文/謝逸楓

11月15日，一組統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，2024年前10月新建商品房銷售面積7.7930億平方米，同比下降15.8%，前9月同比下降17.1%，前8月同比下降18%、前7月下降18.6%，前6月下降19.00%，比上月跌幅收窄0.9%，已經(jīng)連續(xù)下降34個(gè)月，預(yù)計(jì)四季度銷售面積跌幅繼續(xù)收窄。

前10月新建商品房銷售額7.6855萬億元，同比下降20.9%，前9月同比下降22.7%，前8月同比下降23.6%，前7月下降24.3%、前6月下降25.00%，比上月跌幅收窄1.8%，已經(jīng)連續(xù)下降34個(gè)月，預(yù)計(jì)四季度銷售額跌幅繼續(xù)收窄。

2024年前10月全國商品房價(jià)（平均價(jià)）9862元/平方米，前9月9800元/平方米、前8月9854元/平方米、前7月9849元/平、前6月9837元/平、前5個(gè)月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，全國房價(jià)絕對(duì)值止降回升。

前10月全國商品房價(jià)同比下跌6.1%，跌幅比上月收窄0.7%，環(huán)比上漲0.06%，前9月同比下跌6.8%，環(huán)比下跌0.05%。前8月同比下跌6.9%，環(huán)比上漲0.05%、前7月同比下跌7.0%，環(huán)比上漲0.12%，全國房價(jià)跌幅連續(xù)4個(gè)月收窄。

筆者認(rèn)為，前10月竣工面積、銷售面積、銷售額、房價(jià)、地價(jià)、房企到位資金、國房景氣7項(xiàng)指標(biāo)邊際改善，跌幅收窄，投資額、施工面積、新開工面積、購置土地面積、土地購置金額5項(xiàng)指標(biāo)的跌幅擴(kuò)大、商品房庫存1項(xiàng)指標(biāo)下降，說明市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)性的邊際改善效應(yīng)、持續(xù)性的筑底，總體未見底，未迎來拐點(diǎn)。

這就是517房地產(chǎn)新政5個(gè)月后，市場(chǎng)最大的三大變化。目前市場(chǎng)供需關(guān)系、預(yù)期與入市信心修復(fù)緩慢，新政后的市場(chǎng)反應(yīng)出積極的信號(hào)，但沒有出現(xiàn)明顯的根本性變化，量價(jià)沒有扭轉(zhuǎn)下降的局面。因此，9.24、9.29、10.12、10.17房地產(chǎn)新政效果還需要觀察。

房價(jià)跌幅收窄，是因?yàn)橄迌r(jià)、限簽政策的取消，市場(chǎng)供應(yīng)、成交結(jié)構(gòu)性、網(wǎng)簽滯后性的市場(chǎng)現(xiàn)象。從十三項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)核心指標(biāo)的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于比較明顯的探底轉(zhuǎn)向筑底后，筑底過程的調(diào)整期階段，未來政策需要全方位落實(shí)并更加寬松。

統(tǒng)計(jì)部門表示，隨著相關(guān)政策相繼落地見效，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得到提振，市場(chǎng)交易活躍，房地產(chǎn)向著止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。從銷售看，市場(chǎng)活躍度明顯提升。隨著購房首付比、房貸利率下調(diào)，住房限購、限售、限價(jià)等措施取消，有效支持了居民剛性和改善性住房需求。

10月房地產(chǎn)市場(chǎng)交易提速。1月-10月新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅比1月-9月分別收窄1.3%和1.8%，月度改善幅度是今年以來最大。40城銷售情況看，前期回調(diào)幅度較大的二線城市邊際改善比較明顯，10月銷售面積實(shí)現(xiàn)正增長，銷售額降幅明顯收窄。

得益于價(jià)格逐步企穩(wěn)等帶動(dòng)，一線城市的銷售額10月份當(dāng)月實(shí)現(xiàn)正增長。從二手房情況看，10月二手房交易明顯改善。價(jià)格情況看，房價(jià)回穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)。10月70城新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格上漲的城市比上月增加4個(gè)，二手住宅環(huán)比上漲的城市比上月增加8個(gè)。

其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄，二手房住宅價(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)漲。二、三線城市新建商品住宅和二手房住宅的銷售價(jià)格環(huán)比降幅均出現(xiàn)不同程度收窄。銷售回暖、價(jià)格趨穩(wěn)，帶來房企資金流有所改善。

前10個(gè)月房企到位資金同比降幅比上月收窄0.8%，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款均收窄2.1%。從預(yù)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度改善。PMI調(diào)查顯示，10月份房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)比上月回升2.5%，市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)回升1.8%，顯示房地產(chǎn)景氣水平有所改善，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

