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北上廣率先出牌，政策松動力度空前

北上廣已出牌，深圳何時跟進？

一線城市樓市政策進入密集調(diào)整期。

北京和上海在8月份相繼推出了樓市新政，不約而同地采取了“核心區(qū)嚴控、郊區(qū)松綁”的精準調(diào)控策略。

北京于8月9日出臺新政，以五環(huán)為分界線，京籍家庭及非京籍家庭（社保/個稅滿2年）可在五環(huán)外無限購房，成年單身人士購房政策與家庭標準統(tǒng)一。

數(shù)據(jù)顯示，北京五環(huán)外新房庫存占全市總量的81.4%，二手房掛牌房源占比超50%。新政實施后，大興西紅門、昌平朱辛莊等區(qū)域單周到訪量激增200%，120㎡以上大戶型成交占比提升至35%。

上海緊隨其后，于8月25日發(fā)布“滬六條”，全面解除外環(huán)外購房限制。符合條件的滬籍家庭及連續(xù)繳納社保/個稅滿1年的非滬籍家庭，在外環(huán)外購買新建商品房和二手房均不限套數(shù)。

上海新政還包括多項創(chuàng)新措施：購買二星級及以上綠色建筑的家庭，首套貸款額度從160萬元提升至184萬元，多子女家庭最高可貸216萬元；支持提取公積金支付購房首付款；商業(yè)貸款不再區(qū)分首套與二套房貸利率。

廣州更是大步前進，已經(jīng)全面取消了限購。這些政策調(diào)整顯示出各地政府正在通過精準施策激發(fā)市場活力。

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深圳市場現(xiàn)狀與政策預(yù)期

在北上廣相繼出臺新政的背景下，深圳成為了四個一線城市中唯一尚未顯著優(yōu)化樓市政策的城市，市場跟進的預(yù)期持續(xù)升溫。

目前深圳限購政策如下：

雖然深圳尚未出臺新一輪大幅松綁政策，但在現(xiàn)有政策框架下，市場已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，自8月8日北京新政出臺后，深圳二手房錄得量實現(xiàn)連續(xù)四周增長。

深圳可能的政策調(diào)整方向，目前輿論主要集中在幾個方面：分區(qū)域松綁限購、提高公積金貸款額度及使用范圍、二套利率與首套一致。

去年929非核心區(qū)域放松限購后，房票增加，龍華區(qū)購房占比有顯著提升，部分新房項目短期轉(zhuǎn)化率提升也已經(jīng)超過50%。

但是羅湖區(qū)作為核心區(qū)限購，一直爭議不斷。

未來核心區(qū)是否會進一步調(diào)整？

今年3月16日，深圳曾提升過一次公積金貸款額度，滿足多項條件最高可貸231萬，最低首付比例首套二套均統(tǒng)一為20%。

公積金貸款額度是否會進一步提升？

最后是二套利率相關(guān)，目前深圳二套房貸為3.45%，首套房貸為3.05%，仍有0.45%的利差。

如果購買二套按首套，甚至低于公積金二套利率，將刺激改善需求“抄利率底”。

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核心區(qū)與非核心區(qū)：不同的利好邏輯

深圳樓市正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，不同區(qū)域、不同價位的房產(chǎn)展現(xiàn)出完全不同的市場表現(xiàn)。

8月數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主報價在15萬/㎡的片區(qū)共有三個，均位于南山區(qū)，分別是深圳灣、紅樹灣以及科技園南區(qū)。

深圳灣片區(qū)以19.9萬元/㎡的均價領(lǐng)跑全市，較年初上漲5.9%；紅樹灣片區(qū)均價15.4萬元/㎡，漲幅約1.9%。

特別值得注意的是，蛇口片區(qū)以12.4%的漲幅成為全市上漲最快的區(qū)域。

高端購房群體對優(yōu)質(zhì)地段房產(chǎn)的持續(xù)追捧，即使在整體市場調(diào)整期，核心區(qū)域的稀缺資源仍能保持潛力。

而對于非核心區(qū)域，政策松綁可能主要帶來量變而非質(zhì)變。龍崗坪地以2.9萬元/㎡成為全市單價最低的片區(qū)，較年初下跌6.7%。

政策調(diào)整后，非核心區(qū)可能主要吸引剛需客戶和預(yù)算有限的投資者，但去化壓力仍然存在，購房者需要更加細致地考察具體區(qū)位的發(fā)展?jié)摿Γ?strong>避免盲目跟風。

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隨著"金九銀十"傳統(tǒng)旺季的到來，深圳樓市正處在政策調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點。市場各方都在密切關(guān)注，期待深圳能跟上其他一線城市的步伐，推出更適合當前市場的調(diào)控政策。

對于購房者而言，這既意味著新的機遇，也需要更加理性的判斷。無論政策如何變化，核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)始終是保值增值的首選，而不同區(qū)域的差異化政策也將為各類需求提供更精準的選擇空間。

在這個政策窗口期，保持關(guān)注、理性分析、審慎決策，或許是當下最明智的選擇。讓我們共同期待深圳樓市迎來更加健康穩(wěn)定的發(fā)展新階段。