文/謝逸楓

一線城市北上廣深上半年樓市火爆，堪稱從來(lái)不會(huì)辜負(fù)購(gòu)房者。按照2025年上半年一二手住宅成交、土地出讓金額、去庫(kù)存周期看，一線城市北上廣深房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸低，完成止跌回穩(wěn)，仍需要鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

盡管2025年上半年一線城市北上廣深樓市火爆，但是6月一線城市北上廣深樓市呈現(xiàn)政策持續(xù)力弱、銷售增長(zhǎng)乏力、市場(chǎng)回暖放慢、二手房市場(chǎng)以價(jià)換量，其中廣州庫(kù)存壓力大，北京庫(kù)存上升，深圳房?jī)r(jià)下跌。

未來(lái)一線城市北上廣深樓市政策調(diào)整方向來(lái)看，北京、上海、深圳，首先是集中在住房限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限簽、限企、限離婚、限外企購(gòu)房等限制措施優(yōu)化、取消，取消二手房指導(dǎo)價(jià)、二手房商業(yè)和公積金貸款帶押過(guò)戶。

其次是北京、上海、深圳、廣州是在購(gòu)房落戶、購(gòu)房補(bǔ)貼、以舊換新、取消外資企業(yè)購(gòu)房、商業(yè)貸款和公積金貸款的首付、利率及公積金政策方面優(yōu)化調(diào)整。再次是北京、上海、深圳、廣州在購(gòu)買稅收（取消增值稅）、存量貸款利率優(yōu)化。

最后是北京、上海、深圳、廣州在收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房、安置房、共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟(jì)適用房和收回閑置土地及城市更新專項(xiàng)借款、城市更加貨幣化、土地出讓、落戶的戶籍放松、項(xiàng)目白名單方面的政策調(diào)整。

第一是北京樓市，總體表現(xiàn)為火爆。一二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交創(chuàng)3年新，房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)大漲。但是6月樓市呈現(xiàn)熱度、回暖放緩的趨勢(shì)，政策的持續(xù)力下降，樓市動(dòng)能減弱。因此，未來(lái)需要新的政策刺激，鞏固樓市火爆的態(tài)度。

第三方的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月-6月，北京新房成交18563套，二手房成交88573套。二者加在一起，北京樓市2025年總成交總套數(shù)已經(jīng)達(dá)到107136套。107136套總成交，已經(jīng)達(dá)到2024年全年212865套總成交的50.33%。

2025年上半年北京新房的各項(xiàng)數(shù)據(jù)同比去年上半年都是上漲狀態(tài)。其中18563套新房成交，同比上漲23.89%；238.31萬(wàn)平成交面積，同比上漲23.39%；6.12萬(wàn)/平成交均價(jià)，同比上漲5.11%；1459.95億元成交金額，同比上漲29.70%。

新房“量?jī)r(jià)齊升”，北京新房成交均價(jià)攀升至6.12萬(wàn)元/平方米，同比上漲5.11%。這一增長(zhǎng)主要得益于朝陽(yáng)、海淀等區(qū)域高端項(xiàng)目的集中入市，拉升了全市均價(jià)水平。最引人注目的是朝陽(yáng)、海淀區(qū)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

2025年上半年北京二手房成交8.56萬(wàn)套，相較于去年同期的7.49萬(wàn)套，多賣了超1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)14.3%。2025年前6個(gè)月北京的二手房月成交都在1萬(wàn)套以上，連春節(jié)假期所在的2月份，有1.19萬(wàn)套的成交，基本上在1.2萬(wàn)套的榮枯線上。

二手房以價(jià)換量，北京市住建委數(shù)據(jù)，2025年1月-6月北京市二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽88574套，其中6月單月成交15139套，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)1%。2025年上半年，北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)，呈現(xiàn)回暖放緩。

上半年全市二手住宅網(wǎng)簽總量逼近9萬(wàn)套，定格于88574套。這一數(shù)字不僅同比大幅增長(zhǎng)約25%，更創(chuàng)下了自2022年以來(lái)的三年同期成交峰值。市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“金三銀四”特征，成為上半年峰值。

6月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為15139套，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)1%。2025年1月-6月，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)88575套，為近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手住宅網(wǎng)簽量分別為69754、84332、74780套。

主要受學(xué)區(qū)購(gòu)房需求集中釋放及前期政策效應(yīng)疊加推動(dòng)。北京核心區(qū)域二手房源憑借教育資源與地段優(yōu)勢(shì)持續(xù)走俏，而石景山、大興等區(qū)域則依靠4萬(wàn)元/平方米左右的均價(jià)和便捷的軌道交通，承接了超40%的核心區(qū)外溢客群。

市場(chǎng)回暖是買賣雙方深度博弈下的價(jià)格現(xiàn)實(shí)。隨著成交放量，二手房市場(chǎng)的掛牌房源數(shù)量相比春節(jié)前有所增加，二手房掛牌再次超16萬(wàn)套。上半年北京新房套均價(jià)格約786萬(wàn)元，二手房憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引剛需群體，形成雙軌并行格局。

盡管上半年二手住宅總量處于近三年高位，隨著二手房掛牌房源（超過(guò)16萬(wàn)套）持續(xù)增加，供需關(guān)系趨緊，疊加暑期傳統(tǒng)淡季影響，買賣雙方博弈將延續(xù)。若無(wú)新政策刺激，7月市場(chǎng)大概維持買方市場(chǎng)特征。

