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問答429期

為什么西安四代住宅越多，二手降價越兇，從低公攤，到負公攤，還能有什么花樣，誰在背刺二手房業(yè)主，今天房哥問答直播間，聊聊！

問：2019年跟風搖奧體，二手房空置不住，賣不賣？

答：從側面也說明奧體區(qū)域，純投資占比還是非常高的，因為不住，因為更看重房價上漲，導致周邊非上學需求的房子，空置率高，導致一旦風吹草動，業(yè)主就會降價賣房離場。

2019年跟風，確實是賭對了運氣，不僅萬元出頭，低價入手，同時趕上奧體發(fā)展的兌現(xiàn)紅利，場館，公園，學校，地鐵等逐一兌現(xiàn)。

最終帶來華潤未來城市，綠城全運村二手房的翻番，不少不住的，在2021年市場最火熱的時候，已經(jīng)賣掉。

（未來城市部分二手掛牌價，來源：貝殼）

目前未來城市，二手房價格在19000+左右，從入手價格看，已經(jīng)跑贏太多小區(qū)，隨著四代住宅迭代，奧體二手房陸續(xù)上市交易，除小面積學區(qū)房價格穩(wěn)定外，越大戶型越不好賣。

既然人已在上海，在更好的城市有更好的發(fā)展，不如賣掉西安二手房，回流現(xiàn)金，最好的時機就是今年高新陸港出成績的時候，可以早做準備，提前掛牌。

賣二手房，不要追漲殺跌，盲目追求所謂最高點，其實穩(wěn)是最重要的！

問：房哥，華潤港宸潤府，18000+能上車嗎？

答：這可能是奧體區(qū)域門檻最低，但小區(qū)實景，兌現(xiàn)呈現(xiàn)最好的新房之一，又是央企開發(fā)，交付兌現(xiàn)有保證。

從目前呈現(xiàn)的下沉會所，景觀，大堂，水景，架空層各個方面看，都足夠亮眼，戶型本身很主流，也是四代住宅，低公攤，但沒有做太夸張的露臺，還是兼顧美觀和實用。

新房價格18000+左右，比周邊華潤未來城市的二手房價格要低，且新房沒有交易稅費，實際入手成本更少，但小區(qū)的品質比未來城市要高了不少。

位置上，有利有弊，300米外有高新一中陸港學校，700米外是灞河岸線，900米外有三號線地鐵口，奧體區(qū)域的優(yōu)質配套都能享受。

不足在于扇形地塊，南側臨繞城和北三環(huán)，有噪音干擾，東側臨華南城機電市場，能否接受，實地感受。

產(chǎn)品本身，大小面積都有，小面積有性價比，大面積不夠純粹，價格低本身還是受噪音影響，但即便如此，奧體的角落位置，預期也強于非奧體的核心社區(qū)。

問：灃東管委會跟前的房子怎么辦，賣了不用錢，放著又怕跌？

答：也是一個典型的不住，投資需求，買錯了房子，如今兩難的處境，管委會跟前，無非就是天地源蘭樾坊、灃華熙城、綠地新里城，二手房目前普遍降到了12000+的門檻，業(yè)主普遍面臨虧損賣房。

如果買的早，比如綠地的一期，當年萬元出頭，如今算賬損失了利息，基本平進平出，賣掉已經(jīng)是最好結果，如果是天地源，現(xiàn)在賣起步虧50萬左右，只能自認為投資失誤，及時止損。

而抱著出租等發(fā)展心態(tài)的，首先租金一定是不夠月供的，還是持續(xù)虧損，其次管委會周邊兌現(xiàn)不差，但498不復工，大家對區(qū)域前景預期有限。

目前灃東發(fā)力的地方，主要是接近高新的融合區(qū)，自身配套不足，但可以講高新故事，房子足夠好賣。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（私聊房哥，一對一溝通）

并且新房在贈送面積，設計規(guī)范上放開的尺度很大，對比管委會周邊的二手，就像是步槍和機槍在對射，結果不言而喻。

目前二手市場還在持續(xù)下行，西安住宅開發(fā)也基本回歸主城，舊城改造頻繁供地，后期愿意首選灃東的，會更少了！

問：280萬預算，中建軌交山海境、綠城熙海棠、龍湖青云闕，三年后上學用，怎么買？

答：單輪房子本身的差異，意義不大，都是各有優(yōu)劣的小區(qū)，中建三代住宅，整體偏剛需，賣點大公園，大間距，短板產(chǎn)品舊，兌現(xiàn)一般，單價門檻18000+，學校為高新十九小，四初中學。

綠城呈現(xiàn)品質最高，四代住宅，戶型更好，贈送面積更多，庭院、車庫、公區(qū)的配置很高，短板在于部分樓棟近三環(huán)，單價門檻20500+，學校為隔壁高新十四小，四完中學。

龍湖屬于性價比很高，降價后單價17000+的門檻，基本接近于現(xiàn)房，園林，立面，產(chǎn)品也緊跟主流，短板在于周邊學校未開學，瞳南區(qū)域還有不少工地。