10月份，根據(jù)對(duì)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的調(diào)查顯示，預(yù)期未來半年新建商品住宅和二手房住宅銷售價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比，在9月提升的基礎(chǔ)上提高17.6%和15%，表明市場(chǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的信心增強(qiáng)。

總的來看，一攬子促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的措施顯效，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。隨著各項(xiàng)政策效能進(jìn)一步釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的動(dòng)能將增強(qiáng)。因此，國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后期走勢(shì)保持樂觀的態(tài)度。

筆者認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)政策效應(yīng)正在逐步釋放、顯效，而且正在推動(dòng)房地產(chǎn)向止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn),已經(jīng)出現(xiàn)積極的信號(hào)。目前一線城市和二線城市的核心區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)成交量止跌，價(jià)格跌幅回穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯，房價(jià)上漲預(yù)期和居民入市信心及房企債務(wù)、交房有所恢復(fù)。

預(yù)計(jì)11月、12月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)、一線和核心二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售數(shù)據(jù)將出現(xiàn)明顯增長，加快成交量、房價(jià)筑底。四季度房地產(chǎn)“一攬子”配套政策將加速落地，一線城市和二線核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)率先筑底，帶動(dòng)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)改善，降幅繼續(xù)收窄。

10月70城新房的房價(jià)指數(shù)透露出兩大信號(hào)，一是房價(jià)基本上已經(jīng)調(diào)整到位，正在筑底的路上走勢(shì)，少些城市房價(jià)由探底轉(zhuǎn)向筑底過程，正在通往底部的路上，這是源于10月銷售成交量、訪客量、咨詢量相關(guān)指標(biāo)有較好的反彈預(yù)期，這個(gè)底部形成需要時(shí)間。

二是10月將迎來較多城市‘止跌，但是回穩(wěn)’，需要時(shí)間。至少從目前市場(chǎng)來看，這個(gè)判斷的基礎(chǔ)是存在不確定性，回穩(wěn)基礎(chǔ)不扎實(shí)、不牢固，都是建立在政策效應(yīng)的持續(xù)性和政策全面落地的前提上，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)好。

第一是投資額，跌幅擴(kuò)大。前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78680億元，同比下降10.3%，跌幅擴(kuò)大0.2%，累計(jì)連續(xù)下降31個(gè)月（2年7個(gè)月）。前9月同比下降10.1%、前8月同比下降10.2%、前7月下降10.2%，前6月下降10.1%、前5月下降10.1%。2022年下降10.0%、2023年下降9.6%。

分物業(yè)類型來看，其中前10月住宅投資6.5644萬億元，同比下降10.4%，跌幅比上月收窄0.1%。前9月同比下降10.5%、前8月同比下降10.5%、前7月下降10.6%、前6月下降10.4。辦公樓3487萬平方米，同比下降7.0%，跌幅擴(kuò)大0.5%。商業(yè)營業(yè)用房5895萬平方米，同比下降13.9%，跌幅擴(kuò)大0.5%。

前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額擴(kuò)大，背后的原因是三大工程推進(jìn)緩慢、新開工面積和房企購置土地面積及購置費(fèi)用跌幅擴(kuò)大，一定程度上反映出對(duì)市場(chǎng)信心的減弱。毫無疑問，開發(fā)投資額的跌幅擴(kuò)大，說明投資額探底趨勢(shì)不變，投資未好轉(zhuǎn)。

前10月開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大，總體跌幅超過2022年、2023年，處于歷史跌幅高位，總體尚未修復(fù)好，房企投資意愿整體低迷。受供應(yīng)端、銷售端、債務(wù)端、資金端、交房端、庫存端影響，投資處于探底調(diào)整中，政策引導(dǎo)市場(chǎng)效果不明顯。

目前支持地方政府收購閑置土地和存量住房，白名單項(xiàng)目4萬億規(guī)模，以貨幣化安置為主的城市更新，這些政策從長遠(yuǎn)看有利于房企資金回流，市場(chǎng)預(yù)期逐漸改善，銷售止跌回穩(wěn)可期，如果要傳遞到房企投資開發(fā)、拿地，需要一段時(shí)間。

單月數(shù)據(jù)看，10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7629億元，環(huán)比下降18.82%，同比下降11.8%，跌幅較上月擴(kuò)大1.4%。自2022年3月開始下降，單月連續(xù)下降32個(gè)月，企業(yè)投資信心亟待改善，關(guān)鍵在銷售市場(chǎng)。整體低位徘徊，開發(fā)企業(yè)投資意愿持續(xù)低迷。

10月住宅投資同比減少8.8%，跌幅較上月收窄1.1%?？梢钥闯?，在利好政策影響下，房企對(duì)于住宅投資的信心呈現(xiàn)改善跡象。從市場(chǎng)銷售到投資拿地到項(xiàng)目開工各個(gè)環(huán)節(jié)止跌走穩(wěn)，還有需要經(jīng)歷較長一段時(shí)期。