2025年上半年北京土拍成交總額突破千億，2025年上半年北京市土拍市場(chǎng)共供應(yīng)16幅涉宅用地，成交22幅。供應(yīng)總建面160.67萬(wàn)m2，同比下跌32.04%；成交總建面234.42萬(wàn)m2，同比下跌1.21%；成交總價(jià)1005.556億元，同比上漲37.3%。

2025年上半年北京累計(jì)成交22宗涉宅地塊，規(guī)劃建筑面積234.42萬(wàn)平方米，土地出讓金高達(dá)1005.56億元，同比增加37.3%。6月單月迎來(lái)土拍小高潮，成交6宗地塊，規(guī)劃建面66.87萬(wàn)平方米，土地出讓金226.31億元。

其中海淀寶山2宗地塊分別由中建壹品和金隅競(jìng)得，通州副中心“巨無(wú)霸”地塊由中建玖合以74.91億元摘得。土地市場(chǎng)分化特征同樣明顯，上半年成交的22宗地塊中，僅9宗溢價(jià)成交，其余13宗均底價(jià)成交。

從近五年上半年的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年上半年無(wú)疑是市場(chǎng)高點(diǎn)，供應(yīng)總建面達(dá)344.93萬(wàn)㎡、成交總建面達(dá)429.16萬(wàn)㎡、成交總金額達(dá)1321.341億元。此后市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，直到2025年上半年成交總價(jià)才重新站上千億關(guān)口。

2024年上半年與2025年上半年北京土拍市場(chǎng)成交總建筑面積基本持平，但成交總價(jià)卻實(shí)現(xiàn)37.3%的同比顯著增長(zhǎng)。這主要得益于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的支撐，特別是海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)土拍市場(chǎng)的突出貢獻(xiàn)。

其中海淀區(qū)2025年上半年土地成交總金額363.8億元，占比36.2%。朝陽(yáng)區(qū)誕生百億級(jí)大體量地塊，成交總金額213.3億元，占比21.2%。2024年9月北京土地供應(yīng)政策調(diào)整，每月公布一次擬供地清單，增加了核心城區(qū)稀缺臨鐵宅地的供應(yīng)。

此后，北京主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊占比增加，海淀、朝陽(yáng)頻頻出現(xiàn)“王炸“地塊，高地價(jià)的成交頻繁出現(xiàn)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年北京成交的22幅宅地中，有12幅位于主城區(qū)，占比54.5%，有9幅位于近郊區(qū)，占比為40.9%。

這是近5年來(lái)主城區(qū)成交占比首次超過(guò)近郊區(qū)。鄰近地鐵、規(guī)劃配套完善，貼合北京“職住平衡”的發(fā)展方向的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，帶動(dòng)土拍市場(chǎng)熱度攀升，市場(chǎng)信心得到增強(qiáng)，進(jìn)而反哺新房市場(chǎng)，推動(dòng)樓市整體升溫回暖。

高溢價(jià)率另一面，上半年成交的22幅涉宅用地中，有13幅是以底價(jià)成交，占比高達(dá)59.1%，創(chuàng)下近5年來(lái)的新高。這一數(shù)據(jù)體現(xiàn)了北京土地市場(chǎng)冷熱分化的格局，雖然高溢價(jià)率地塊頻現(xiàn)，但這種熱度是“點(diǎn)狀”高熱，而非市場(chǎng)整體升溫。

核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊受追捧，地塊則面臨流拍、延期出讓的困境，為未來(lái)供應(yīng)埋下伏筆。2025年6月24日，北京上半年掛牌的最后一宗宅地完成交易。建發(fā)+金茂聯(lián)合體20.8億元底價(jià)拿下豐臺(tái)槐新NY-030（南區(qū)）-02地塊，樓面價(jià)40159元/㎡。

隨著北京取消住宅用地限價(jià)政策，上半年土地市場(chǎng)迎來(lái)顯著變化，高溢價(jià)地塊頻頻涌現(xiàn)。其中海淀區(qū)表現(xiàn)亮眼，樹(shù)村地塊以27.93%的溢價(jià)率創(chuàng)下新高，樓面價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米大關(guān)，刷新北京土拍紀(jì)錄，朱房村2個(gè)地塊溢價(jià)率均超過(guò)15%。

隨著槐新地塊的成交，北京2025內(nèi)上半年土拍收官，累計(jì)成交22宗涉宅地塊，金額總計(jì)1005.56億元，同比增長(zhǎng)37.3%，其中住宅建面合計(jì)約217萬(wàn)㎡，與上年同期基本持平。2024上半年19宗涉宅地塊成交總金額約732.36億元。

平均樓面價(jià)來(lái)看，2025年北京上半年成交的22幅涉宅用地，平均樓面價(jià)突破了4萬(wàn)，達(dá)到了42895元/㎡，同比2024年上半年上漲39%，這是近5年以來(lái)的最大增幅。這主要是得益于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)整體價(jià)格水平的拉升作用。

其中中海樹(shù)村地塊以10.23萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)一舉刷新北京土拍單價(jià)紀(jì)錄。2021年上半年-2025年上半年北京土地成交樓面價(jià)分別為30789元/㎡、32067元/㎡、3458元/㎡、30863元/㎡、42895元/㎡，地價(jià)瘋狂上漲，面粉貴過(guò)面包。

新房庫(kù)存上升，截至2025年7月5日，北京新房住宅庫(kù)存76647套（按照100平/套計(jì)算，總面積為766.47萬(wàn)平方米），比2025年7月4日上升804套。二手房掛牌量比2025年7月4日下降約500套，比高點(diǎn)下降約11900套。

