53號別墅整改前的情形。（受訪人提供）

海南陵水8000萬元豪宅買賣合同糾紛案二審判決，購房人訴求再次被駁回。

中房報記者 陳標(biāo)志丨海南陵水報道

53號別墅的院門被鐵絲絞合“落鎖”，張浩明費(fèi)了好一陣工夫才將它打開。他說，大門是開發(fā)商鎖上的。

4年前，21歲的山西小伙黃遠(yuǎn)錚斥資8000萬元買下了該別墅。巨資買下該房產(chǎn)后，不僅尚未入住，且煩惱接踵而至：因涉及違建房屋被查處，并為此引發(fā)了一系列官司。

引發(fā)系列訴訟的導(dǎo)火索，系53號別墅的改建、擴(kuò)建部分被當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門認(rèn)定為違建。不動產(chǎn)權(quán)證所載建筑面積270余平方米，但改建增加面積超過1100平方米！違建面積之大，令人咋舌。

購房人認(rèn)為，房屋改建、違建系開發(fā)商造成，其8000萬元購房款也被開發(fā)商拆分為購房款和改建工程款，所有改建都是開發(fā)商一手操辦，他并未組織人員施工改建。

但開發(fā)商卻認(rèn)為，房屋違建部分的改建是購房人的個人行為，與開發(fā)商無關(guān)。

那么，豪宅的違建到底是誰所為？在相關(guān)判決書上也未明確查明，豪宅違建施工如今成了“謎”一樣的問題。

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8000萬元換購“豪宅”

53號別墅院門。陳標(biāo)志/攝

張浩明用力打開了53號別墅的院門，呈現(xiàn)在眼前的是凌亂不堪的施工現(xiàn)場。由于購房人黃遠(yuǎn)錚身處異地，他委托好友張浩明全權(quán)處理與開發(fā)商一切糾紛事宜。

眼前這棟被網(wǎng)狀施工圍擋“包裹”的獨(dú)棟別墅，仍是待裝修的毛坯房。按照此前的規(guī)劃報建，這處房產(chǎn)只有地上一層，建筑面積為270余平方米，公攤面積多達(dá)91.25平方米。

但在該房屋被當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門查處時，實(shí)際上為地上兩層建筑及開挖了地下室，增加面積多達(dá)1116平方米。但按照黃遠(yuǎn)錚一方的說法，增加面積不止這個數(shù)，起碼2000~3000平方米，還不包括開發(fā)商此前承諾贈送的5畝花園。

270多平方米“變身”上千平方米，53號別墅是怎么做到的？記者從當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門提供的相關(guān)材料中獲悉，增加面積主要為地上改建二層增加的樓板面積、開挖地下室擴(kuò)建的面積。

因上述房屋涉違建，后續(xù)整改施工已將這棟8000萬元的“豪宅”砸鑿得支離破碎。

第二層樓板被打掉后，鋼筋散落一地。陳標(biāo)志/攝

記者在現(xiàn)場見到，改建增加的樓板已被敲掉，鋼筋散落一地；一層“±0”被抬高，“房間”出入口變成了僅一米多高的“洞口”；開挖近1000平方米的地下室入口已被封堵，里面漆黑一片……

一樓地面抬升后，出入口僅剩下一米多高的“洞口”。陳標(biāo)志/攝

2018年4月，21歲的黃遠(yuǎn)錚得到經(jīng)商父母的資助，在陵水陽光實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“陽光實(shí)業(yè)公司”）于海南陵水縣土福灣開發(fā)的清鳳海棠長灘項(xiàng)目，購買了兩套建筑面積為90多平方米的小別墅。

購買這兩套小別墅，黃遠(yuǎn)錚共支付了4358萬余元購房款（含改造工程款）。

后因種種原因，2020年1月17日，黃遠(yuǎn)錚向開發(fā)商陽光實(shí)業(yè)公司提出將兩套小別墅換購53號大別墅。開發(fā)商亦同意換購。

按照黃遠(yuǎn)錚方面的說法，53號大別墅認(rèn)購總金額為8000萬元，除去之前兩套小別墅4358多萬元以及前期房款產(chǎn)生的利息270余萬元，其后付齊了購房尾款。

記者了解到，該房屋雖然是預(yù)售商品房，但實(shí)際上為現(xiàn)房交付，合同價為2668余萬元，按照270平方米建筑面積計(jì)算，單價約10萬元/平方米。

