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原告通過合法買賣取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻遭遇被告一家長期霸占拒不騰退，多次報(bào)警無果后起訴維權(quán)，法院最終判令被告 30 日內(nèi)騰房，并按每月 4500 元支付占用費(fèi)！近日，北京市海淀區(qū)人民法院的判決，為 “房屋所有權(quán)人維權(quán)排除妨害” 提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2020-2022 年：房屋繼承分割后，合法出售給原告

2020 年，海淀區(qū) “一號(hào)房屋” 因繼承糾紛訴至法院，2021 年 11 月，海淀法院作出判決：“一號(hào)房屋” 由劉英（案外人，化名）繼承所有，劉英需向周凱（被告一，化名）等繼承人支付相應(yīng)折價(jià)款。周凱不服上訴后又撤回，2022 年 3 月判決生效（注：周凱未配合支付折價(jià)款，不影響房屋權(quán)屬確定）。

2022 年 8 月 23 日，劉英與吳昊（原告，勝訴方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定 “一號(hào)房屋” 售價(jià) 340 萬元，首付款 203 萬元（含定金 2 萬元），貸款 137 萬元。交易過程中，劉英委托劉梅（受托人，化名）代收房款，吳昊按約履行付款義務(wù)：

2022 年 8 月 23 日，轉(zhuǎn)賬定金 2 萬元至劉梅賬戶；

2022 年 9 月 5 日，轉(zhuǎn)賬首付款 201 萬元至劉梅賬戶；

2022 年 9 月 9 日，貸款 137 萬元發(fā)放后轉(zhuǎn)入劉英賬戶。

2022 年 9 月 5 日，“一號(hào)房屋” 正式過戶至吳昊名下，吳昊成為合法所有權(quán)人。

2. 2022-2024 年：被告強(qiáng)占房屋，原告多次維權(quán)無果

早在 2018 年，劉英曾起訴要求周凱之子周明（被告二，化名）、兒媳鄭琳（被告三，化名）騰退 “一號(hào)房屋”，因當(dāng)時(shí)房屋權(quán)屬未明確，法院駁回訴求。2022 年吳昊取得產(chǎn)權(quán)后，情況升級(jí)：

2022 年 11 月 6 日，吳昊為維護(hù)權(quán)益更換 “一號(hào)房屋” 門鎖，周明隨即報(bào)警并私自破壞新鎖，強(qiáng)行重新占用房屋；

2022 年 11 月 9 日，吳昊發(fā)現(xiàn)門鎖被換后報(bào)警，警方核實(shí)周明、鄭琳在屋內(nèi)居住，但調(diào)解無果；

2024 年 5 月 27 日，吳昊再次報(bào)警，警方確認(rèn)周凱、周明、鄭琳仍共同占用房屋，三人以 “無其他住房” 為由拒絕騰退。

多次溝通及報(bào)警均未解決問題，吳昊起訴至法院，主張：① 判令三被告騰退 “一號(hào)房屋”；② 支付 2022 年 9 月 5 日起的物業(yè)費(fèi)、租金（每月 6500 元）及利息，賠償房屋損壞損失；③ 訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

二、案件分析

1. 爭議焦點(diǎn)

吳昊作為房屋所有權(quán)人，是否有權(quán)要求三被告騰退房屋？

三被告是否應(yīng)支付房屋占有使用費(fèi)？標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

吳昊主張的物業(yè)費(fèi)、房屋損壞賠償是否應(yīng)支持？

2. 勝訴關(guān)鍵：權(quán)屬清晰 + 侵權(quán)事實(shí)明確，訴求合理合法

（1）吳昊系合法所有權(quán)人，有權(quán)要求排除妨害

法律依據(jù)：《民法典》第二百三十六條（妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害）、第二百四十條（所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 吳昊提交的房屋買賣合同、付款憑證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)，充分證明其通過合法交易取得 “一號(hào)房屋” 所有權(quán)，權(quán)屬無爭議；② 三被告未提供任何證據(jù)證明其有權(quán)占用房屋，其 “無其他住房” 的抗辯不能對(duì)抗吳昊的物權(quán)，強(qiáng)占行為已構(gòu)成對(duì)吳昊所有權(quán)的侵害，吳昊有權(quán)要求騰退。

