房財(cái)經(jīng)網(wǎng)北京海淀朱房村雙子座，有了新消息。

4月23日，華潤(rùn)臻澐和建發(fā)海晏同時(shí)發(fā)布了總平圖反饋意見。

它們分別收到38條和39條反饋意見。即便有的公眾提問語(yǔ)句不通順，也原封不動(dòng)刊發(fā)出來(lái)。

和一些頂豪相比，這個(gè)反饋條數(shù)不算多，開發(fā)商也非常有耐心，逐一進(jìn)行了回答。

這在北京樓市里不常見。一般是總結(jié)式地提煉一些關(guān)鍵問題作答。

在整個(gè)開發(fā)流程里，總平圖反饋是重要一環(huán)。如果順利接受群眾的檢閱，就可以拿到建筑規(guī)劃許可證。之后，才可以去拿施工許可證、預(yù)售許可證等。

拿地已3個(gè)月零21天，華潤(rùn)臻澐和建發(fā)海晏的開發(fā)速度慢了一拍。當(dāng)然，期間有個(gè)春節(jié)耽擱了。

它們是天生的對(duì)手。

1月2日，"華潤(rùn)置地+招商蛇口+中鐵置業(yè)"聯(lián)合體，以91.52億元拿下0029地塊，溢價(jià)17.33%，樓面價(jià)8.92萬(wàn)元/平米；建發(fā)房產(chǎn)以90.4億元拿下0030地塊，溢價(jià)25%，樓面價(jià)9.51萬(wàn)元/平米。

但凡雙子座樓盤，必須直面一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，如何盡量讓產(chǎn)品差異化。

它們不像功德寺雙子座，越秀地產(chǎn)在兩邊都持股，董毅還兼法人、董事長(zhǎng)，可以全面統(tǒng)籌。即便如此，也有近六成戶型面積段是打架的。

華潤(rùn)臻澐和建發(fā)海晏的戰(zhàn)爭(zhēng)，不可避免。

在賣房之前，它們最大的攻伐，就體現(xiàn)在總平圖上，藏了很多包袱。

花姐甚至覺得，它們都悄悄地在給對(duì)方提意見，問題實(shí)在太專業(yè)了，事無(wú)巨細(xì)，讓貓膩無(wú)處遁形。因?yàn)?，反饋意見，是一條“攻擊”對(duì)方的陽(yáng)光大道。

不過(guò)，這次群眾的反饋意見，也意外暴露出兩家開發(fā)商的小心思。

下面，花姐帶大家來(lái)欣賞群眾的提問水平，以及開發(fā)商的解答能力。

1、有關(guān)陽(yáng)臺(tái)問題

海淀區(qū)是北京“好房子”最后的堡壘。華潤(rùn)臻澐和建發(fā)海晏雖然地價(jià)高，但也沒有開綠燈，沒有陽(yáng)臺(tái)。

華潤(rùn)臻澐的答復(fù)是：沒有開敞陽(yáng)臺(tái)，只有一個(gè)設(shè)備平臺(tái)，不封閉；沒有花池、防火挑檐，但承認(rèn)有"飄窗"。

建發(fā)海晏也作了相似的答復(fù)，但對(duì)飄窗問題，沒直接表態(tài)。從圖紙上，海晏的飄窗送得更多，因?yàn)橛幸恍┦荓型。

另外，海晏的東大門疑似設(shè)置了風(fēng)雨連廊。

2、有關(guān)窗戶對(duì)視問題

建發(fā)海晏的L型飄窗很多，3#、5#、6#、10#、11#、14#、15#，且樓間距不足18米。

雖然它的“外窗設(shè)置內(nèi)置格柵做防對(duì)視處理”，但依然存在隱私問題。

海晏做了調(diào)整，將3#、5#、7#、11#、15#住宅樓，與相鄰樓棟不滿18米衛(wèi)生視距的外窗，設(shè)置為磨砂玻璃懸窗。

如此一來(lái)，這些樓棟的窗戶通透性就大打折扣，只確保了6#飄窗沒變。它是樓王中的樓王，單套面積320平米。

3、有關(guān)消防通道閉環(huán)問題

在消防通道設(shè)計(jì)上，海晏和臻澐有個(gè)共同點(diǎn)：小區(qū)的消防通道有兩個(gè)閉環(huán)。

一般而言，每個(gè)小區(qū)的消化通道只有一個(gè)環(huán)線。即便是中海麗金府，近幾年單幅占地最大的豪宅，也只設(shè)了一條消防通道。

海晏給出的解釋是：街區(qū)內(nèi)的道路應(yīng)考慮消防車的通行，道路中心線間的距離不宜大于160米。項(xiàng)目南北組團(tuán)的兩條消防車道，道路中心線間距離最遠(yuǎn)處約107m，符合規(guī)范要求。