單月投資降幅收窄，總體投資依然低迷，跌幅處于相對(duì)較高水平，行業(yè)基本面未扭轉(zhuǎn)，各方主體信心不足，投資下行壓力大。一方面?zhèn)鶆?wù)、交房、信用的問題沒有解決，影響基本面。一方面是市場(chǎng)超跌，居民收入下降與入市信心沒有復(fù)蘇。

低銷售、高庫存壓力下企業(yè)投資拿地意愿不斷下降。按照物業(yè)類別投資上看，商業(yè)營業(yè)用房同比跌幅最大，其次是商品住宅投資跌幅收窄。辦公樓跌幅擴(kuò)大。其中住宅投資占總投資比重超過75%，說明住宅依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的投資。

按照地區(qū)區(qū)域來看，其中東北地區(qū)跌幅最大，下跌21%，跌幅擴(kuò)大0.9%。西部跌幅10.4%，跌幅收窄0.8%，中部跌幅10.4%，跌幅收窄0.5%，東部跌幅為9.8%，跌幅擴(kuò)大0.7%。其中東部地區(qū)投資比重60%。說明房企投聚集核心一二線城市。

第二是施工面積，跌幅擴(kuò)大。前10月房企房屋施工面積72.0660億平方米，同比下降12.4%，跌幅較上月擴(kuò)大0.2%，創(chuàng)歷史最大跌幅，累計(jì)連續(xù)下降35個(gè)月。前9月同比下降12.2%、前8月同比下降12.0%。2022年下降7.2%、2023年下降7.2%。

前10月住宅施工面積50.4493億平方米，下降12.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%，創(chuàng)歷史最大跌幅。前9月同比下降12.7%，前8月同比下降12.6%，前7月同比下降12.7%。辦公樓2.9371億平方米，同比下降9.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。商業(yè)營業(yè)用房6.2210億平方米，同比下降12.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.3%。

單月數(shù)據(jù)看，自2021年8月開始，單月房企房屋施工面積連續(xù)下降40個(gè)月，呈現(xiàn)繼續(xù)探底，底部未修復(fù)完成態(tài)勢(shì)，說明政策傳導(dǎo)到投資、供應(yīng)端效果緩慢。主要是政策落實(shí)不到位，去年基數(shù)高、新開工、竣工面積、商品房銷售面積的持續(xù)下降及庫存不斷上升。房企大量的項(xiàng)目停工，集中精力保交房。

前10月房屋新開工面積61227萬平方米，同比下降22.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%，累計(jì)連續(xù)下降37個(gè)月。前9月同比下降22.2%、前8月同比下降22.5%、前7月同比下降23.2%。2020年-2023年分別下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，呈現(xiàn)邊際改善效應(yīng)。

前10月住宅新開工面積4.4569億平方米，下降22.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.3%。前9月同比下降22.4%、前8月同比下降23%，前7月同比下降23.7%。辦公樓1577萬平，同比下降26.4%，前9月同比下降25%，跌幅比上月擴(kuò)大1.4%。商業(yè)營業(yè)用房4058萬平，同比下降24.4%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。

單月數(shù)據(jù)看，10月新開工規(guī)模5176萬平方米，環(huán)比下降21.40%，同比下降26.6%，跌幅較上月擴(kuò)大6.6%，自2007年7月以來同期最低，連續(xù)下降39個(gè)月。前9月同比下降19.9%、前8月同比下降16.7%、7月同比下降17%、6月同比下降21.9%、5月同比下降22.6%。

當(dāng)前政策支持資金用收購企業(yè)無力開發(fā)、不愿開發(fā)，還沒有動(dòng)工建設(shè)的住宅和商服用地，預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目新開工節(jié)奏將會(huì)加速。由于政策一手抓控新增，一手抓盤活存量，在銷售去化周期偏長的市場(chǎng)背景下，新增土地供應(yīng)將減少，整體新開工規(guī)模不會(huì)明顯提升。

自2021年7月新工面積開始下降，單月連下降39個(gè)月，呈現(xiàn)探底態(tài)勢(shì)，修復(fù)速度緩慢，政策傳導(dǎo)效果差。房屋新開工面積累計(jì)同比跌幅擴(kuò)大，總體規(guī)模處于歷史低位，當(dāng)前政策改善房企開工能力作用不明顯。主要是市場(chǎng)銷售疲弱，企業(yè)現(xiàn)金流壓力未緩解，房企重心在于商品房銷售和去庫存。