7月4日新房住宅網(wǎng)簽94套，5日共453套，環(huán)比6月同期上上升79%。二手住宅網(wǎng)簽387套，5日共1466套，環(huán)比6月同期上升49.43%。新房住宅庫(kù)存76647套，比4日上升804套。二手房掛牌量比4日下降約500套，比高點(diǎn)下降約11900套。

二手房掛牌量沒(méi)有官方數(shù)字，只能通過(guò)各種渠道收集，隨時(shí)都會(huì)發(fā)生動(dòng)態(tài)變化，因此不是很精確，可以側(cè)面反映出業(yè)主的售房意愿強(qiáng)弱.其他的數(shù)據(jù)都是來(lái)自建委官網(wǎng)，因此，與市場(chǎng)實(shí)際成交存在滯后性。

北京新房和二手房的網(wǎng)簽時(shí)間比實(shí)際成交時(shí)間會(huì)滯后，通常來(lái)說(shuō)大部分的成交都會(huì)在2個(gè)月之內(nèi)網(wǎng)簽。按照2024年的平均網(wǎng)簽量計(jì)算，新房住宅的去化周期為18.1個(gè)月，二手房住宅的去化周期應(yīng)該不低于11個(gè)月。

第二是上海樓市。上海一二手交易市場(chǎng)創(chuàng)2022年以來(lái)的最高成交，呈現(xiàn)火爆的趨勢(shì)。總體來(lái)看，在一線城市北京、上海、廣州、深圳當(dāng)中，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度居前，其次是北京，深圳、廣州。

今年以來(lái)，上海持續(xù)落實(shí)好“滬九條”“滬七條”等各項(xiàng)政策措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體延續(xù)去年四季度以來(lái)的回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2025年1月至6月，一、二手住房累計(jì)成交1311萬(wàn)平方米，為2022年以來(lái)同期最高，同比上漲17%。

其中2025年1月至6月，一手住房累計(jì)成交326萬(wàn)平方米，同比基本持平。上海上半年外環(huán)內(nèi)76個(gè)項(xiàng)目中，有50個(gè)認(rèn)購(gòu)比超過(guò)1，占比超過(guò)65%。從價(jià)格指數(shù)看，今年以來(lái)一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比保持上漲態(tài)勢(shì)，1至5月環(huán)比累計(jì)上漲2.7%。

上海市規(guī)劃資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年上半年，上海公開(kāi)出讓的19幅商品住宅地塊中，有15幅溢價(jià)成交，其中7幅溢價(jià)率超過(guò)30%，最高突破40%。樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高，區(qū)域地王頻出，溢價(jià)圈直接拓展到遠(yuǎn)郊。

例如金山和奉賢、松江、青浦、嘉定等新城，上海土地市場(chǎng)熱度持續(xù)長(zhǎng)達(dá)一年半，在全國(guó)走出獨(dú)立行情。2025年是上海的“地王年”，市場(chǎng)高熱靠的是核心區(qū)稀缺資源的持續(xù)釋出和人口增長(zhǎng)、居民收入增長(zhǎng)及經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀的增長(zhǎng)。

上海土地公開(kāi)拍賣市場(chǎng)上半年共進(jìn)行5次集中拍賣，共成交19幅地塊，攬金609.90億元。其中僅3幅地塊底價(jià)成交，其余均溢價(jià)成交，并且有1幅地塊溢價(jià)率達(dá)到41.68%，創(chuàng)近兩年土地溢價(jià)率新高。

協(xié)議出讓市場(chǎng)看點(diǎn)頗多，靜安寺商圈地塊樓板價(jià)突破16萬(wàn)元/平方米，暫時(shí)成為樓板價(jià)地王。徐匯東安新村三幅地塊協(xié)議出讓，總價(jià)523億，成為總價(jià)地王，被上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯城投聯(lián)手拿下，創(chuàng)下中國(guó)拆遷史四大紀(jì)錄。

位于上海徐匯區(qū)核心地段的東安新村始建于二十世紀(jì)五六十年代，2024年初，東安片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目啟動(dòng)，這是上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目，總出讓面積為15.93萬(wàn)平，總建筑面積達(dá)60.04萬(wàn)平，其中住宅建筑面積為41.83萬(wàn)平。

上海地產(chǎn)為何能夠通過(guò)協(xié)議出讓的方式得到這么稀缺且昂貴的地塊，這得從上海地產(chǎn)的誕生說(shuō)起。上海地產(chǎn)成立于2002年，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本300億元。

截至2023年底，資產(chǎn)總額超4200億元，共有各級(jí)次控股企業(yè)近300家、參股企業(yè)100余家。作為國(guó)有功能性企業(yè)集團(tuán)，致力于打造成為上海最重要的城市更新平臺(tái)，業(yè)務(wù)有區(qū)域更新、“兩舊一村”改造。

包括生態(tài)環(huán)境建設(shè)、保障房及租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、黃浦江碼頭岸線投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理等。公開(kāi)資料顯示，上海地產(chǎn)參與近3年上海全市六成以上舊改，包括浦東三林楔形綠地項(xiàng)目、顧村項(xiàng)目等等，稱為上海存量“地主”。

2025年以來(lái)，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑），通過(guò)協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊，主要位于徐匯區(qū)、黃浦區(qū)、楊浦區(qū)等核心區(qū)位。上海地產(chǎn)集團(tuán)的業(yè)務(wù)模式可以發(fā)現(xiàn)，在舊城改造業(yè)務(wù)方面。

上海地產(chǎn)集團(tuán)主要和區(qū)政府?dāng)y手，深度參與一級(jí)土地儲(chǔ)備，包括前期的拆遷安置工作，當(dāng)?shù)貕K變?yōu)閮舻睾螅虾５禺a(chǎn)集團(tuán)再通過(guò)合作拿地以協(xié)議出讓的方式獲得該地塊。以東安新村為例，上海地產(chǎn)集團(tuán)深度參與其舊改前期工作。

