地產(chǎn)的舊時代落幕了。

上半年，101家發(fā)布中期業(yè)績的內(nèi)房股中，約6成虧損，虧損總額超1300億；41家盈利房企的均值不過10億。

上半年，華潤置地、中海、龍湖“三巨頭”的歸母凈利潤237億，在盈利房企中占比接近：

50%。

房企洗牌出清，能活到現(xiàn)在，盈利“三巨頭”一定有過人之處：

其一，在一線及核心二線城市持續(xù)加倉；

其二，發(fā)力“第二曲線”業(yè)務(wù)，完成新舊動能轉(zhuǎn)換。

行業(yè)深度調(diào)整，如何穿越周期？

高度同頻的“三巨頭”無疑向市場傳遞了一個信號：

房企穿越周期，不單是產(chǎn)品的競爭，更是企業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)模式的競爭。

地產(chǎn)新時代，已經(jīng)開啟了。

01

財務(wù)硬實力

盈利TOP3的硬核底氣

上半年，房企們的日子過得并不輕松，頭部房企都在收縮。

克而瑞數(shù)據(jù)，TOP100房企全口徑銷售額均值173.9億，同比減少16%；TOP10房企全口徑銷售額均值851.8億，同比減少17%。

艷姐翻看盈利“三巨頭”的中報，最直觀的感受是：

一如既往的穩(wěn)健。

先看華潤置地，經(jīng)過20年的“大資管”轉(zhuǎn)型，上半年坐穩(wěn)“利潤王”。

歸母凈利潤

億，歸母凈利潤率

12.5%

資產(chǎn)負債率

55.3%

，同比下降

1.1

個百分點

在手現(xiàn)金

1202

億，現(xiàn)金短債比

1.95

融資成本

2.79%

，較年初下降

0.32

個百分點

圖源：華潤置地官微

相較于華潤置地，攻守兼?zhèn)涞闹泻：穹e薄發(fā)，拿下了“穩(wěn)健王”。

上半年，中海權(quán)益銷售1102億，行業(yè)排名第2，比排在第一的保利發(fā)展少了不到40億，比排在第三的華潤置地高了差不多50%。

相較于規(guī)模，中海的財務(wù)表現(xiàn)相當(dāng)強悍：

資產(chǎn)負債率

53.7%

，同比下降

2.4

個百分點

核心歸母凈利潤

87.8

億，核心凈利潤率

11%

在手現(xiàn)金

億，現(xiàn)金短債比上升至

4.9

融資成本

2.9%

，較年初下降

0.65

個百分點

圖源：中海官微

艷姐看了下，頭部房企中現(xiàn)金短債比超過3倍的僅有2家，超過4倍的只有中海。

行業(yè)深度調(diào)整，能穩(wěn)住銷售和市場地位，已經(jīng)足夠成為地產(chǎn)優(yōu)等生，但如果還能守住財務(wù)安全的底線，完全可以稱之為真正的超級優(yōu)等生。

再來看龍湖，半年財務(wù)表現(xiàn)也配得上“民營房企之光”的標(biāo)簽。

凈負債率

51.2%

，同比下降

5.5

個百分點

歸母凈利潤

32

億，保持正向盈利

在手

447

億現(xiàn)金，現(xiàn)金短債比

1.74

融資成本

3.58%

，較年初下降

0.42

個百分點

圖源：龍湖官微

在負債率、利潤、融資成本等方面，民企龍湖自然跟央企華潤置地、中海無法相提并論，但32億的歸母凈利潤，依然名列民營房企NO.1。

不過龍湖的平均債務(wù)年限10.95年，要遠高于華潤置地的6.5年。

總體來看，艷姐的結(jié)論是：

其一，房企要想穩(wěn)，必須降負債、調(diào)結(jié)構(gòu)，儲備足夠的現(xiàn)金，提高安全邊際；

其二，龍頭央國企依然做到了全方位領(lǐng)先，但像龍湖這樣的民企，在單項指標(biāo)上仍然可以找到與央國企掰手腕的法門。

02

死磕“一二線”

