橙友張先生向橙柿直通車反映：“反映蕭山區(qū)寧圍街道華瑞晴廬小區(qū)房屋外立面破損，已持續(xù)較長時間，且有墻皮掉落情況，希望盡快修繕，請相關(guān)部門幫助處理。”

小區(qū)為了防止外立面脫落傷人

到處架起了腳手架

張先生告訴記者，華瑞晴廬是2015年左右交房，一期二期共有13幢高層，交房后幾年內(nèi)小區(qū)外立面陸續(xù)脫落，每幢樓都有不同程度的脫落，有幾次差一點砸到行人，也沒人來管，這幾年華瑞晴廬受外立面的影響，房價低于周邊市場價。

直通車記者來到蕭山建設(shè)二路的華瑞晴廬，從建設(shè)二路拐到小區(qū)，就能清晰看到小區(qū)高層外立面大面積脫落有三塊，暗紅色的外墻三塊黑色底格外顯眼。

為了防止高空脫落的外立面，小區(qū)在底商通道上架起了腳手架，入口標(biāo)牌提醒：“外墻脫落，請勿靠近?！?/p>

進(jìn)到小區(qū)，每幢的入戶口都架著這個腳手架，頂上是網(wǎng)格，落滿了落葉。業(yè)主馬先生對此很有意見，說沒見過哪個小區(qū)進(jìn)門像進(jìn)牢籠一樣，每次來個客人都要解釋一下，這是去年的這個時候街道為了外立面脫落弄起來的，非常影響小區(qū)環(huán)境和居住感。

記者走完整個小區(qū)發(fā)現(xiàn)，幾乎每一幢樓都有大大小小脫落的外立面，有幾幢在樓邊上為了防外立面脫落傷人還拉起了警戒線。

有些小區(qū)業(yè)主對外立面脫落這個事已經(jīng)無可奈何，業(yè)主曾先生說：“整修外立面這個事已經(jīng)說了好幾年了，連業(yè)委會都已經(jīng)被罷免，現(xiàn)在是物管會在跟進(jìn)這個事，主要是錢的事，誰來出這個錢？”

整體維修費用高達(dá)兩千多萬

目前小區(qū)物業(yè)是上海永升物業(yè)管理有限公司，工作人員告訴記者，關(guān)于小外立面這個事物業(yè)沒有參與其中，主要是由物業(yè)管理委員會牽頭跟進(jìn)。

今年7月14日，晴廬物業(yè)管理委員會發(fā)布了一則通告，通告顯示，華瑞晴廬外墻保修方案分為整體保修和局部保修，兩者區(qū)別在于有保溫層區(qū)域，對已脫落和空鼓變形部位進(jìn)行鏟除并修復(fù)，空鼓未變形部位注漿補(bǔ)強(qiáng)，基層處理完成后，對所有（局部）保溫層墻面進(jìn)行釘錨加固。整體保修，整體外墻質(zhì)保8年，預(yù)算最高限價2150萬元。局部保修，局部維修的區(qū)域質(zhì)保8年，預(yù)算最高限價930萬元。

記者了解到，以上兩項決議通過線上線下和電話表決，8月5日已完成對全部業(yè)主的投票，同意開發(fā)商支出600萬元，選擇整體保修的方案。

初步計算整體維修方案的維修費用：初步計算1.4萬平方米保溫層x綜合單價390元/平方米=1560萬元，2.8.6萬平方米無保溫層區(qū)域x20%脫落空鼓串(按實際維修面積結(jié)算)X綜合單價70元/平方米(不含料)=120.4，8.6萬平方米涂料翻新x綜合單價30元/平方米=258萬元，70萬元線條、窗戶滲水等修復(fù)，140萬元吊籃、防護(hù)措施，總計2148.4萬元，先首付60%即可開工，剩下的35%分6年付清，留5%作為質(zhì)保金，8年后付清。

錢從哪里來？

開發(fā)商預(yù)存的質(zhì)量保修金本金為7467707.70元，利息以實際銀行取出金額為準(zhǔn)。華瑞晴廬原開發(fā)商為杭州華瑞雙元房產(chǎn)開發(fā)有限公司，現(xiàn)已注銷，杭州輝瑞商務(wù)咨詢有限公司作為其股東之一，承繼了質(zhì)量保修金退還申請的權(quán)利。

但剛開始的時候，輝瑞公司不同意申請質(zhì)量保修金用于維修外墻，小區(qū)把輝瑞公司告上法庭，經(jīng)過調(diào)解，輝瑞公司同意支付600萬元進(jìn)行外墻維修。

同時物管會向蕭山住房保障和房產(chǎn)管理服務(wù)中心提交了本小區(qū)共13幢樓物業(yè)維修基金使用的申請。

晴廬物業(yè)管理委員會的祝書記告訴記者，目前晴廬外墻的維修費用由三部分組成，開發(fā)商出的600萬元質(zhì)保金、小區(qū)維修基金的百分之五十和小區(qū)的經(jīng)營收益組成。

小區(qū)的維修基金合計1076萬元，百分之五十就是538萬元，小區(qū)每年經(jīng)營性收入為200萬元，加上600萬的質(zhì)保金，剛剛湊夠工程款首付。

從業(yè)建筑業(yè)二十多年的工程師王工說，華瑞晴廬的外墻主要是基層沒做好，導(dǎo)致空鼓和裂縫。

至于目前的進(jìn)展，祝書記說，現(xiàn)在正在招投標(biāo)，到時再出方案，還要對全部樓幢進(jìn)行紅外線質(zhì)量檢測，估計還要幾個月時間。

外墻脫落安全隱患很大

如何快速籌集維修資金？

外立面脫落后的維修資金申請流程冗長，是很多小區(qū)沒有進(jìn)行外立面維修的難點之一。目前，外立面脫落維修，大部分小區(qū)都會選擇使用物業(yè)專項維修基金。今年7月1日《杭州市房屋使用安全管理條例》正式施行，其中對維修基金有了新的規(guī)定，緊急情形下可不經(jīng)業(yè)主大會表決。

新條例中特別規(guī)定，外墻面脫落等危及公共安全的緊急情形，可不經(jīng)業(yè)主大會表決，由業(yè)委會審核、街道確認(rèn)后直接申請使用維修資金，審批時限壓縮至2個工作日。維修費用由房屋使用安全責(zé)任人按專有面積分?jǐn)?，若因工程質(zhì)量缺陷導(dǎo)致，建設(shè)單位需承擔(dān)費用。

如何籌集外墻維修的錢？

杭州市住保房管局物業(yè)科的工作人員表示，目前采取的辦法有3種。

首先，如果房屋在質(zhì)保期內(nèi)，直接找開發(fā)商來維修。

第二，如果房屋過了質(zhì)保期，但小區(qū)有物業(yè)維修基金，那就啟動應(yīng)急流程?？上蚴蟹抗芫稚暾?，最快2天審核完成。

第三，如果房屋過了質(zhì)保期又沒有物業(yè)維修基金，業(yè)委會、物業(yè)、社區(qū)可以組織隱患涉及的這一幢全體業(yè)主，共同承擔(dān)維修資金。如果有小區(qū)經(jīng)營性收益的，經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主2/3以上同意，可用于維修。

橙柿互動·都市快報記者 王海峰

編輯 成嘉怡

審核 羅祎 王晨郁