前10月房屋竣工面積4.1995億平方米，同比下降23.9%，跌幅比上月收窄0.5%，同比累計(jì)連續(xù)10個(gè)月下降。前9月同比下降24.4%、前8月同比下降23.6%、前7月同比下降21.8%、前6月同比下降21.8%。去年表現(xiàn)亮眼的竣工面積未能延續(xù)增長勢(shì)頭，受到去年高基數(shù)的影響，竣工降幅持續(xù)擴(kuò)大，下行趨勢(shì)明確。

前10月住宅竣工面積3.0702億平方米，同比下降23.4%，跌幅較上月收窄0.5%。前9月同比下降23.9%、前8月同比下降23.2%、前7月同比下降21.8%。辦公樓1030萬平方米，同比下降34.6%，跌幅較上月收窄0.7%。商業(yè)營業(yè)用房2924萬平方米，同比下降24.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。

房屋竣工面積是滯后指標(biāo)，房企竣工計(jì)劃根據(jù)已售期房合同中約定的交付日期剛性排布，不受當(dāng)前銷售景氣度的影響，通常12月份是竣工高峰。竣工面積未來下行趨勢(shì)已注定。保交樓是化解當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，所謂的保交樓，實(shí)際上就是房企已經(jīng)賣出去但沒有交房的房子，已經(jīng)多過已經(jīng)竣工未出售的房子。

單月數(shù)據(jù)看，10月房屋竣工面積5179萬平米，環(huán)比增長51.36%，同比下降20.15%，降幅較上月收窄11.25%。前9月同比下降31.4%、前8月同比下降36.6%、7月同比下降21.8%、6月同比下降29.6%、5月同比下降18.4%。10月房屋單月竣工面積約為2019年同期的70%。上年基數(shù)高，竣工面積面臨一定壓力。

2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續(xù)負(fù)增長，按照2年-3年工程進(jìn)度來計(jì)算，當(dāng)前房屋竣工持續(xù)承壓。過去四年投資拿地減少和開工數(shù)據(jù)持續(xù)縮水，銀行風(fēng)控意識(shí)很強(qiáng)，部分資金到達(dá)項(xiàng)目的效率，影響交樓，去年同期高基數(shù)有關(guān)。因此，未來竣工面積下降是大趨勢(shì)。

第三是土地端，跌幅擴(kuò)大。前10月全國房企土地購置面積、土地購置金額底部運(yùn)行，跌幅比上月擴(kuò)大，土地購置面積累計(jì)同比下降5年10個(gè)月，連續(xù)下降70個(gè)月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置金額的數(shù)據(jù)再?zèng)]有公布出來，截止到目前，依然沒有公布。

按照2010年-2023年房企購置土地面積來看，2010年3.99億平方米、增長25.2%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米、下降19.5%。2013年3.88億平方米、增長8.8%。2014年3.33億平方米、下降14%。

2015年2.28億平方米、下降31.7%。2016年2.20億平方米、下降3.45%。2017年2.55億平方米、增長15.8%。2018年2.91億平方米、增長15.2%。2019年2.58億平方米、下降11.4%。2020年2.55億平方米、下降1.1%。

2021年2.15億平方米、下降15.45%。2022年1.00億平方米、下降53.4%。2023年預(yù)計(jì)全國房企土地購置面積0.9億平方米，同比下降超過20%。從數(shù)據(jù)來看，房企土地購置面積跌破1億平方米，同比已經(jīng)連續(xù)下降超過5年。

截止10月27日，10月土地供應(yīng)量12528萬平，環(huán)比9月同期上升35%，同比下降30%。10月全國300城經(jīng)營性土地成交7370萬平，環(huán)比上升14%，同比下降32%。受高能級(jí)城市地塊成交占比下降影響，10月平均樓板價(jià)環(huán)比下降7%。

10 月土地成交面積同比雙位數(shù)下降，成交土地樓面均價(jià)下滑。10月100城住宅類用地成交土地規(guī)劃建筑面積為3638.1萬平，同比下降 24.2%，上月同比增長7.9%。其中一二三線城市占比分別為2.4%、26.6%和 71.0%。對(duì)應(yīng)成交土地總價(jià)為1885.3億元，同比下降37.7%，降幅較上月擴(kuò)大27.0 %。

其中一二三線城市占比為15.5%、30.8%和53.7%。對(duì)應(yīng)成交土地樓面均價(jià)為5182元/平方米，一二三線城市分別為34108 元/平方米、6005元/平方米和3914 元/平方米，其中一二線城市環(huán)比分別下降18.7%和 2.5%，三線城市環(huán)比增長7.0%。

第四是需求端，跌幅收窄。前10月新建商品房銷售面積7.7930億平方米，同比下降15.8%，跌幅比上月收窄1.3%，同比累計(jì)下降34個(gè)月。前9月同比下降17.1%、前8月同比下降18%、前7月同比下降18.6%。2022年下降24.3%、2023年下降8.5%。說明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于邊際改善的筑底調(diào)整中。

