引言

　　天底下，什么東西最快？

　　汽車(chē)？畢竟賽車(chē)能開(kāi)到300多公里/小時(shí)；

　　不對(duì)，高鐵比汽車(chē)還快，能開(kāi)到400多公里/小時(shí)；

　　那飛機(jī)更快，北美的X-15飛機(jī)的飛行速度能達(dá)到3馬赫，大約是3600公里/小時(shí)。

　　但依我看，存量隱性債務(wù)置換額度的分配速度更快。

　　可能有人會(huì)問(wèn)，什么是存量隱性債務(wù)置換額度？

　　首先，我們要了解什么是存量隱性債務(wù)。

　　我這里不會(huì)直接把官方對(duì)于“隱形債務(wù)”的定義抄下來(lái)告訴你，因?yàn)槟菢幼犹逎y懂了。

　　用大白話來(lái)說(shuō)，隱性債務(wù)就是ZF每年公開(kāi)的財(cái)政狀況上面沒(méi)有的債務(wù)，比如說(shuō)某些城市城投的債務(wù)、某地承諾付的錢(qián)等等。

　　而“置換”就是把這些背地里的債務(wù)變成明面上的債務(wù)，

　　也就是讓大家把背地里欠的債都攤出來(lái)，不用再藏著掖著了。

　　在2024年11月8日批準(zhǔn)通過(guò)了6萬(wàn)億的置換地方ZF存量隱性債務(wù)的文件，僅僅過(guò)了一個(gè)月，在12月份就完成了全國(guó)29個(gè)省份、4個(gè)計(jì)劃單列市的額度分配方案。

　　這速度，就問(wèn)你們快不快！

　　這可不是600塊怎么用的事，而是6萬(wàn)億該怎么分配、哪些項(xiàng)目該分配多少額度的大難題

　　這其中涉及到的省份、市、區(qū)縣、項(xiàng)目數(shù)量是如此之多

　　這當(dāng)中的復(fù)雜程度、難度不用我多說(shuō)了吧。

　　那這隱性債務(wù)和我們普通人有什么關(guān)系呢？

　　莫急，且聽(tīng)我娓娓道來(lái)。

　　01

　　從各城市公布的6萬(wàn)億的隱性債務(wù)置換額度分配情況來(lái)看：

　　排名第一的是江蘇，分配到了7533億元，占比12.56%；

　　第二是湖南，分配到了3864億元，占比6.44%；

　　第三至十名分別是山東、河南、貴州、四川、湖北、安徽、云南、浙江

　　分配到的額度分別是3765、3681、3528、3444、2946、2940、2634、2442億元。

　　其余的省份我就不一一羅列了，數(shù)據(jù)在每個(gè)地方城市官網(wǎng)上都能查到。

　　是不是有個(gè)疑問(wèn)，為什么江蘇能分配到最多額度，經(jīng)濟(jì)第一大省——廣東卻沒(méi)有分配到額度呢？

　　是不是ZY偏心，不給廣東置換隱性債務(wù)的額度？

　　非也非也，廣東沒(méi)有是因?yàn)樵?022年的時(shí)候，廣東就宣布隱性債務(wù)清零了，所以這次置換的額度也就沒(méi)有廣東了。

　　情況就是這么個(gè)情況，里面的小九九不能多說(shuō)。

　　置換的額度是根據(jù)各地的隱性債務(wù)多少來(lái)分配的，也就是說(shuō)，誰(shuí)的隱性債務(wù)多，誰(shuí)就能分配得多一點(diǎn)置換額度。

　　除了隱性的債務(wù)，還有明面上的債務(wù)。

　　根據(jù)2024年各地財(cái)政局公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)26座GDP超過(guò)萬(wàn)億的城市中，債務(wù)余額前四的城市分別是：

　　重慶、北京、天津、上海；

　　而債務(wù)余額最少的城市分別是：

　　東莞（1622億）、蘇州（1772億）、常州（1899億）、南通（1978億）；

　　每座城市的詳細(xì)情況可以添加后臺(tái)客服領(lǐng)取，數(shù)據(jù)整理收集不易，請(qǐng)多多點(diǎn)贊、轉(zhuǎn)發(fā)支持。

　　債務(wù)余額低可不等于償債的壓力小，畢竟每座城市的收入可是不一樣的。

　　以2023年底，重慶和上海的情況為例：

　　重慶的債務(wù)余額是12258億元，上海是8832億元，

　　但是，重慶的一般公共預(yù)算收入是2441億元，上海是8313億元

　　兩座城市的債務(wù)余額相差不大，但是由于兩城的收入相差了接近4倍，償債壓力明顯是重慶高出不少。

　　疊加近幾年很多城市的稅收以及土地出讓收入大幅減少，像天津、寧波等城市的土地出讓收入更是縮水50%以上

　　說(shuō)直白一點(diǎn)，就是大多數(shù)城市的主要收入來(lái)源在縮水，而很多債臺(tái)高筑的城市受到債務(wù)限額的限制，后續(xù)想要再大力舉債發(fā)展城市的可能性幾乎為零。