黃遠(yuǎn)錚對上述合同價進(jìn)行了解釋，開發(fā)商僅向他開具了3張購房款發(fā)票，票面總金額為2668余萬元，其他部分房款是通過“改造工程款”的方式收取，其中3170余萬元匯入第三方房歌（海南）信息科技服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡稱“房歌公司”）的賬戶。

2020年4月，陽光實(shí)業(yè)公司將53號別墅交付給黃遠(yuǎn)錚。同年9月，該別墅登記在黃遠(yuǎn)錚名下。

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購房人狀告開發(fā)商

53號別墅內(nèi)部現(xiàn)狀。陳標(biāo)志/攝

本來黃遠(yuǎn)錚的購房一事就到此為止，但接下來發(fā)生的一切令他始料未及。

2021年11月，陵水縣綜合行政執(zhí)法局對黃遠(yuǎn)錚作出一份《行政處罰告知書》，認(rèn)為其自2020年8月開始，擅自對53號別墅進(jìn)行違法改建。2022年6月，該執(zhí)法局又先后向黃遠(yuǎn)錚作出《責(zé)令改正通知書》，要求其立即停止施工，自行拆除擅自改建、擴(kuò)建部分，回填地下室，恢復(fù)建筑原貌。

2023年2月15日，上述執(zhí)法部門向黃遠(yuǎn)錚作出《行政處罰決定書》，限期5日內(nèi)自行拆除53號低層住宅樓地上建筑一至二層之間增加的隔層樓板。

黃遠(yuǎn)錚認(rèn)為，53號別墅的改建施工與他沒有半點(diǎn)關(guān)系，都是開發(fā)商一手操辦，造成的違建后果應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。

眼看著8000萬元購買的豪宅因整改施工而變得殘破不堪，黃遠(yuǎn)錚動了要通過法律訴訟討說法的念頭。

2022年8月，黃遠(yuǎn)錚將陽光實(shí)業(yè)公司、房歌公司，以及陵水眾鑫裝飾工程有限公司訴至陵水縣人民法院，向法院提出了“確認(rèn)《商品房買賣合同》無效”“返還8000萬元購房款”“支付購房款的資金占用利息”等8項(xiàng)訴求主張。

黃遠(yuǎn)錚認(rèn)為，他足額支付了8000萬元購買53號別墅，開發(fā)商建成的房屋是地上兩層和地下約2000平方米的構(gòu)造，與項(xiàng)目當(dāng)初宣傳冊宣傳的是一致的。至于開發(fā)商為什么這樣處理，他當(dāng)時并不知情。

黃遠(yuǎn)錚還稱，開發(fā)商交付給他的是現(xiàn)房，地上第二層及地下室是開發(fā)商整體設(shè)計(jì)、整體施工建造的，地上第二層非購房人擅自改建、擴(kuò)建，地下室也非他擅自開挖。

他認(rèn)為，開發(fā)商違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，超出許可范圍建設(shè)，又隱瞞實(shí)情向購房人銷售，又致使他被政府部門處罰，使他遭受到了巨大財(cái)產(chǎn)損失。

對于上述主張，陽光實(shí)業(yè)公司卻認(rèn)為，黃遠(yuǎn)錚請求確認(rèn)《商品房買賣合同》無效，既沒有事實(shí)依據(jù)也不符合法律規(guī)定。事實(shí)上，黃遠(yuǎn)錚對房屋的現(xiàn)狀是知情的，53號別墅被處罰的改建、擴(kuò)建行為完全是原告自己造成的。

陽光實(shí)業(yè)公司還認(rèn)為，案涉房屋的價款該公司依約收取了2668余萬元，黃遠(yuǎn)錚訴請退還8934余萬元（含購房款利息等）屬于事實(shí)認(rèn)定錯誤、請求對象錯誤，剩余部分系由房歌公司收取，與陽光實(shí)業(yè)公司無關(guān)。

房歌公司辯稱，黃遠(yuǎn)錚要求該公司退還購房款沒有事實(shí)及法律依據(jù)，53號被處罰的改建、擴(kuò)建行為完全是由黃遠(yuǎn)錚自己造成的。