最終，這3宗地塊全部由上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯國(guó)資委合資公司競(jìng)得。參與一級(jí)土地儲(chǔ)備后，通過(guò)協(xié)議拿下這些黃金地塊后，上海地產(chǎn)集團(tuán)可選擇“獨(dú)吞”，可以引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。地方出于地塊太大需要有實(shí)力的國(guó)企參加土地儲(chǔ)備。

房企拿地之后，回籠資金的需求，上海地產(chǎn)集團(tuán)拿地后通常會(huì)有選擇性地通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出售部分地塊，而這些地塊足以讓開(kāi)發(fā)商“兩眼放光”。這種打法稱之為“一級(jí)土地儲(chǔ)備+協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開(kāi)發(fā)”模式。

先參加區(qū)政府一級(jí)土地儲(chǔ)備，后以協(xié)議出讓拿下地塊，再通過(guò)上海聯(lián)交所引入央企、國(guó)企、頭部房企共同開(kāi)發(fā)。盡管上海地產(chǎn)集團(tuán)背靠上海市國(guó)資委，身負(fù)“存量地主”的名號(hào)，但其同樣面臨營(yíng)收下滑及負(fù)債高企的壓力。

2024年度上海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入317.55億元，同比下滑15%。歸屬母公司凈利潤(rùn)10億元，同比下滑44%?？傌?fù)債2741億元，同比微增。同時(shí)上海地產(chǎn)旗下的上市房企中華企業(yè)股份有限公司在去年還錄得了虧損。

年報(bào)顯示，2024年，上市房企中華企業(yè)股份有限公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.59億元，同比減少47.23%。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為負(fù)3.17億元，同比減少157.06%。毫無(wú)疑問(wèn)，上海地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模不可小看。

6月2日，徐匯區(qū)東安片區(qū)舊改項(xiàng)目三宗涉住宅地塊陸續(xù)以協(xié)議方式出讓，總額523.03億元，面積15.93萬(wàn)平，地上計(jì)容面積60.05萬(wàn)平。徐匯區(qū)C030301單元125-31、127b-23、127b-24，意向者為上海徐匯城市建設(shè)投資集團(tuán)和上海地產(chǎn)集團(tuán)。

東安新村始建于二十世紀(jì)五六十年代，2024年初，東安片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目啟動(dòng)，這是上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目，涉及5個(gè)居委會(huì)、117幢居民樓、6057證住戶。5月31日，上海徐匯區(qū)東安新村第三幅地塊公示協(xié)議出讓。

125-31地塊出讓價(jià)格為341.35億元，用地者為上海新東安公司，平均樓板價(jià)為7.5萬(wàn)元/平。上海徐匯城市建設(shè)投資集團(tuán)持有新東安公司50%的股權(quán)，上海地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持有新東安公司另外50%的股權(quán)。

該地塊位置優(yōu)越，位于上海市內(nèi)環(huán)線內(nèi)，東至楓林路、南至中山南二路、西至東安路、北至零陵路，地塊內(nèi)含地鐵出入口。公示文件顯示，該地塊建設(shè)用地面積10.39萬(wàn)平方米，土地用途為三類組團(tuán)住宅、商業(yè)、辦公、科研設(shè)計(jì)用地。

容積率4.38，地上計(jì)容建筑面積45.51萬(wàn)平方米，標(biāo)志性建筑高度不超過(guò)195米，地塊基準(zhǔn)高度100米。該地塊新建商品住宅全裝修比例為100%，地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積為地塊住宅總建筑面積的15%，計(jì)3.9萬(wàn)平方米。

中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。文件要求，在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區(qū)空間節(jié)點(diǎn)。

宜加強(qiáng)空間設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，體現(xiàn)空間節(jié)點(diǎn)門(mén)戶性和標(biāo)志性。標(biāo)志性建筑為非住宅功能。關(guān)于自持，出讓文件要求，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限自持建筑面積100%的地上和地下商業(yè)物業(yè)、菜場(chǎng)物業(yè)、科研設(shè)計(jì)物業(yè)。

受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限自持建筑面積不低于40%的辦公物業(yè)。另外宗地塊均為住宅用地，已于3月26日及5月17日分別完成出讓。其中127b-24地塊的出讓價(jià)格為98.18億元，樓板價(jià)為12.41萬(wàn)元/平方米。

意向使用者為上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司，上海徐匯城市建設(shè)投資集團(tuán)司和上海地產(chǎn)集團(tuán)分別持股50%。今年截至目前，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑）以協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊，是上海真正的“最大地主”。

127b-24地塊東至東安路、南至中山南二路、西至127b-22地塊、北至127b-23地塊，建設(shè)用地面積3.02萬(wàn)平方米，容積率2.62，地上計(jì)容建筑面積7.91萬(wàn)平方米，建筑高度不超過(guò)100米。

127b-23地塊的出讓價(jià)格為83.5億元，樓板價(jià)為12.6萬(wàn)元/平方米，意向使用者為上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司，該公司由上海徐匯城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司和上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司分別持股40%和60%。

127b-23地塊東至東安路、南至127b-24地塊、西至上海音樂(lè)學(xué)院、北至零陵路，建設(shè)用地面積2.52萬(wàn)平方米，容積率2.63，地上計(jì)容建筑面積6.62萬(wàn)平方米，建筑高度不超過(guò)100米。