如果以學校為出發(fā)點，三個都不算最佳選擇，要求確定性，高新四校周邊二手房（保利天悅，萬科翡翠國賓），高新31小，11初二手房（中海學仕里，中天未來印），甚至可以等中建悅廬交房。

280萬的預算雖然不能在高新橫著走，但目前新房百花齊放，二手性價比凸顯，還是有更多選擇空間在。

問：銘城國際，145㎡三室看上了，能不能入手？

答：在大寨路這么剛的區(qū)域，非要買這么大的面積？首先銘城本身是非常剛需的一個小區(qū)，純高層，小面積為主。

銘城周邊的大寨路更是剛需高層聚集區(qū)，包括華洲城，中航華府，恒大城，宏府麒麟山在內(nèi)，是很多人在西安的第一套房。

（銘城國際145㎡掛牌價，來源：貝殼）

其次，再看戶型本身，這么大面積做三室，雖然沒太多浪費面積，但客廳朝北，居住舒適度受影響。

以貝殼為例，單價16870元/㎡，總價247萬，這個預算完全可以在高新買房了，即便在大寨路，旁邊的德通昆侖序也才16000+，還帶會所，是四代住宅，有大贈送，居住體驗碾壓銘城。

剛需社區(qū)里買大戶型的，只在買的時候很爽，人無我有，但賣的的時候，剛需夠不著，改善看不上，就很尷尬，除了大降價，降到單價比小面積更便宜，才能吸引同小區(qū)置換。

總結，不買，重新去看，眼光不準！

問：隆源國際城A區(qū)，東御蘭汀，都是小戶型，賣哪套合適？

答：如果以目前西安的主流住宅看，都是屬于中下資產(chǎn)，地段一個在北客站，一個在東二環(huán)，屬于典型的密集住宅區(qū)，且周邊都有高速，鐵路等不利因素，能買這里的，多半都是預算太低。

從目前二手房成交看，貝殼平臺， 隆源國際城A區(qū)，掛牌81套，三個月僅成交6套，單價已經(jīng)有9000+的房源，東御蘭汀掛牌91套，三個月成交15套，單價有9400+的房源，看得出，在2021年后，降價明顯。

已經(jīng)不是賣哪套合適，如果不住的情況下，盡早都賣掉，地段，學區(qū)，產(chǎn)品，品牌都不占優(yōu)勢的情況下，唯一的賣點，就是當年買的早，如今不賺錢，但也不賠錢。

問：中鐵琉森水岸，300萬買的花園洋房，不住可以原價賣？

答：21年買房的，現(xiàn)在能原價賣，房東值得給買家鞠躬感謝，能花300萬接盤在這里買洋房的，都算貴人。

倒不是說花園洋房不好，而是琉森水岸的位置是在尷尬，臨近浐灞，又屬于灞橋的腹地，周邊村子，加油站，建材物流園，繞城高速包圍，走進小區(qū)里是花園，走出來是村子，且基本沒有改造的機會。

還好是有洋房，如果是大高層，大概率是沒有什么人會選這里的，既然地段不行，品質一般，價格還不低，有人接盤就盡早賣。

（琉森水岸部分二手掛牌價，來源：貝殼）

目前貝殼平臺，小區(qū)洋房平層的掛牌價格平均12000+，而底躍戶型，單價超過28000+，總價超過300萬，有這個預算，去浐灞世博園周邊，碧桂園香湖灣壹號，中南樾府，甚至紫薇花園洲，不是沒房，反而大把可選。

如果我是買家，給我一個300萬買琉森水岸的理由！

問：萬科金色悅城小三室，十年房齡，不住現(xiàn)在賣還是再等等？

答：很多人說等，說不清理由，其實都是盼著房價還能再漲一些，但自己都說服不了自己，房價下行是西安一城嗎？二手房降價都幾年了？難道就因為西安人愛吃面，升糖快，反應遲鈍。

對于萬科這樣的鐵頭剛需小區(qū)而言，十年房齡，基本不如居住體驗的中后期，小區(qū)電動車不分流，戶型變老，物業(yè)維護跟不上，且戶數(shù)多，居住密度大，租戶變多，不住想賣的幾年前都賣了，能等到現(xiàn)在的，很多確實不研究市場。

從位置看，棗園地鐵口，人氣密集，生活便利，作為剛需首套房，價格低，面積小很合適，但周邊環(huán)境，配套，學區(qū)遠達不到改善標準。

從備選看，三橋面貌，配套更好，華潤24城，中建開元城，保利金香檳，藍光公園華府都是房子，價格已經(jīng)來到萬元開頭。

萬科旁邊的金輝，中隆新房，15000+門檻，如果非棗園不住，為啥不買新房，金色悅城現(xiàn)在掛牌318套，單價已經(jīng)是11000+門檻，業(yè)主著急賣了，就看誰動作快！

【樓盤點評】

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作者：Kikyo

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