前10月新建商品房兩項(xiàng)銷售指標(biāo)同比跌幅，較上月繼續(xù)收窄，其中住宅市場(chǎng)表現(xiàn)更為積極。房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，銷售市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)34個(gè)月負(fù)增長。今年以來持續(xù)處于深跌區(qū)間，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月開始邊際改善，市場(chǎng)進(jìn)入“止跌”的關(guān)鍵階段、下一步是“回穩(wěn)”的關(guān)鍵階段。

10月房企“以價(jià)換量”銷售策略，依然是主流，市場(chǎng)活躍度較7、8月、9月有所提升，9月末、10月初、10月上中旬的房地產(chǎn)一系列新政，連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策有效提升了國慶假期樓市和國慶節(jié)后熱度，預(yù)計(jì)11月數(shù)據(jù)中將有所體現(xiàn)。因此，前11月房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有所改善。

單月來看，10月全國商品房銷售面積7645萬平米，環(huán)比下降21.03%，同比下降1.62%，降幅比上月收窄9.38%，連續(xù)3個(gè)月收窄，已經(jīng)連續(xù)下降34個(gè)月。9月同比下降11%、8月同比下降12.6%、7月同比下降11.6%、6月同比下降13.8%，從絕對(duì)值來看，處于2013年以來歷史同期最低水平。

前10月住宅銷售面積6.5368億平方米，同比下降17.7%，跌幅比上月收窄1.5%。前9月同比下降19.2%、前8月同比下降20.4%、前7月同比下降21.1%，前6月同比下降21.9%。辦公樓銷售面積1891萬平，同比下降9.9%，跌幅擴(kuò)大0.1%。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積4673萬平，同比下降6.0%，跌幅擴(kuò)大1.2%。

單月來看，10月住宅銷售面積6580萬平，同比下降1.3%，同比降幅較9月收窄 9.3%，連續(xù)6個(gè)月收窄。9月同比下降10.6%、8月同比下降14.0%。從絕對(duì)值來看，處于2009年以來同期最低位，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)未見底，底部基礎(chǔ)不牢固，處于筑底、持續(xù)調(diào)整階段。

按照物業(yè)類型來看，住宅銷售面積同比下降17.7%，跌幅比上月收窄1.5%。辦公樓銷售面積同比下降9.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降6.0%，降幅比上月擴(kuò)大1.2%。其中住宅面積面積占商品房面積超過80%。

按照地區(qū)區(qū)域來看，中部地區(qū)銷售面積同比下降17.2%，跌幅比上月收窄1.9%。其次為西部地區(qū)同比下降17.5%，跌幅比上月收窄1.2%。東部地區(qū)同比下降14.4%，跌幅比上月收窄1.1%。東北地區(qū)同比下降12.4%，跌幅比上月收窄0.9%。

前10月新建商品房銷售額7.6855萬億元，同比下降20.9%，跌幅較上月收窄1.8%，已經(jīng)同比累計(jì)下降34個(gè)月。前9月同比下降22.7%,前8月同比下降23.6%、前7月同比下降24.3%、前6月同比下降25%。說明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于邊際改善的筑底趨勢(shì)，深度調(diào)整中繼續(xù)修復(fù)趨勢(shì)。

單月數(shù)據(jù)來看，10月商品房銷售金額7974億元，環(huán)比下降12.90%，同比下降1%（0.99%%，跌幅比上月收窄15.3%。前9月同比下降16.3%，8月環(huán)比上漲3.16%，同比下降17.2%、7月環(huán)比下降45.9%，同比下降18.5%、6月環(huán)比增長50.9%，同比下降14.3%、5月同比下降26.4%。

4月同比下降30.4%、3月同比下降28.5%，說明房地產(chǎn)行業(yè)整體處于持續(xù)筑底調(diào)整的趨勢(shì)中。隨著市場(chǎng)對(duì)需求端政策的持續(xù)消化，城市房地產(chǎn)政策不斷持續(xù)放松，預(yù)計(jì)短期一線城市和核心二線城市市場(chǎng)率先止跌，帶動(dòng)全國市場(chǎng)修復(fù)。

前10月住宅銷售額6.7486萬億元，同比下降22.0%，跌幅比上月收窄2.0%。前9月同比下降24%、前8月同比下降25%、前7月同比下降25.9%、前6月同比下降26.9%、前5月同比下降30.5%。辦公樓2469億元，同比下降12.8%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。商業(yè)營業(yè)用房4543億元，同比下降13.7%，跌幅擴(kuò)大1.5%。

