5月15日，上海老牌房企新黃浦發(fā)布公告，宣布以2.15億元收購(gòu)北京昌平硅谷SOHO二號(hào)樓商辦項(xiàng)目，單價(jià)僅9880元/㎡，較市場(chǎng)評(píng)估價(jià)3.31億元（單價(jià)1.52萬(wàn)元/㎡）打了六折，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

項(xiàng)目核心信息：

區(qū)位：昌平區(qū)南部，緊鄰京藏高速與昌平科技園，屬京北創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；

體量：建面約2.17萬(wàn)㎡，17層毛坯寫(xiě)字樓，含415套房源，主力戶(hù)型36㎡（套內(nèi)）；

改造計(jì)劃：總投入約2.83億元（含契稅、裝修改造），擬納入北京市保障性住房體系。

這一交易不僅是新黃浦首次在京布局，更被視為北京“商改住”（商業(yè)辦公改保障性住房）政策的又一標(biāo)桿案例。

近年來(lái)，北京商辦物業(yè)空置率居高不下（2025年一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率達(dá)17.9%），而保障性住房缺口持續(xù)擴(kuò)大。

為此，北京市在《2025年住房發(fā)展計(jì)劃》中明確提出，通過(guò)“盤(pán)活存量商業(yè)辦公用房”拓展保障房供給。

早在2021年，國(guó)務(wù)院已允許將閑置商辦物業(yè)改建為保障性租賃住房，武漢、深圳等地先行試點(diǎn)，北京亦跟進(jìn)落地京投港·西華府等案例。

北京“商改住”并非新事物，已有多個(gè)項(xiàng)目跑通全流程：

首例標(biāo)桿：豐臺(tái)郭公莊項(xiàng)目

2023年1月，豐臺(tái)區(qū)郭公莊中街18號(hào)院5號(hào)樓成為北京首個(gè)“非居住納?！睒颖?。該項(xiàng)目原為京投港·西華府辦公樓，龍湖冠寓通過(guò)北交所摘牌后改建為728套保租房，主力戶(hù)型20-40㎡，租金3500-6000元/月，精準(zhǔn)服務(wù)豐臺(tái)科技園新市民群體，入住率超94%。

順義萬(wàn)科項(xiàng)目

2022年11月，順義區(qū)天竺萬(wàn)科中心D座及萬(wàn)科28街區(qū)獲批，成為北京首批“非改租”項(xiàng)目，提供宿舍型租賃住房874間，推動(dòng)職住平衡。

首創(chuàng)繁星項(xiàng)目

北京最大單體租賃社區(qū)，總建面40萬(wàn)㎡，規(guī)劃6500套租賃住房，一期于2022年5月交付，主打中小戶(hù)型，緩解集體土地租賃住房短缺。

那么問(wèn)題來(lái)了，企業(yè)為何買(mǎi)單？

1、低價(jià)收購(gòu)窗口期：昌平非核心商務(wù)區(qū)商辦去化艱難，新黃浦以六折抄底，成本優(yōu)勢(shì)顯著；

2、政策紅利：納入保障房體系后，項(xiàng)目可享受稅收優(yōu)惠、審批簡(jiǎn)化等支持，同時(shí)通過(guò)REITs等金融工具實(shí)現(xiàn)退出；

3、戰(zhàn)略布局：新黃浦作為上海國(guó)企，實(shí)控人穿透后為北京市政府，此次收購(gòu)兼具業(yè)務(wù)擴(kuò)張與政企協(xié)同考量。

盡管政策支持明確，但“商改住”落地仍面臨多重挑戰(zhàn)：

1、改造標(biāo)準(zhǔn)復(fù)雜：需符合居住消防、采光、通風(fēng)等規(guī)范，原商辦結(jié)構(gòu)改造難度大，如加裝獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房等設(shè)施；

2、資金回籠周期長(zhǎng)：保障房租金通常為市場(chǎng)價(jià)的80%-90%，收益率較低（京投港·西華府入住率超94%，但需長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)平衡成本）；

3、流程審批繁瑣：從產(chǎn)權(quán)解押、規(guī)劃變更到納入保障房名錄，涉及多部門(mén)協(xié)同，耗時(shí)較長(zhǎng)。

“商改住”通過(guò)盤(pán)活低效資產(chǎn)，既緩解商辦市場(chǎng)過(guò)剩壓力，又填補(bǔ)保障房缺口。以昌平項(xiàng)目為例，改造后可提供數(shù)百套小戶(hù)型房源，精準(zhǔn)匹配新市民、青年群體需求。

新黃浦的昌平項(xiàng)目，不僅是企業(yè)低成本擴(kuò)張的商業(yè)決策，更是北京探索“存量煥新”的縮影。

從郭公莊首例到順義、昌平接連落地，“商改住”已從試點(diǎn)邁向規(guī)?；?/p>

未來(lái)，如何平衡公益屬性與市場(chǎng)化運(yùn)作，如何優(yōu)化審批流程、提升改造效率，將成為政策與市場(chǎng)共同攻堅(jiān)的課題。

對(duì)于房企而言，抓住政策紅利、構(gòu)建“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+資本”的全鏈條能力，或?qū)⒊蔀榇媪繒r(shí)代突圍的關(guān)鍵。