文/謝逸楓

老漢這個建議，僅僅是根據(jù)四波穩(wěn)樓市的政策效果、政策自身存在的問題、政策落地情況、地方實際情況作出的判斷，目的是加快推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

自2022年開始，到2025年3月已打出四波樓市救市，問題是四波樓市救市之后，樓市沒有完全止跌回穩(wěn)和市場預(yù)期，基本面、供求關(guān)系、信用風(fēng)險修復(fù)緩慢。

老漢認(rèn)為，最根本的原因是除了房地產(chǎn)金融緊箍咒收緊和疫情沖擊樓市超預(yù)期外，與錯失救市最佳時機(jī)有關(guān)系，最關(guān)鍵的是穩(wěn)樓市沒有一氣呵成，猶豫不決。

其次是四波樓市救市政策由地方主導(dǎo)改為國家層面主導(dǎo)，通過國家層面由上到下，增強(qiáng)地方對扶持房地產(chǎn)行業(yè)的積極性，更好落實房地產(chǎn)政策。

最后是四波樓市救市政策缺落地機(jī)制，大招落地分散。其中樓市大招政策設(shè)置的門檻和限制條件，影響政策組合拳在力度、規(guī)模、范圍、執(zhí)行力上受限。

樓市救市政策存在調(diào)整對象的針對性，針對的對象及實施范圍有限，地方實施難度大。好多樓市政策大招都沒有實施過，后面出的大招還是存在落地機(jī)制問題。

在政策執(zhí)行和落地機(jī)制不到位、不完善的背景下，穩(wěn)樓市的政策效果、效力出現(xiàn)斷斷續(xù)續(xù)、持續(xù)力不強(qiáng)，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固的現(xiàn)象。

加上地方的化債和收入的下降及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的壓力大，居民收入的不穩(wěn)定和市場預(yù)期、信心的修復(fù)拉長，樓市深度調(diào)整期拉長，供大于求下，去庫存周期拉長。

這是為什么提出“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述越來越著急、政策出的越來越頻繁的背后所在，簡單說就是穩(wěn)樓市沒有采取一步到位、一鼓作氣的做法。

老漢認(rèn)為，穩(wěn)樓市需要一步到位、一鼓作氣，不要擠牙膏、斷斷續(xù)續(xù)，才能達(dá)到藥到病除、一針見血的效果，且保持樓市政策效應(yīng)、效果的持續(xù)力。

一鼓作氣，再而衰，三而竭的道理在這輪救市政策中體現(xiàn)的淋漓盡致，2023年以來的政策到2024年、2025年基本上是圍繞著一個方向，但政策落地難。

有的落實分散，地方缺乏財力和配套資金。例如保函置換商品房預(yù)售款、經(jīng)營性物業(yè)貸、三支利箭、金融16條、三大工程、收購存量商品房和收回存量土地等。

有的沒有去實施，例如三個不低于、100萬套城市更新貨幣化安置等，無法落實的原因是政策缺乏落地機(jī)制和地方化債、財政和土地收入下降的三重壓力。

另外一個方面是房地產(chǎn)金融緊箍咒未松綁。國家去杠桿、去債務(wù)、去債務(wù)的三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制、非標(biāo)限制進(jìn)入輸血影響房地產(chǎn)行業(yè)的融資。

老漢認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是一步到位、一鼓作氣的全面落實已經(jīng)出臺的八個穩(wěn)樓市政策大招，馬上完善穩(wěn)樓市大招的落地機(jī)制，由上自下地打通政策堵點(diǎn)。

如果2022年保函置換商品房預(yù)售款、經(jīng)營性物業(yè)貸、三支利箭、金融16條和2023年三個不低于、三大工程及2024年專項債券收購存量商品房和收回存量土地。

還有2024年100萬套城市更新貨幣化安置的八個穩(wěn)樓市政策大招全面實施、落地、執(zhí)行到位，樓市在2024年就穩(wěn)了，就止跌回穩(wěn)了，就見底反彈了。

可想而知，2025年還是擠牙膏、斷斷續(xù)續(xù)的穩(wěn)樓市，不能一步到位、一鼓作氣的穩(wěn)樓市，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)無法在2025年實現(xiàn)、上漲反彈無法在2026年實現(xiàn)。

老漢認(rèn)為，考慮到穩(wěn)樓市大招落地堵點(diǎn)情況、地方財力有限和地方化債置換及樓市實際運(yùn)行和房企債務(wù)、交房的狀況，建議國家應(yīng)該及時出手，振興樓市。

一是國家層面發(fā)文取消樓市（住宅、商業(yè)地產(chǎn)）剩余的限制措施，包括限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離、限商住、二手房指導(dǎo)價等，一步到位。

二是國家層面加大保交樓力度，擴(kuò)大房地產(chǎn)項目白名單規(guī)模和金額，下調(diào)進(jìn)入房地產(chǎn)項目白名單的條件和門檻，覆蓋更多的項目。

三是再下降商品住房商業(yè)銀行貸款、住房公積金貸款首付比例和利率，稅收的減免力度加大，首套契稅和印花稅免稅，二套減半，增值稅和個人所得稅減免。

四是國家層面加大對三大工程、城市更新專項借款和100萬套貨幣化、收儲存量庫存和收回閑置土地（專項債、專項貸）的真金白銀輸血，規(guī)模為超10萬億元。

五是國家層面出臺三大工程、城市更新專項借款和100萬套貨幣化、收儲存量庫存和收回閑置土地的配套政策，完善政策落地機(jī)制，打通政策所有堵點(diǎn)。

六是國家層面發(fā)文，商品房去庫存周期超過30個月-36個月的城市，暫停2年-3年停止新增土地供應(yīng)，停建保障性住房、人才房、安置房。

七是國家層面發(fā)文，延長住房商業(yè)貸款、公積金貸款的年限，降低購房成本和減輕房貸負(fù)擔(dān)。

八是國家層面發(fā)文，三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制轉(zhuǎn)為長期管理制度，可以考慮放松三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的指標(biāo)，也可以暫停實施。

九是國家層面發(fā)文，對商業(yè)地產(chǎn)出扶持政策，下降貸款首付比例和貸款利率、減免稅收，取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施。通過住宅和商業(yè)聯(lián)動，振興樓市。

十是國家層面發(fā)文，銀行放開開發(fā)貸、個人住房貸款、松綁非標(biāo)（保險、信托、基金）進(jìn)入房地產(chǎn)限制，發(fā)改委下降房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例。

十一是國家層面發(fā)文，補(bǔ)充六大國有銀行資本金各1萬億元，六大行各出1萬億元，持有房企債券（境內(nèi)外債券、商票），房企土地和項目等作為抵押、質(zhì)押。

十二是國家層面發(fā)文，組建住房銀行，規(guī)模在50萬億元。首先是收購存量商品房庫存保交房、收購無法竣工和交房的爛尾樓，收回閑置土地。

其次為購房者提供低息貸款、擔(dān)保增信。以美日為代表的住房抵押貸款資產(chǎn)證券化模式、以德國為代表的住房自愿儲蓄模式、以新加坡為代表的強(qiáng)制儲蓄模式。