但實(shí)際上，原因是中間有大規(guī)模下沉廣場(chǎng)阻隔，沒法實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。臻澐也存在這個(gè)問題，只是沒有被反饋意見。

一個(gè)小區(qū)有兩個(gè)消防通道，最大的不利是，業(yè)主們散步不是很方便，還要跨過(guò)小路去另一個(gè)通道。

4、有關(guān)大門高度之謎

建發(fā)是大門專業(yè)戶。

海晏也拿出了近100平米計(jì)容面積做大門，高8米。因?yàn)槭菃螌咏ㄖ?，符合?guī)范。而豐臺(tái)的建發(fā)金茂觀宸的大門更夸張，高達(dá)10.8米。

但它沒有公布大門的裝飾架構(gòu)高度。

反倒是臻澐被問到了，答復(fù)東大門高8.4米——和海晏有的一拼，南大們高6.7米。

大門過(guò)高，會(huì)影響北面樓棟的采光，也是有點(diǎn)膈應(yīng)的。

臻澐的東大門有點(diǎn)小問題，人行和地庫(kù)出入口在一起，不太安全。而海晏的大門口，只有人行道，不走車。

在大門設(shè)計(jì)上，海晏勝臻澐一籌。

5、有關(guān)開口問題

臻澐的大門設(shè)在東面，緊挨著海晏，即便海晏有兩個(gè)消防通道和一個(gè)車庫(kù)出入口。

這是最佳選擇。如果臻澐的大門設(shè)在西邊，意味著西邊200米外高度的噪音，直接沖大門。況且，大門在東邊，離商業(yè)配套也近些。

或許，海晏知道臻澐的這個(gè)選擇，特意在臨臻澐這側(cè)的馬上路設(shè)置了兩個(gè)配電室，且開了五個(gè)對(duì)外開口。

如此以來(lái)，海晏至少有8個(gè)開口對(duì)著臻澐，存在交通隱患。

經(jīng)群體提醒，海晏不得不將配電室的五個(gè)開口對(duì)內(nèi)設(shè)計(jì)。但這樣，會(huì)占用綠地。

6、有關(guān)出租車站問題

群眾的眼睛真是雪亮的。

他們發(fā)現(xiàn)，海晏的出租車站在西北口。而海晏的兩個(gè)大門，一個(gè)在東，一個(gè)在南。

難道下車之后，業(yè)主還要走100到200米進(jìn)門？十分不方便。

設(shè)計(jì)師稍微動(dòng)點(diǎn)腦子，也不至于把出租車站設(shè)在那么遙遠(yuǎn)的地方。

海晏改正了，將它從西邊角移到南大門旁。花姐認(rèn)為，可能會(huì)設(shè)在大門的東側(cè)。

臻澐雖沒這個(gè)問題，但圖紙上沒標(biāo)出租車站的位置，設(shè)計(jì)師漏了？

7、有關(guān)地下電動(dòng)自行車位問題

有關(guān)電動(dòng)自行車停車問題，海晏和臻澐的做法截然相反。

臻澐停地上，在7#北面；海晏停地下，在4#北面。

海晏4#北面，設(shè)置了一條非機(jī)動(dòng)車坡道。但是，這個(gè)坡道離右邊的機(jī)動(dòng)車車庫(kù)出入口太近，存在交通隱患。