單月數(shù)據(jù)來看，10月住宅銷售金額7246億元，環(huán)比上漲7.28%，同比上漲0.7%，止跌上漲。前9月環(huán)比上漲43.2%，同比下降16.3%，8月同比下降15%、7月環(huán)比下降45.41%，同比下降15.7%、6月環(huán)比增長50.8%，同比下降13.8%、5月同比下降26.4%，與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性成交有直接的關(guān)系。

按照地區(qū)區(qū)域來看，東部地區(qū)銷售金額同比下降21.1%，跌幅收窄2.7%。中部地區(qū)銷售金額同比下降21.9%，跌幅收窄2.9%。西部地區(qū)銷售金額同比下降19.9%，跌幅收窄擴(kuò)大2.8%。東北地區(qū)銷售金額同比下降13.9%，跌幅收窄2.5%。

第五是商品房庫存，逐月下降。10月末商品房待售面積7.3057億平，環(huán)比減少120萬平，同比增長12.7%，增幅比上月收窄0.7%。9月末7.3177億平、8月末7.3783億平方米、7月末7.3926億平，6月末7.3894億平、5月末7.4256億平、4月末7.4553億平、3月末7.4833億平，商品房庫存面積超2015年7.1853億平方米。

10月末住宅待售面積3.7523億平方米，同比增長19.6%，增幅比上月收窄1.2%。9月末3.7679億平方米、8月末3.8103億平方米、7月末3.8238億平方米、6月3.8287億平方米、5月末3.8712億平方米。辦公樓5175萬平方米，同比增長9.4%。商業(yè)營業(yè)房1.4234億平方米，同比增長1.5%。

10月末商品房待售面積73057萬平方米，較上月減少120萬平方米。其中住宅減少156萬平方米，辦公樓增加4萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少2萬平方米。10月末庫存總量較持續(xù)減少，較去年同比上漲12.7%，按當(dāng)前銷售計(jì)算去化周期為20.8個(gè)月，較上期略有縮短。

分物業(yè)類型看，其中商品住宅庫存面積3.7523億平方米，同比增長19.6%，較上月再縮小1.2%，總量高。辦公樓面積5180萬平方米，同比增長9.0%。商業(yè)營業(yè)用房面積1.4232億平方米，同比增長1.5%。當(dāng)前化解庫存政策力度不斷加大，多方資金支持去庫存，效果將逐步釋放。

新房庫環(huán)比下降，去化周期環(huán)比提升，去庫存壓力較大。全國住宅廣義庫存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來看，截至10月末，商品住宅廣義庫存面積為18.6億平，環(huán)比下降 1.5%，同比下降 11.7%。去化周期（廣義庫存面積/過去六個(gè)月住宅銷售均值）27.4個(gè)月，環(huán)比下降1.1個(gè)月，同比增加0.1個(gè)月。

現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至10月末，住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積） 3.7523 億平，環(huán)比下降 0.4%，同比增長19.6%。去化周期為20.8 個(gè)月，環(huán)比下降 0.7個(gè)月，同比下降0.7個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫存占住宅廣義庫存面積的比重為20.1%，環(huán)比提升0.2%，同比提升5.3%

其中有一大部分屬于滯重庫存，長期較難去化，同時(shí)存在退房的情形。由于居民對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂，越來越多期房不得不滯存到準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房才能賣得掉。能解釋為什么現(xiàn)房的庫存面積在增加而去化周期增速小于全部庫存。除此之外，目前二手房掛牌量也不斷走高，對(duì)新房銷售形成了擠壓。

狹義商品住宅庫存逐月下降、廣義庫存下降，主因是新開工面積降幅較大。當(dāng)前銷售持續(xù)筑底，房企主動(dòng)去庫的速度較為緩慢，有待收儲(chǔ)等政策的進(jìn)一步落地。由于商品房庫存去化緩慢，銷售回款枯竭，導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)問題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急傳導(dǎo)資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)集中到期，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)庫存去化期超過3年，較上月略拉長，庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2014年的水平。商品房待售面積在2015年創(chuàng)歷史最高，2016年開始下降，2020年下降到4.9850億平，2023年庫存已經(jīng)快達(dá)到2016年的水平，到2024年成為歷史上庫存最高。

6月末7.3894億平方米，到7月末7.3926億平方米，8月末7.3783億平方米，9月末7.3177億平方米，10月末7.3057億平，超過2015年，歷史高峰。2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米。

2018年5.2414億平方米、2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米，2023年6.7295億平方米，回到6億平方米的2016年水平。2023年末6.7295億平方米，同比增長19.0%。