文件要求，兩宗住宅用地新建商品住宅全裝修比例為100%，兩地塊均不對(duì)中小套型住宅占比做要求。最近2年周邊豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)，市場(chǎng)熱度較高。與127b-24地塊僅一條內(nèi)環(huán)高架相隔的能建西岸譽(yù)府于今年3月28日開(kāi)盤(pán)。

該項(xiàng)目推出的312套房源吸引849組購(gòu)房者認(rèn)籌，最終開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，實(shí)現(xiàn)銷售額47.68億元，均價(jià)為14.3萬(wàn)元/平方米。距離該地塊不足千米的綠城潮鳴東方項(xiàng)目于5月11日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約19.5萬(wàn)元/平方米。

復(fù)式最高單價(jià)達(dá)26萬(wàn)元/平方米，總價(jià)段介于4123萬(wàn)元—1.54億元，120套房源實(shí)現(xiàn)“日光”，單日銷售金額69.88億元。城潮鳴東方項(xiàng)目所在的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，是上海徐匯濱江的“單價(jià)地王”。

2024年8月綠城中國(guó)以48.05億元的總價(jià)搖中該地塊，成交樓板價(jià)為13.1萬(wàn)元/平方米，刷新融信中國(guó)2016年創(chuàng)下的上海單價(jià)地王紀(jì)錄。招商匯元璽于2023年11月首次開(kāi)盤(pán)，銷售均價(jià)13.1萬(wàn)元/平。

項(xiàng)目xh128D-06地塊于2022年6月1日成交，成交總價(jià)47.33億元，成交樓板價(jià)為8.63萬(wàn)元/平。2024年4月29日香港置地啟元首次開(kāi)盤(pán)，80套房源吸引188組購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)，開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)，銷售均價(jià)17.8萬(wàn)元/平，銷售額達(dá)44.55億元。

2020年2月20日香港置地聯(lián)合體以310.5億元的總價(jià)競(jìng)得徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C等28個(gè)地塊，土地用途為辦公用地、餐飲旅館業(yè)用地、文體用地、商品住宅、社會(huì)租賃住宅、廣場(chǎng)用地。

7月2日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布4則地塊股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，涉及浦東新區(qū)耀華后灘九宮格2幅涉宅地塊和黃浦區(qū)余慶里組合地塊。4個(gè)項(xiàng)目標(biāo)的捆綁轉(zhuǎn)讓共計(jì)244.7億元。

其中浦東新區(qū)耀華組合地塊包括浦東新區(qū)上鋼社區(qū)Z000101單元07-1地塊、04-1地塊，已由上海地產(chǎn)旗下上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司通過(guò)協(xié)議出讓方式摘得。

半年公開(kāi)出讓成交數(shù)百億元、單幅土地百輪競(jìng)價(jià)頻現(xiàn)帶來(lái)的感官刺激背后，上海正在探索踐行超大城市推進(jìn)人民城市建設(shè)的新路。堅(jiān)持一張藍(lán)圖干到底，聚焦美好生活和高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化。

樓面地價(jià)看，區(qū)域地王頻出，覆蓋中心到郊區(qū)。虹口瑞虹新城周邊地塊樓面地價(jià)11.75萬(wàn)元/平方米，成為有記錄以來(lái)全國(guó)成交樓面地價(jià)第三高。楊浦濱江地塊樓面地價(jià)9.55萬(wàn)元/平方米，刷新區(qū)域紀(jì)錄。

金山新城匯龍湖地塊，以9.78%的溢價(jià)率創(chuàng)下金山近年來(lái)土拍新高。競(jìng)價(jià)情況看，浦東曹路、浦東北蔡和嘉定新城等3幅非傳統(tǒng)市中心地塊，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度位居19幅地塊的前3名，表明市中心傳至郊區(qū)的火爆狀態(tài)。

自2024年年中，上海宅地出讓開(kāi)始執(zhí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則，即兩輪競(jìng)價(jià)、兩輪競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。換句話說(shuō)，競(jìng)拍越激烈，觸發(fā)第二輪競(jìng)高品質(zhì)環(huán)節(jié)的可能性就越大，代表房企為了拿地，愿意投入更多成本去提高產(chǎn)品的建設(shè)品質(zhì)。

規(guī)劃賦能發(fā)揮了關(guān)鍵作用，土拍表現(xiàn)反映的是市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期和企業(yè)投資策略。2025年的供地邏輯繼續(xù)緊扣城市發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)城市總規(guī)統(tǒng)領(lǐng)，讓新的發(fā)展極，例如一江一河沿岸、中城地區(qū)、五個(gè)新城，和傳統(tǒng)的內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)區(qū)位共同發(fā)力。

上海土拍市場(chǎng)需求活躍，拿地主體呈現(xiàn)多元化特征。除了大型央企以外，外地國(guó)企逐漸增多，大華等民企、新加坡星獅等外企正加速回歸上海土地市場(chǎng)。企業(yè)愿意真金白銀地投入巨資購(gòu)買土地，對(duì)未來(lái)投下的一張強(qiáng)有力的“信心票”。

上海持續(xù)創(chuàng)造獨(dú)一無(wú)二的吸引力，和營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化密切相關(guān)。2025年供應(yīng)的19幅宅地，已有6幅全面啟動(dòng)建設(shè)。外界感嘆開(kāi)發(fā)商的超強(qiáng)執(zhí)行力，其實(shí)背后也有政府審批流程的迭代升級(jí)提速。2025年3月底出讓的大寧“地王”早已開(kāi)工。

大寧地塊是靜安區(qū)首個(gè)“五證齊發(fā)”案例，在企業(yè)中標(biāo)之后，相關(guān)部門(mén)帶著政策上門(mén)輔導(dǎo)企業(yè)辦理審批，提前介入指導(dǎo)設(shè)計(jì)方案確保高品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目交地一月內(nèi)，企業(yè)同時(shí)拿到了《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》.