　　因此可以判斷，城市分化的預(yù)期將更加嚴(yán)重。

　　那有沒(méi)有一座城市經(jīng)濟(jì)好、債務(wù)少、收入高的？

　　在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買(mǎi)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

　　02

　　咱們先不說(shuō)結(jié)論，先問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：

　　經(jīng)濟(jì)總量重要，還是人均GDP重要？

　　我的答案是兩者缺一不可。

　　不僅蛋糕整體要做得夠大，而且每個(gè)人做得蛋糕也要大，這樣才可以稱(chēng)得上經(jīng)濟(jì)好的城市。

　　所以，我們選取2023年GDP在一萬(wàn)億以上的城市做了一下對(duì)比。

　　人均GDP排在前十名的分別是：

　　無(wú)錫：206220元

　　北京：200204元

　　深圳：194526元

　　蘇州：190256元

　　上海：189827元

　　常州：188212元

　　南京：182480元

　　寧波：169669元

　　廣州：161235元

　　杭州：160190元

　　還記得上面我們提到的債務(wù)余額最少的城市分別是：

　　東莞（1622億）、蘇州（1772億）、常州（1899億）、南通（1978億）；

　　經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、債務(wù)少，那收入呢？

　　收入得分兩個(gè)維度：

　　一個(gè)是財(cái)政收入。

　　就是看一座城市的ZF是否有錢(qián)。

　　在翻閱各城市的統(tǒng)計(jì)公報(bào)后，大概可以根據(jù)各城市一般公共預(yù)算收入把城市分為三個(gè)梯隊(duì)：

　　第一梯隊(duì)是上海（8313億元）、北京（6181億元）、深圳（4113億元）

　　第二梯隊(duì)是杭州、蘇州、重慶、廣州、天津、無(wú)錫以及成都，都在2000億元附近；

　　其他是第三梯隊(duì)。

　　我們簡(jiǎn)單地把債務(wù)÷一般公共預(yù)算收入得出某地的負(fù)債率

　　要先說(shuō)明一下，這里只是簡(jiǎn)單地計(jì)算一個(gè)比值，是沒(méi)有考慮債務(wù)的分類(lèi)

　　因?yàn)閆F的債務(wù)還分為一般債務(wù)以及專(zhuān)項(xiàng)債務(wù)。

　　一般債務(wù)就是我們正常理解中的債務(wù)；

　　而專(zhuān)項(xiàng)債務(wù)則是專(zhuān)門(mén)用于某項(xiàng)非盈利項(xiàng)目的款項(xiàng)，說(shuō)句不太正確的話，就是這部分的債務(wù)會(huì)由ZY直接撥款，不太需要地方去處理。

　　所以這個(gè)比值雖然不能很準(zhǔn)確反映各地的負(fù)債情況，但還是能反應(yīng)一個(gè)整體的趨勢(shì)。

　　我們算得，蘇州的“負(fù)債率”是72%，只比萬(wàn)億城市群中最優(yōu)秀的深圳高7個(gè)百分點(diǎn)。

　　所以我常說(shuō)，蘇州是一座運(yùn)行很穩(wěn)健的城市，從“負(fù)債率”就可以看出。

　　收入的第二個(gè)維度是“民富”。

　　怎么判斷一座城市是否“民富”呢？

　　最主要的判斷依據(jù)就是人均GDP以及人均可支配收入。

　　因?yàn)?024年的數(shù)據(jù)還沒(méi)有出全，還是以2023年的情況作比較。

　　這里我就不做詳細(xì)羅列了，根據(jù)2023年各地的統(tǒng)計(jì)年鑒可以得出：

　　蘇州的人均可支配收入是74076元，排在全國(guó)第五；

　　人均GDP是190256元，排在全國(guó)第四。

　　這兩個(gè)數(shù)據(jù)毫無(wú)疑問(wèn)是大幅高于全國(guó)平均水平的，而且都排在全國(guó)城市的前列，所以說(shuō)，蘇州才是真正的“民富”之城。

　　那么，在城市分化的背景下，蘇州居民的錢(qián)會(huì)流去哪里呢？

　　在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買(mǎi)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