三巨頭都在猛打“高端局”！

投資拿地，還是房企發(fā)展的核心。

想活下來，肯定要拿地，不拿地就只能等著變小，直到被市場淘汰。

上半年末，華潤置地土儲規(guī)劃建面4119萬㎡；中海2693萬㎡；龍湖2840萬㎡。

存量上看，華潤置地穩(wěn)居第一，龍湖甚至超過了中海。但增量上看，“三巨頭”的差異還是蠻明顯的。

①華潤置地對核心城市情有獨鐘。

華潤置地在拿地上有一個“量入為出”的原則。

上半年，華潤置地新增18個項目，權(quán)益投資322.8億，行業(yè)排名第6（克而瑞），全部位于一二線城市。

今年2月，上海首輪土拍中，華潤置地以總價50.9億、溢價率33%、樓面價7.47萬/㎡競得浦東新楊思地塊，刷新當(dāng)時的板塊地王；

同樣是2月，杭州土拍中，華潤置地110輪競價，以總價26.18億、溢價率72.48%、樓面價5.07萬/㎡競得安琪兒地塊，刷新當(dāng)時的杭州樓面價地王；

7月，華潤置地與244.7億總價，打包拿下上海浦東后灘+黃浦余慶里地塊……

但對于核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，華潤置地下手相當(dāng)勇猛。

②中海的投資進取心更強。

中海一直是非常堅定的“一二線選手”。

比如3月，中海經(jīng)過274輪競價，以總價75.02億、樓面價10.23萬/㎡、溢價率27.93%競得北京海淀樹村地塊；

3月，中海在204輪競價后，以總價80.78億、溢價率35.58%競得杭州望江新城板塊的海潮站TOD項目，直線距離西湖約2公里；

7月，中海以總價118.88億，一天之內(nèi)連續(xù)競得上海靜安區(qū)石門二路板塊、普陀真如板塊2個項目，貨值超200億。

前7個月，中海新增22個項目，權(quán)益購地金額550.1億、新增貨值1315.5億，雙雙位居行業(yè)第一，一線及強二線城市投資占比達到86%。

③龍湖更看重核心城市的結(jié)構(gòu)性機會。

相比于華潤置地、中海在土地市場的大手筆，龍湖相對“保守”多了。

在龍湖內(nèi)部，保債務(wù)安全、保交樓的重要性是要優(yōu)先于新增投資的。

不過上半年，龍湖依然把握住了部分核心城市的結(jié)構(gòu)性機會。

比如2月，龍湖聯(lián)合體以總價10.57億、溢價率16.67%、樓面價2.05萬/㎡競得上海奉賢新城地塊；

還是在2月，龍湖聯(lián)合體以底價 7.76億、樓面價1.6萬/㎡競得蘇州吳中區(qū)地塊……

上半年，龍湖在上海、蘇州、重慶等4個城市新增建面約25萬㎡。

很顯然，龍湖這幾年拿地收縮不少，但項目的安全邊際足夠高。

拿地數(shù)量雖有明顯差異，但“三巨頭”的投資策略高度同頻：

聚焦一二線。

在產(chǎn)品端，“三巨頭”也不謀而合：

專打“高端局”。

比如華潤置地的頂序產(chǎn)品系“瑞”系，今年在上海的首個瑞系產(chǎn)品外灘瑞府，3天認購率超140%，市場號召力相當(dāng)在線。

華潤置地外灘瑞府效果圖過程稿

比如中海的頂序產(chǎn)品系“玖序”系，在去年以超600億橫掃一線城市豪宅市場后，今年北京的萬吉玖序、上海的云邸·玖章等也延續(xù)了熱銷走勢。

上海中?！ぴ欺【琳?/b>

比如龍湖的高端產(chǎn)品系“觀萃”，今年在多地?zé)徜N，像北京龍湖·觀萃，上半年昌平區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)TOP1、北京市網(wǎng)簽套數(shù)TOP5；重慶龍湖觀萃，5月套數(shù)、面積、金額“三冠王”。

北京龍湖·觀萃效果圖過程稿

?同道惺惺相惜、英雄所見略同。

行業(yè)雖然難，但華潤置地、中海、龍湖聚焦一二線、猛打高端局的決心異常堅定。

03

發(fā)力“第二曲線”

誰是未來新“老大”？

開啟 "第二條增長曲線"，已成為頭部房企的戰(zhàn)略共識。

從行業(yè)規(guī)模來看，2021年是18.2萬億，2024年是9.68萬億，3年時間接近腰斬。

可以肯定的是，“第一曲線”地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的高增長階段已過；未來5年甚至10年，“第二曲線”將成為房企一較高低的主戰(zhàn)場。