房歌公司稱，該公司通過《權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓合同》，將案涉房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移給了黃遠(yuǎn)錚（房歌公司曾于2019年8月與陽光實(shí)業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》購買53號別墅，但未辦理商品房預(yù)售登記），該合同合法有效且已履行完畢。

裝飾工程公司認(rèn)為，該案與其無關(guān)。

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兩審購房人訴求均被駁回

在上述訴訟中，原被告將矛頭指向?qū)Ψ剑硎?3號別墅的違建行為與己無關(guān)。

那么，53號別墅建筑改建和地下室開挖，究竟是誰組織實(shí)施的？記者在相關(guān)判決書上并未找到明確答案，法院也只是引述當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門的處罰依據(jù)，并未實(shí)質(zhì)性進(jìn)行查明。

一審法院認(rèn)為，原告黃遠(yuǎn)錚與被告陽光實(shí)業(yè)公司主體適格，雙方簽訂的《商品房買賣合同》系真實(shí)意思表示；至于所購買的房屋是否符合黃遠(yuǎn)錚的購買預(yù)期，這屬于合同履行問題。

法院還表示，在該院已向黃遠(yuǎn)錚釋明了案涉合同有效，但其堅(jiān)持主張合同無效并據(jù)此要求陽光實(shí)業(yè)公司向其返還購房款等訴求主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

2023年11月1日，陵水縣人民法院對此作出一審判決，駁回黃遠(yuǎn)錚的所有訴求。

黃遠(yuǎn)錚對此判決不服，上訴至海南省第一中級人民法院。2024年3月6日，該院作出二審判決，駁回黃遠(yuǎn)錚的上訴，維持原判。

但黃遠(yuǎn)錚對此仍表示不服，查明53號別墅的違建究竟是誰組織實(shí)施造成的真相，一直是他耿耿于懷的。目前他已依照法律程序，繼續(xù)進(jìn)行維權(quán)。

近日，針對上述糾紛案，記者也與陽光實(shí)業(yè)公司等方面取得了聯(lián)系。陽光實(shí)業(yè)公司方面表示，相關(guān)訴訟已完結(jié)，“可參閱相關(guān)訴訟結(jié)果”。

記者通過天眼查等公開渠道查詢，陽光實(shí)業(yè)公司目前所涉法律訴訟達(dá)168起，其中46.8%的涉案案由為商品房預(yù)售合同糾紛，91.9%的案件身份為被告，目前處于民事一審階段的案件有24件，95.2%的案件屬地為海南省。該公司也被法院列為限制高消費(fèi)企業(yè)。

中國物協(xié)法律與政策委員會委員、海南省律協(xié)建設(shè)工程房地產(chǎn)專委會副主任、千業(yè)（?？冢┞蓭熓聞?wù)所副主任胡留喜認(rèn)為，“購房贈面積”是近些年開發(fā)商促銷手段之一，贈送的面積不在不動產(chǎn)證登記之內(nèi)，一般分為購房者委托開發(fā)商指定的裝飾裝修公司擴(kuò)建、購房者收房后自行拓建、開發(fā)商銷售房屋時以設(shè)計(jì)裝修費(fèi)名義收款后統(tǒng)一擴(kuò)改建等。

胡留喜稱，無論是哪種形式，但均是在項(xiàng)目通過規(guī)劃核實(shí)后，再將通高孔洞、挑梁等封堵或開挖地下室、隔建挑空層、加建頂層等達(dá)到增加面積的行為，這種行為又稱為“偷面積”，是一種變相增加項(xiàng)目地塊建筑面積、改變原容積率的違法行為。

他表示，“偷面積”看似互利開發(fā)商與購房人，但卻存在安全隱患和面臨違建被拆除的風(fēng)險，而購房人承擔(dān)的風(fēng)險系數(shù)更大。此外，開發(fā)商還涉嫌偷稅漏稅等問題。

對于“偷面積”亂象問題，胡留喜建議，資規(guī)部門可以在規(guī)劃核實(shí)后、開發(fā)商統(tǒng)一交房前或核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證前，采取“回頭看”隨機(jī)檢查，對擅自改擴(kuò)建行為采取零容忍態(tài)度；也可采取有獎舉報方式，加強(qiáng)人民群眾監(jiān)督。另外，發(fā)揮媒體監(jiān)督作用，對“偷面積”的違法違規(guī)行為予以公開曝光。（本文黃遠(yuǎn)錚、張浩明均為化名）

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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