商品房庫存創(chuàng)歷史新高，說明房子的供應(yīng)多，房子賣不出去。與過去的高庫存不同的是，這兩年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，與保交樓的政策有關(guān)。保交樓的政策推進(jìn)，現(xiàn)房沒有按時(shí)交付，少部分是退房的，導(dǎo)致庫存持續(xù)上升。

第六是價(jià)格端，跌幅收窄。前10月全國商品房價(jià)（銷售均價(jià)）環(huán)比上漲0.63%，同比下降6.1%（6.06%），降幅比上月收窄了 0.7 %。前9月環(huán)比下降0.05%，同比下降6.8%、前8月環(huán)比上漲0.06%，同比下降6.9%、前7月環(huán)比上漲0.12%、同比下降7.0%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%。

全國房價(jià)同比跌幅連續(xù)5個(gè)月收窄。2024年前10月全國商品房價(jià)（平均價(jià)）9862元/平方米，前9月9800元/平方米、前8月9854元/平方米、前7月9849元/平、前6月9837元/平、前5個(gè)月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，全國房價(jià)絕對(duì)值止降回升。

單月數(shù)據(jù)來看，10月商品房銷售均價(jià)10430元/㎡，環(huán)比上漲10.3%（10.29%），同比上漲0.64%，同比連續(xù)9個(gè)月下跌首次上漲。9月環(huán)比下降4.5%，同比下降5.9%、8月環(huán)比下降0.37%，同比下降5.29%。7月同比下降3.7%、6月同比下降7.0%、5月同比下降7.2%、4月同比下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%。

前10月全國住宅房價(jià)（銷售均價(jià)）10324元/平方米，環(huán)比上漲0.76%，同比下跌5.2%，跌幅較上月收窄3.1%。前9月10246元/平方米，環(huán)比下降0.68%，同比下跌8.3%、8月10317元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，同比下降8.4%、前7月10305元/平，環(huán)比上漲0.16%，同比下降6.4%。10896

單月數(shù)據(jù)來看，10月住宅銷售均價(jià)11012 元/平，環(huán)比上漲12.4%，同比上漲1.2%，同比連續(xù)9個(gè)月下跌后首次上漲。9月環(huán)比下降6.0%，同比下降6.6%、8月環(huán)比下降0.1%，同比下降6.5%。7月環(huán)比下降3.3%，同比下降6.6%。6月同比下降6.8%、5月同比下降7.0%。

新房價(jià)格降幅收窄，二手房降價(jià)影響購房決策?？傮w看，房價(jià)跌幅繼續(xù)收窄，下跌勢(shì)頭得到遏制，一方面是未來市場(chǎng)大規(guī)模以價(jià)換量的趨勢(shì)不會(huì)持續(xù)，另外一方面是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的影響，高價(jià)盤大量集中上市?，F(xiàn)在對(duì)于價(jià)格的分析和判斷非常關(guān)鍵，至少市場(chǎng)信心開始處于修復(fù)的狀態(tài)。

房價(jià)持續(xù)下跌的背景下，購房者觀望情緒較重。首先是居民對(duì)房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期悲觀，2024年二季度，央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，居民預(yù)期房價(jià)上漲的比例僅11.0%，而居民預(yù)期房價(jià)下降的比例則陡升至23.2%，繼續(xù)創(chuàng)近十年新高。

其次是居民收入信心不足。2024年二季度，央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，居民收入信心指數(shù)已經(jīng)連續(xù)12個(gè)季度不高于榮枯線 50%。最后是居民杠桿率已居高位。據(jù)國際清算銀行數(shù)據(jù)，截至2023年末，中國居民杠桿率為62%。

中國居民杠桿率為62%，已接近發(fā)達(dá)國家平均水平。盡管需求端利好政策不斷出臺(tái)，主流城市首付比例和房貸利率一降再降，與歷史周期相比，本輪著力提高居民加杠桿能力的利好舉措對(duì)房地產(chǎn)銷售的提振效果一般。

第七是資金端，跌幅收窄。前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金8.7235萬億元，同比下降19.2%，降幅比上月收窄0.8%，已經(jīng)累計(jì)下降3年10個(gè)月（46個(gè)月）。前9月同比下降20%、前8月同比下降20.2%、前7月同比下降21.3%。說明房企資金連續(xù)7個(gè)月邊際改善效應(yīng)但是資金狀況依然令人擔(dān)憂。

拆解房企資金來源，前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金8.7235萬億元，同比下降19.2%，降幅比上月收窄0.8%。前10月國內(nèi)貸款12400億元，下降6.2%，降幅較上月擴(kuò)大0.2%。定金及預(yù)收款26444億元，同比下降27.7%，降幅較上月收窄2.1%。個(gè)人按揭貸款12436億元，同比下降32.8%，降幅較上月收窄2.1%。