戰(zhàn)略決定高度、定位決定未來。

盈利“三巨頭”在“第二曲線”的戰(zhàn)略布局和發(fā)展勢能，已經(jīng)出現(xiàn)明顯差異。

①華潤置地，率先完成“大資管”轉(zhuǎn)型。

華潤置地早在2005年就開啟了以萬象城為代表的地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略。

2021年，又升級為“3+1”一體化模式，3個主航道業(yè)務(wù)即開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，“1”為生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

上海蘇河灣萬象天地

華潤置地的“第二曲線”含金量相當(dāng)高：

上半年營收949.2億，其中非開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營收205.6億；

上半年核心凈利潤100億，其中非開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)核心凈利潤60.2億。

也就是說，非開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)以22%的營收貢獻60%的核心凈利潤。

華潤置地的另一個亮點來自大資管業(yè)務(wù)。

上半年，大資管業(yè)務(wù)管理資產(chǎn)規(guī)模4835億，行業(yè)第一；核心在于華潤搭建了資產(chǎn)證券化平臺，率先跑通了“投-融-建-管-退”的商業(yè)邏輯：

華潤商業(yè)REIT市值破百億、股價較發(fā)行價上漲52.2%、分紅4.95億；華潤有巢REIT股價較發(fā)行價上漲73.9%。

應(yīng)該說華潤置地是名副其實的“經(jīng)營之王”，其他房企想超越華潤置地，短時間內(nèi)幾乎沒有可能。

②中海，加速打造“第二曲線”。

雖然沒有華潤置地那么亮眼，中海的“第二曲線”也小有成績。

中海將它們的業(yè)務(wù)劃分為今天業(yè)務(wù)（不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)）、明天業(yè)務(wù)（辦公、購物中心、酒店、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)等）、后天業(yè)務(wù)（供應(yīng)鏈管理、代建等生態(tài)型業(yè)務(wù)）。

明天業(yè)務(wù)、后天業(yè)務(wù)即是中海的“第二曲線”。

北京中海大吉巷實景

上半年中海的“明天業(yè)務(wù)”收入35.4億，貢獻了19.8億的毛利，毛利率超55%；“后天業(yè)務(wù)”收入35.5億，貢獻5.5億的毛利。

中海的“第二曲線”以8%的營收，貢獻了20%的毛利。

不過中海還在加速打造“第二曲線”，2個關(guān)鍵動作：

其一，布局核心城市的核心資產(chǎn)；

其二，搭建REITs平臺，盤活商業(yè)等資產(chǎn)。

穩(wěn)住基本盤、發(fā)力“第二曲線”，中海未來可期。

③龍湖，贏在下一個3年。

民營房企中，龍湖的戰(zhàn)略眼光是最超前的，“第二曲線”業(yè)務(wù)也是最強悍的。

早在2011年，龍湖就確定商業(yè)地產(chǎn)作為公司戰(zhàn)略，此后進化為C1（地產(chǎn)開發(fā)）、C2（商業(yè)投資）、C3（資管）、C4（物管）、C5（智慧營造）5個業(yè)務(wù)航道。

重慶龍湖天街

上半年，龍湖營收588億，其中C2~C5航道營收133億。

也就是說，龍湖的“第二曲線”的營收占比達到了23%，“第二曲線”也成為龍湖32.29億歸母凈利潤的定海神針。

目前龍湖運營89座商場、12.7萬間長租公寓。未來2年，龍湖計劃每年新開業(yè)約10個新商業(yè)。

按照龍湖的規(guī)劃，2028年開發(fā)一半，非開發(fā)一半，第二曲線收入占比將達到50%。

這意味著，龍湖將不再是一家傳統(tǒng)開發(fā)商，將成為融合“基本盤、增長盤、創(chuàng)新盤”、國內(nèi)首個完成收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、成功邁入高質(zhì)量發(fā)展路徑的地產(chǎn)公司。

結(jié)語

拆解完華潤置地、中海、龍湖盈利TOP3的中期業(yè)績，艷姐發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象：

如果說他們的單個戰(zhàn)略趨同是一種巧合，但在聚焦一二線、猛打高端局、發(fā)力第二曲線戰(zhàn)略上高度同頻，絕不僅僅是巧合那么簡單。

這背后或許隱藏著：

行業(yè)穿越周期的密碼。

對頭部優(yōu)秀房企而言，“活下去”已基本不是大問題，而一時的優(yōu)勢也不太容易長久。

所以，困難只是暫時的。

只要找準(zhǔn)自己的定位，依舊能活出一片天地。

主編 ：張艷

主筆：eric

本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

我們建立了“地產(chǎn)人言交流群”