《建筑工程施工許可證（樁基）》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》和抵押證五張證書(shū)。從競(jìng)得地塊到正式開(kāi)工，全程不足3個(gè)月，連講求效率的開(kāi)發(fā)商都感到意外，這比原計(jì)劃的開(kāi)發(fā)周期節(jié)約了3個(gè)月時(shí)間，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

一房一萬(wàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止至2025年4月底，上海全市新房庫(kù)存61916套。不過(guò)這是網(wǎng)簽口徑，已經(jīng)下定、全款但仍未網(wǎng)簽的，依然算進(jìn)網(wǎng)簽庫(kù)存中。按照2024年5月至2025年4月新房去化59178套的速度計(jì)算。

上海現(xiàn)有庫(kù)存賣完還需要12.6個(gè)月，這個(gè)速度在全國(guó)已經(jīng)算是非常快了。從環(huán)線來(lái)看，新房存量以外環(huán)以外為主，庫(kù)存壓力較大，個(gè)別遠(yuǎn)郊樓盤(pán)甚至釋放出95折的優(yōu)惠，想要撿漏的購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注。

從區(qū)域分布來(lái)看，浦東外環(huán)外、金山、嘉定、奉賢等區(qū)域庫(kù)存壓力較大，浦東由于地域遼闊，網(wǎng)簽庫(kù)存達(dá)到15000多套。細(xì)化到具體板塊，庫(kù)存排名TOP5的是臨港、嘉定新城、安亭汽車城、奉賢新城、朱涇等板塊。

從面積段來(lái)看，90-110㎡庫(kù)存將近2.6萬(wàn)套，占比41.9%，以三居室為主。此類產(chǎn)品購(gòu)房者其實(shí)選擇空間依然較大。70㎡以下供應(yīng)量本身就很小，不是開(kāi)發(fā)商青睞開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品。200㎡以上豪宅產(chǎn)品，庫(kù)存4337套，占比7.0%，一直賣一直熱銷。

第三是廣州樓市。廣州樓市上半年成績(jī)單出爐，量?jī)r(jià)上漲。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州新房網(wǎng)簽30871套，平均每天成交約170套，超越去年同期的28618套。上半年全市新房成交均價(jià)為3.52萬(wàn)/平方米，環(huán)比上漲2.8%。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年1-6月（統(tǒng)計(jì)周期：2024年12月26日至2025年6月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽56613套，網(wǎng)簽面積為569.08萬(wàn)平方米，同比分別大幅增長(zhǎng)12.98%、13.31%。相當(dāng)于每天成交約314套。

廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月廣州成交6796套新房，創(chuàng)下年內(nèi)新高。至此，上半年賣出了32861套新房，同比上漲近17%。當(dāng)中有一部分成交來(lái)自于政府收購(gòu)安置房，例如天河區(qū)6月最后一周網(wǎng)簽的915套房源中有一部分為安置房集中簽約。

合富研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽367萬(wàn)㎡，同比升17%。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)（以下簡(jiǎn)稱中原研發(fā)部）顯示，2025年1月-6月，廣州賣出了32861套新房，同比上漲17%。

網(wǎng)簽量同比增長(zhǎng)，主要得益于三個(gè)因素。一是“高使用率” 項(xiàng)目大量集中入市，有效滿足需求，帶動(dòng)市場(chǎng)成交。二是房企積極促銷應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，大部分項(xiàng)目采用 “升傭+加碼成交贈(zèng)送+升級(jí)銷售獎(jiǎng)勵(lì)+來(lái)訪/復(fù)訪有禮”等組合拳引流吸客，成效良好。

第三個(gè)因素相對(duì)特別，2025年上半年的網(wǎng)簽量中，有一部分來(lái)自于政府收購(gòu)安置房。中原研發(fā)部的統(tǒng)計(jì)中，2025年上半年廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為34442元/㎡，而去年同期均價(jià)為37655元/㎡，2023年同期均價(jià)則為36864元/㎡。

房?jī)r(jià)（均價(jià)）下降，和供應(yīng)量增加有關(guān)。上半年廣州一手住宅供應(yīng)套數(shù)超過(guò)2.5萬(wàn)套，同比微增1%，同時(shí)成交量同比增長(zhǎng)超10%，這是房企以價(jià)換量的結(jié)果。新增供應(yīng)量大的外圍區(qū)域，以價(jià)換量情況尤為明顯，例如增城。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)顯示，2025年上半年，廣州二手住宅共成交56613套，同比上漲約13%，為2022-2025年上半年成交量的高位，按區(qū)域來(lái)看，黃埔、海珠、番禺、增城和南沙均保持穩(wěn)中有升。

上半年二手住宅共網(wǎng)簽56613套和569.08萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)12.98%和13.31%，為2022-2025年上半年二手住宅成交量的高位。2025年上半年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)27390/㎡，同比下跌4%。這只能說(shuō)明，二手房市場(chǎng)仍未走出以價(jià)換量。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025年上半年廣州經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)37宗，供應(yīng)總建面189.97萬(wàn)㎡，較去年同時(shí)期增長(zhǎng)19%。成交33宗，成交總建面153.5萬(wàn)㎡，較去年同時(shí)期翻倍增長(zhǎng)，成交金額227.35億元。