　　03

　　我們都清楚，2021至2022年是樓市整體下滑的兩年，但有些城市下滑的頹勢(shì)直到2024年都還沒(méi)有止住。

　　不過(guò)這種情況沒(méi)有在蘇州展現(xiàn)。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，看下圖，近五年（2020至2024年）蘇州的一手房成交價(jià)格基本維持在26000元/平方米左右。

　　甚至在2023年價(jià)格上升至27630元/平方米

　　確實(shí)有點(diǎn)匪夷所思

　　如果從成交量來(lái)看（下圖），2024年的成交量還不足峰值2021年的一半。

　　用魔幻來(lái)形容蘇州的新房市場(chǎng)一點(diǎn)也不為過(guò)。

　　為什么蘇州的新房市場(chǎng)價(jià)格能如此堅(jiān)挺？

　　從近幾年蘇州入市的項(xiàng)目可以看出端倪，

　　位于蘇州工業(yè)園區(qū)的紫XXX甲第項(xiàng)目在2024年9月首次取證，備案均價(jià)6.4萬(wàn)，而且套均價(jià)在800-2000萬(wàn)之間。

　　這個(gè)項(xiàng)目拍地的時(shí)候已經(jīng)是新科地王，樓面價(jià)3.9萬(wàn)元/平，比前地王高出將近2000元/平。

　　除此之外，今年的雙湖板塊還拍出了兩宗重磅地塊：

　　一宗是綠XXX園，樓面價(jià)高達(dá)6.5萬(wàn)元/平，溢價(jià)率18.22%；

　　另一宗是星X的地塊，樓面價(jià)也高達(dá)5.8萬(wàn)元/平。

　　相較于近幾年蘇州新房2.6萬(wàn)元/平的成交均價(jià)，核心板塊的新入市項(xiàng)目、新出讓土地價(jià)格都明顯高出。

　　也就是說(shuō)，在新房整體成交量減少的基礎(chǔ)上，由于改善型、豪宅等高價(jià)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，導(dǎo)致了蘇州新房成交均價(jià)波動(dòng)不大。

　　不僅高價(jià)項(xiàng)目熱銷(xiāo)，蘇州的庫(kù)存也即將見(jiàn)底?！?/p>

　　截至2024年末，蘇州的住宅庫(kù)存已下降至4.2萬(wàn)套了，從近五年的庫(kù)存走勢(shì)來(lái)看，庫(kù)存規(guī)模一直在縮小。

　　即使我們撇除2020、2021年樓市高峰的時(shí)段，近三年（2022至2024年）年平均成交套數(shù)也有4.26萬(wàn)套。

　　可能有人會(huì)說(shuō)，庫(kù)存還有新拍地的項(xiàng)目補(bǔ)充啊。

　　2024年蘇州的涉宅用地出讓面積是551萬(wàn)平方米，這里是按照規(guī)劃的建筑面積來(lái)算的。

　　這個(gè)數(shù)字勉強(qiáng)是2023年的50%，還不足高峰期2021年的三分之一。

　　而且，我們換算一下，按照當(dāng)前庫(kù)存的4.2萬(wàn)套，面積576.77萬(wàn)平方米來(lái)算：

　　套均面積=576.77/4.2≈136平方米

　　也就是即使2024年出讓的地塊全部入市，也才補(bǔ)充：

　　551萬(wàn)平方米/136平方米=40514套

　　按照項(xiàng)目的平均開(kāi)發(fā)周期在12-18個(gè)月，而且成交地塊中有超過(guò)一半都是2024年10-12月成交的，2024年出讓的項(xiàng)目最多也就能完成40%的供應(yīng)。

　　也就是說(shuō)，最多有1.6萬(wàn)套能在2025年入市。

　　換句話說(shuō)，如果蘇州保持近三年的去化水平，平均每年4.26萬(wàn)套，明年的庫(kù)存+新入市項(xiàng)目勉強(qiáng)覆蓋購(gòu)買(mǎi)需求。

　　雖然蘇州不是省會(huì)城市，也不是副省級(jí)城市，更不是什么直轄市、計(jì)劃單列市，但絲毫不影響蘇州的經(jīng)濟(jì)總量?jī)H次于四大一線城市。

　　不要和我提重慶GDP比蘇州還高，蘇州腱子肉可不是什么都能比的。

　　對(duì)于一座各方面屬性都十分優(yōu)秀的城市，我們無(wú)需過(guò)于擔(dān)心。

　　當(dāng)下的市場(chǎng)，不是大水漫灌的時(shí)代了，而是二八或者一九分化的年代，無(wú)論從哪個(gè)角度，我都相信蘇州永遠(yuǎn)是那個(gè)獨(dú)立鰲頭的城市。