具體來看定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅依然較大，分別較上期擴(kuò)大2.1%、收窄2.1%。國內(nèi)貸款和自籌資金同比跌幅較小，較上期分別擴(kuò)大0.2%、1.4%。其中自籌資金比例持續(xù)提高，占全部資金36.08%，較上月提升0.4%。定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占44.5%，較上月提高0.6%。

當(dāng)前商品房銷售市場(chǎng)邊際改善，短期市場(chǎng)回升不能實(shí)質(zhì)性、根本性改變房企財(cái)務(wù)困境。房企營收承壓、利潤下滑的總體態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。降低土地增值稅預(yù)征率下限0.5%，房企預(yù)繳的稅收降低能有效緩解資金壓力。房企利潤率持續(xù)下降，稅收減免政策為企業(yè)提供了盈利恢復(fù)的空間，對(duì)穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期有積極影響。

單月數(shù)據(jù)來看，10月房企到位資金同比下降10.8%，比上月跌幅收窄7.6%。其中國內(nèi)貸款同比下降8.8%，比上月跌幅收窄5.6%。自籌資金同比下降22.7%，比上月跌幅擴(kuò)大8.9%。定金及預(yù)收款同比同比下降3.9%，比上月跌幅收窄22.3%。個(gè)人按揭貸款同比下降8.8%，比上月跌幅收窄17.8%。

10月房企資金來源中，國內(nèi)貸款同比下降8.8%，與銷售相關(guān)的定金及預(yù)收款單月同比下降3.9%，降幅較上月明顯收窄。由于政策集中出臺(tái)，與銷售相關(guān)的資金均有所改善。隨著9月下旬針對(duì)融資側(cè)和企業(yè)端的政策逐漸出臺(tái)，企業(yè)融資側(cè)的壓力有望緩解。

說明銀行貸款謹(jǐn)慎，擔(dān)心房價(jià)下降與出清風(fēng)險(xiǎn)。房企到位資金跌幅收窄，主要是商品房銷售面積、銷售金額呈現(xiàn)跌幅小幅度收窄，同時(shí)與商品房銷售降幅改善，個(gè)人住房貸款增長，商品房市場(chǎng)逐漸升溫基本印證。預(yù)計(jì)11月繼續(xù)保持增長，較22、23年增速中樞改善明顯。

反映目前房地產(chǎn)行業(yè)外部融資情況在歷經(jīng)供給側(cè)出清后，在政策支持下已逐步向周期底部靠攏。未來下滑空間將穩(wěn)步收窄，房企資金面回暖將更為依賴于銷售表現(xiàn)，銷售回款是房企資金鏈穩(wěn)定的關(guān)鍵。個(gè)人按揭貸款降幅較大且高于其他指標(biāo)，主要是受制于收入及房價(jià)預(yù)期較弱，其短期對(duì)到位資金持續(xù)拖累。

國內(nèi)貸款與自籌資金跌幅擴(kuò)大，說明房企融資、資金改善不明顯，狀況沒有實(shí)質(zhì)上改善，政策能惠及的房企、項(xiàng)目數(shù)量非常有限。房企資金來源中，主要銷售低迷影響的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款下降幅度大，政策傳導(dǎo)性比較差。

房企資金壓力是房企縮減投資、拿地、新開工、緩竣工、延期交房的主因。房企資金有所改善不明顯，主要原因是貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，并且下降幅度大，況且融資困難，導(dǎo)致房企現(xiàn)金流緊張。

支撐房企現(xiàn)金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，連續(xù)下降35個(gè)月。受銀行謹(jǐn)慎態(tài)度、銷售下降影響，銀行貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款跌幅大，這三項(xiàng)指標(biāo)代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力。

反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現(xiàn)金流。說明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繼續(xù)探底、調(diào)整、下行階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力存在。房企自籌資金同比跌幅有所收窄，高于其他資金來源，未來房企融資面臨較大挑戰(zhàn)。

第八是國房景氣指數(shù)跌幅收窄，市場(chǎng)低迷，預(yù)期和信心依然不樂觀。10月國房景氣指數(shù)為92.49，較上月增長0.08%，已經(jīng)連續(xù)2年10個(gè)月（34個(gè)月）跌破100，2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)邊際改善，低迷、預(yù)期和信心預(yù)期有所好轉(zhuǎn)。

2023年12月國房景氣指數(shù)為93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月-10月國房景氣指數(shù)為92.13、92.07、92.02、92.01、92.11、92.22、92.35、92.41、92.49。

國房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一，100是分水嶺。國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌，邊際修復(fù)非常緩慢趨勢(shì)，呈現(xiàn)持續(xù)性修復(fù)趨勢(shì)，說明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，預(yù)期和信心預(yù)期好轉(zhuǎn)，處于指標(biāo)筑底趨勢(shì)。