（2）三被告應(yīng)支付占有使用費(fèi)，法院酌定標(biāo)準(zhǔn)合理

法律依據(jù)：《民法典》第二百三十八條（侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求損害賠償）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 三被告無權(quán)占有房屋，導(dǎo)致吳昊無法使用或出租房屋，造成收益損失，應(yīng)支付占有使用費(fèi)；② 吳昊主張每月 6500 元標(biāo)準(zhǔn)過高，法院結(jié)合 “一號(hào)房屋” 區(qū)位、面積及市場租金水平，酌定按每月 4500 元計(jì)算，自 “原告正式主張權(quán)利之日（起訴書送達(dá)日，2024 年 4 月 1 日）” 起算，既彌補(bǔ)吳昊損失，又兼顧公平原則。

三、裁判結(jié)果

被告周凱、周明、鄭琳于本判決生效之日起三十日內(nèi)，將位于北京市海淀區(qū) “一號(hào)房屋” 騰空并交付給原告吳昊；

被告周凱、周明、鄭琳于本判決生效之日起三十日內(nèi)，向原告吳昊支付房屋占有使用費(fèi)（自 2024 年 4 月 1 日起，按每月 4500 元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，直至房屋實(shí)際騰退之日止）；

駁回原告吳昊的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

1. 房屋所有權(quán)人（如吳昊）避坑：3 個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作

及時(shí)固定權(quán)屬與侵權(quán)證據(jù)：取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，留存好產(chǎn)權(quán)證明、購房合同、付款憑證；遭遇強(qiáng)占時(shí)，通過報(bào)警記錄、現(xiàn)場照片、視頻、證人證言等固定侵權(quán)事實(shí)，為維權(quán)提供依據(jù)。

理性維權(quán)，避免激化矛盾：更換門鎖、清退物品等行為需謹(jǐn)慎，建議先通過報(bào)警、發(fā)律師函等合法方式催告，必要時(shí)直接起訴，由法院依法裁判，避免因 “自力救濟(jì)不當(dāng)” 引發(fā)額外糾紛。

全面舉證，明確損失范圍：主張物業(yè)費(fèi)、房屋損壞賠償?shù)?，需提前留存物業(yè)費(fèi)發(fā)票、維修單據(jù)、評(píng)估報(bào)告等證據(jù)；主張租金損失時(shí)，可提交同地段房屋租賃成交記錄，提高訴求合理性。

2. 占用人（如周凱、周明等）警示：2 個(gè) “不可為”

不可強(qiáng)占他人房屋，忽視物權(quán)合法性：即使存在繼承糾紛、無其他住房等情況，也不能強(qiáng)占已登記在他人名下的房屋，否則需承擔(dān)騰退義務(wù)及占有使用費(fèi)，情節(jié)嚴(yán)重的可能構(gòu)成非法侵入住宅罪。

不可缺席應(yīng)訴，放棄抗辯權(quán)利：收到法院傳票后，應(yīng)出庭說明情況（如是否存在居住困難、是否與原房主有未了結(jié)糾紛），通過合法途徑主張權(quán)利，缺席應(yīng)訴將導(dǎo)致法院僅依據(jù)原告證據(jù)裁判，喪失維護(hù)自身合理權(quán)益的機(jī)會(huì)。

3. 核心提醒：物權(quán)受法律保護(hù)，維權(quán)需 “合法 + 證據(jù)” 雙到位

本案中吳昊勝訴的核心，在于 “房屋權(quán)屬清晰 + 侵權(quán)事實(shí)證據(jù)充分”。房屋所有權(quán)以登記為原則，一旦完成過戶，所有權(quán)人權(quán)利受法律嚴(yán)格保護(hù)。遭遇強(qiáng)占等妨害物權(quán)的行為時(shí)，所有權(quán)人需保持理性，通過法律途徑維權(quán)，同時(shí)注重證據(jù)收集，明確訴求范圍，才能有效實(shí)現(xiàn)權(quán)益保護(hù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）