其中涉宅用地供應(yīng)23宗，供應(yīng)總建面142.22萬(wàn)㎡，較同比增長(zhǎng)42%。成交19宗，成交面積105.75萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)超2倍，成交金額195.38億元，是同比增長(zhǎng)3倍以上。番禺排名第一，上半年成交6宗地塊，成為上半年廣州涉宅用地供求主力。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，廣州全市一手住宅庫(kù)存1036萬(wàn)㎡，同比降12%，但去化周期仍維持20個(gè)月左右。當(dāng)中天河、海珠、荔灣、越秀去化周期回落至15個(gè)月以內(nèi)，白云19個(gè)月。

番禺、黃埔、南沙、從化的去化周期維持高位，舊規(guī)產(chǎn)品去貨緩慢的問(wèn)題長(zhǎng)期困擾市場(chǎng)。增城、花都去化周期均為17個(gè)月，較去年同期（30個(gè)月）明顯回落。增城多年調(diào)整后，價(jià)格處于低位，去貨速度加快?；ǘ家愿咝詢r(jià)比大盤(pán)支撐成交。

第四是深圳樓市。深圳樓市一二手房成交上漲，但呈降溫行情。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2025年6月深圳市預(yù)售新房共成交2054套，環(huán)比下降7.0%，同比下降35.7%，其中住宅成交1898套，環(huán)比下降7.6%，同比下降35.2%。

2025年上半年預(yù)售新房成交16522套，較2024年上半年同期增長(zhǎng)11.9%，其中住宅成交15101套，較去年同期增長(zhǎng)24.4%。6月，龍華、寶安、龍崗、光明等是深圳新房成交主力區(qū)域，一手住宅網(wǎng)簽量合計(jì)占比79%。

深圳中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳一手住宅共網(wǎng)簽21868套，其中預(yù)售成交15101套，同比增長(zhǎng)24.4%。6月深圳一手住宅網(wǎng)簽3275套，環(huán)比上升3.6%。其中預(yù)售成交1898套，環(huán)比下滑7.6%。現(xiàn)售成交1377套，環(huán)比上升24.3%。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，深圳上半年新房二手房成交超6.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)53.2%，其中住宅成交超5.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)41.8%。其中新房住宅21867套，同比增長(zhǎng)49.3%，環(huán)比下降36.2%。二手住宅29231套，同比增長(zhǎng)36.6%，環(huán)比下降11.7%。

憑借政策利好與市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)，市場(chǎng)成交表現(xiàn)亮眼，同比實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。貝殼數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，深圳新房共成交31074套，同比增長(zhǎng)79.9%，環(huán)比下降17%。其中住宅成交21867套，同比增長(zhǎng)49.3%，環(huán)比下降36.2%。

成交量穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，上半年深圳新房市場(chǎng)供應(yīng)端卻呈現(xiàn)顯著收縮態(tài)勢(shì)。2025年上半年，深圳全市新房供應(yīng)總量17232套，同比降幅達(dá)44.5%，環(huán)比降幅更達(dá)47.7%。其中新房住宅供應(yīng)14983套，同比下降45.6%，環(huán)比下降47.3%。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2025上半年深圳全市二手房共成交34548套，同比增長(zhǎng)35.1%，環(huán)比下降11.3%，其中二手住宅29231套，同比增長(zhǎng)36.6%，環(huán)比下降11.7%。盡管價(jià)格呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，但2025年上半年深圳二手房成交量卻逆勢(shì)上漲。

上半年二手成交量保持活躍態(tài)勢(shì)，尤其春節(jié)假期結(jié)束后，積壓的各類購(gòu)房需求加快釋放，整體市場(chǎng)表現(xiàn)超過(guò)去年同期。二手房供應(yīng)端壓力在持續(xù)顯現(xiàn)。截至2025年6月30日，全市有效二手房源量已達(dá)73858套，較前期呈現(xiàn)顯著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量7777套，環(huán)比下降0.9%，同比下降0.1%，同環(huán)比均持平。其中一手住宅網(wǎng)簽3275套，環(huán)比增長(zhǎng)3.6%，同比下降9.3%；二手住宅網(wǎng)簽4502套，環(huán)比下降3.9%，同比增長(zhǎng)7.9%。

深圳上半年二手住宅成交量同比增幅居四大城市之首。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年深圳二手錄得35106套，同比增長(zhǎng)30.7%。今年上半年，深圳市二手房市場(chǎng)快速回溫，“金三銀四”成色足。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2025年6月，深圳市二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)）5546套，環(huán)比下降3.2%，同比增長(zhǎng)4.5%，仍超5000套榮枯線。

2025年上半年的情況來(lái)看，深圳二手房買賣合同共計(jì)錄得35106套，較2024年同期增長(zhǎng)30.7%。5月以后受季節(jié)性影響波動(dòng)回落，6月單月錄得5546套，環(huán)比下降3.2%，同比增長(zhǎng)4.5%，超過(guò)5000套榮枯線。

成交客群來(lái)看，2025年上半年成交小于90平的房源占總量55.9%，小面積房源是市場(chǎng)成交主力（2024年上半年61.4%），有明顯下滑，反映出改善型需求在逐步釋放。6月1000萬(wàn)以上改善房源成交占比上漲，環(huán)比提升3.8%，同比提升5.1%。

成交保持平穩(wěn)的同時(shí)，傳統(tǒng)淡季使得業(yè)主議價(jià)空間有所提升，促使掛牌價(jià)、成交均價(jià)均有小幅下跌。根據(jù)樂(lè)有家門(mén)店掛牌數(shù)據(jù)計(jì)算，6月深圳二手住宅掛牌均價(jià)為6.42萬(wàn)元/平方米，環(huán)比小幅下滑1.2%；二手住宅成交均價(jià)為6.03萬(wàn)元/平方米，環(huán)比小幅下降1.5%。