從這個(gè)角度看，4#緊挨電動(dòng)自行車車庫(kù)，如果你在意，就不要選擇了。

8、有關(guān)化糞池與燃?xì)庹{(diào)閥箱距離

臻澐西北角3#北面的化糞池與燃?xì)庹{(diào)閥箱，實(shí)在太親密了，相隔差不多僅1米。

有人指出了這個(gè)問題，存在安全隱患。

臻澐也意識(shí)到這問題，把兩者隔開了4米。

9、有關(guān)消防通道被綠地侵占問題

臻澐6#北面，有一個(gè)生活垃圾分類收集點(diǎn)，其南面莫名其妙設(shè)計(jì)了一塊綠地。

這塊綠地，竟然把消防通道隔斷了。

消防是大事，馬虎不得。

10、有關(guān)自行車位影響消防問題

臻澐和海晏還有一個(gè)共同點(diǎn)：自行車停車位，設(shè)在樓棟與消防撲救場(chǎng)地之間。

有人提出這個(gè)會(huì)影響消防撲救。

臻澐答復(fù)：不受影響。

11、有關(guān)東西樓間距過(guò)密問題

臻澐的1#和2#之間，樓間距非常之密，只有3.5米。

雖然它符合設(shè)計(jì)規(guī)范，但一般而言，4米已經(jīng)是極限了。

不論海晏還是臻澐的其它樓棟之間，也只有那一處是3.5米。

12、有關(guān)海晏13#東側(cè)開窗問題

海晏的位置很特殊，東面有一條綠化帶，把它用到了極致。

在東南角的13#，距離綠化帶只有0.48米。

由于太近，就存在隱私、安全隱患。

有群眾提出來(lái)，海晏表態(tài)，13#首層山墻東側(cè)不開窗。

13、有關(guān)河道保護(hù)線退線問題

按照土地出讓文件，臻澐和海晏的南面有一條清河的河道保護(hù)線，寬7-16米，建筑應(yīng)設(shè)置在保護(hù)線以外。

但這條保護(hù)線的7-16米，具體的位置，沒有公示。

這導(dǎo)致臻澐和海晏的退線距離不一。

海晏16#的退線為6.89米，15#退線8.44米，14#退線15.12米，13#退線13.68米。如果按照土地文件，是不符合規(guī)定的。

海晏沒有正面回答，只是把保護(hù)線內(nèi)的首層窗井進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，大概率會(huì)設(shè)置在樓棟北面。

北京規(guī)自委海淀分局方面補(bǔ)了一句：涉及清河保護(hù)線事宜具體以水務(wù)部門意見為準(zhǔn)。

但臻澐的退線，似乎更規(guī)范，最短8.22米，最長(zhǎng)是超過(guò)16米。

有關(guān)河道保護(hù)線問題，海晏應(yīng)該搞定了水務(wù)部門。

14、有關(guān)噪音問題

臻澐幫海晏擋住了京新高速和鐵路的噪音——距離200米左右，下午噪音60分貝左右。

但南側(cè)的五環(huán)高架對(duì)它們都有噪音污染——距離170米左右。

花姐相信，現(xiàn)在每一座豪宅的隔音，都不是問題，三層四層中空玻璃。

最大的問題是，小區(qū)內(nèi)的噪音無(wú)法隔絕。家是寧?kù)o的，小區(qū)沒有寧?kù)o。

15、有關(guān)城市風(fēng)貌問題

建發(fā)以開發(fā)中式建筑見長(zhǎng)，據(jù)稱是“王府中式豪宅”，這一點(diǎn)，從飄檐屋頂就可以看出來(lái)。

土地出讓文件顯示，“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主、可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格”。

海晏答復(fù)是：自己的建筑屬于現(xiàn)代新中式風(fēng)格。

的確，建筑風(fēng)格這種東西，無(wú)法量化。土地出讓文件的規(guī)定，也是模棱兩可。

但有一點(diǎn)是可以肯定，屋頂太大，無(wú)形中縮短了實(shí)際的樓間距，采光上自然也受點(diǎn)影響。

臻澐的社區(qū)，應(yīng)該會(huì)比海晏亮堂一些。

花姐點(diǎn)評(píng)：

群眾給臻澐與海晏反饋的77條意見，大部分很專業(yè)。

花姐讀完，有一個(gè)最大的感受，很多設(shè)計(jì)，是“明知故犯”。

背后的原因，是想“綿里藏針”，還是應(yīng)了那句話，世界就是一個(gè)巨大的草臺(tái)班子。

它們畢竟是賣13萬(wàn)元/平米的頂豪，道理上不應(yīng)如此。

最后，花姐恭喜臻澐與海晏順利過(guò)關(guān)，拿到規(guī)劃證后，開啟下一輪廝殺。

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