截至2025年6月30日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公開(kāi)在售二手房數(shù)量統(tǒng)計(jì)，深圳市有效在售二手房源73858套，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%。從月度走勢(shì)看，在春節(jié)假期復(fù)工后，市場(chǎng)二手房在售量呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，業(yè)主出售意愿在增強(qiáng)。

2025年6月3日，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)實(shí)施《深圳市2025年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，全市（含前海、深汕）2025年度計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1060公頃。本年度將大幅增加產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，為深圳經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展筑基。

足量供應(yīng)居住和公配等民生用地，靈活安排供應(yīng)時(shí)序，實(shí)現(xiàn)各類用地精準(zhǔn)供應(yīng)。產(chǎn)業(yè)用地方面，2025年度計(jì)劃供應(yīng)514公頃（含深汕404公頃），較2024年度313公頃大幅增加。深圳堅(jiān)持工業(yè)立市，保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給。

充分滿足“20+8”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)的用地需求，助力實(shí)現(xiàn)基本建成辨識(shí)度高、集群集聚、承載力強(qiáng)的先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)體系和創(chuàng)新濃度高、經(jīng)濟(jì)密度高、服務(wù)水平高、人文活力高的科技創(chuàng)新集聚區(qū)體系的規(guī)劃目標(biāo)。

居住用地方面，2025年度計(jì)劃供應(yīng)100公頃，其中商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃（含深汕3公頃），租賃住房用地供應(yīng)規(guī)模占居住用地的比例不低于10%。深圳推動(dòng)“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)，合理平衡商品住房市場(chǎng)需求和保障性住房建設(shè)需求的關(guān)系，統(tǒng)籌“市場(chǎng)+保障”的居住用地供應(yīng)安排。

公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地方面，2025年度計(jì)劃供應(yīng)435公頃（含深汕65公頃）。深圳加快打造“民生幸福標(biāo)桿”，全面推進(jìn)“十五分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)，優(yōu)先補(bǔ)齊教育、醫(yī)療、文化、體育、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施短板。

深圳2024年的宅地供應(yīng)略顯冷清，2024年出讓了5宗宅地（2023年13宗、2022年34宗、2021年39宗、2020年34宗），環(huán)比去年減少60%。宅地供應(yīng)驟減原因在于，前期深圳樓市的新房高壓庫(kù)存。

深圳新房2024年1月-8月庫(kù)存去化周期均在20個(gè)月+，其中5月末更是高達(dá)26.4個(gè)月，直到9月才開(kāi)始回落至20個(gè)月以內(nèi)。截至2024年11月末，深圳新房庫(kù)存消化周期為11.2個(gè)月，已經(jīng)進(jìn)入了6-12個(gè)月的周期范圍。

另外是國(guó)家對(duì)用地供應(yīng)的控制。2024年4月，住建部通知要求各地宅地出讓執(zhí)行“以需定供”。其中，商品房消化周期超過(guò)36個(gè)月的，要停止供地。18-36個(gè)月的，要減少供地。在6-12月的,要增加供地。在6個(gè)月以下的,要加大、加快供地節(jié)奏。

2025年6月30日，深圳公共資源交易中心再掛牌兩宗宅地，分別位于龍華上塘與寶安沙井兩大潛力板塊。深圳2025年上半年土地市場(chǎng)僅有3宗宅地成功交易。而隨著新掛牌宅地的加入，下半年已公布的可出讓宅地?cái)?shù)量攀升至4宗。

深圳2025年上半年住宅用地市場(chǎng)呈現(xiàn)“精準(zhǔn)放量、核心聚焦”特征，共計(jì)3宗宅地成功出讓，合計(jì)成交金額為62.71億元，較2024年同期的1宗實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，釋放出土地市場(chǎng)逐步回暖的積極信號(hào)。

同2024年上半年深圳僅成功出讓1宗住宅用地（龍華梅林關(guān)地塊，成交金額51.79億元）相比，2025年上半年宅地供應(yīng)增至3宗，同比增幅200%。2024年土地市場(chǎng)受房企資金鏈緊張、市場(chǎng)預(yù)期低迷等因素影響，呈現(xiàn)“冰封”狀態(tài)。

2025年則通過(guò)優(yōu)化出讓條件（如取消限價(jià)、配建要求）和釋放核心地塊，逐步激活市場(chǎng)活力。土拍結(jié)果看，央企國(guó)企是拿地主力，民企參與度有限的現(xiàn)狀尚未根本改變，核心地塊的高溢價(jià)表現(xiàn)，已釋放出行業(yè)對(duì)深圳中長(zhǎng)期發(fā)展的堅(jiān)定預(yù)期。

數(shù)據(jù)顯示，2025年6月末深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5個(gè)月，達(dá)到近四年同期新低，主要是新房供應(yīng)明顯減少，房企集中精力去化在售項(xiàng)目，因此，深圳新房庫(kù)存呈現(xiàn)同步下降趨勢(shì)。

同時(shí)，在多項(xiàng)利好樓市的政策推動(dòng)下，置業(yè)者入市意愿上升，令部分熱度較高的項(xiàng)目去化加快。非住宅可售套數(shù)為19416套，去化周期雖然回落至50.7個(gè)月，但整體去化壓力依然巨大。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，深圳新房預(yù)售量處于近年的低位水平，拖累新房備案水平上升。6月底，深圳一手預(yù)售住宅庫(kù)存量較低，僅有25661套，去化周期為7.5個(gè)月。