這周小白去看二手路過黃衫木店地塊，順便看了看，北地塊定案名璞樾，南地塊宸園，聊聊我的感受。

1. 兩個(gè)地塊屬于聯(lián)建地塊，四個(gè)開發(fā)商一起做項(xiàng)目，優(yōu)點(diǎn)是多家托底，資金有保證一些，可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，有的擅長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)，有的擅長(zhǎng)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，有的擅長(zhǎng)物業(yè)管理，還有的擅長(zhǎng)營(yíng)銷，爛尾的風(fēng)險(xiǎn)低一些，缺點(diǎn)是以上這些捋順了還行，捋不順，優(yōu)點(diǎn)就變成了缺點(diǎn)，比如承諾達(dá)不到，處理客訴推脫啊，其實(shí)根本還是要看賣的行不行，決定了會(huì)不會(huì)觸發(fā)這些缺點(diǎn)。

2.那賣的能不能行還得看地段，產(chǎn)品和價(jià)格。

說這倆新盤在朝青，問題不大，畢竟從地塊到大悅城步行700米，西側(cè)隔著一個(gè)公園就是板塊頭牌星河灣，所以這個(gè)位置在東五環(huán)內(nèi)，這也是為什么很多看了褡褳坡和三間房的，還想等等這的原因了。

地塊不利因素，南側(cè)朝陽(yáng)北路，西側(cè)黃衫木店路，東側(cè)高壓線，有朋友提到的飛機(jī)噪音，至少中午在那的一個(gè)半小時(shí)還好，因?yàn)闁|側(cè)看到了飛機(jī)，但目測(cè)是在常營(yíng)及更更往外的通州方向，地塊周邊優(yōu)點(diǎn)，有公園，清靜，家門口有消防站，著火來得快。

再看產(chǎn)品，兩塊地的優(yōu)勢(shì)，是好房子時(shí)代東部購(gòu)房板塊真正意義上再次出現(xiàn)的高端改善盤，北有朱房村，酒仙橋的高端盤，西有石景山古城純改善，南部豐臺(tái)朝陽(yáng)也出了不少大戶型樓盤。這倆盤的銷售情況，其實(shí)也在考驗(yàn)朝陽(yáng)cbd國(guó)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的購(gòu)買力。

目前項(xiàng)目對(duì)外公布的信息，北區(qū)璞樾，400多戶，大戶型院落，150-250平，突出金茂設(shè)計(jì)，大概要突出科技系統(tǒng)；南區(qū)宸園，800多套房，130起，主力戶型145-160p，估計(jì)是參考了酒仙橋的銷售情況，這個(gè)面積做得多一些，還有200多平大平層，400平空中別墅，小戶型的院落反而做了更大的戶型，說明也是想拔高一下調(diào)性，這個(gè)地塊北京第三個(gè)宸園，前兩個(gè)宸園，再奶西和酒仙橋，房?jī)r(jià)和周邊新房二手次新對(duì)比，都賣出了溢價(jià)，從去化速度和產(chǎn)品來看做的不錯(cuò)，作為二手房流通更強(qiáng)一些的朝青，新房售賣能交出什么成績(jī)，我們一起持續(xù)關(guān)注。

最后看價(jià)格，

酒仙橋樓面價(jià)6.4-6.6，售價(jià)11萬(wàn)左右，基本頂著樓面價(jià)的1.6-1.7倍去賣。

如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，黃衫木樓面價(jià)5.45，原則上8萬(wàn)多也能賣，1.7倍就是9萬(wàn)出頭的價(jià)格。

但開發(fā)商喊出9.5-10萬(wàn)的價(jià)格，產(chǎn)品怎么也得比酒仙橋還要好一檔才說得過去吧，也說明是有降價(jià)空間的，畢竟現(xiàn)在的新房市場(chǎng)，開盤價(jià)和初始報(bào)價(jià)有空間，開盤后價(jià)格和開盤價(jià)又可能存在變化。

周邊新房出五環(huán)的褡褳坡開盤2個(gè)月，近400套房，只簽了44套，網(wǎng)簽價(jià)83000，最近上了渠道；三間房新盤700多套房，開了一部分，目前簽了103套，網(wǎng)簽價(jià)78000，其他老盤加推某翠園7萬(wàn)多營(yíng)銷一波后來被叫停，朝陽(yáng)公園某壹號(hào)院慢慢磨著賣網(wǎng)簽也有，單價(jià)12-14萬(wàn)。

周邊二手房成交價(jià)格，星河灣近期整體成交單價(jià)8萬(wàn)上下，具體房源樓棟樓層戶型不同，差價(jià)比較大，有一層6萬(wàn)多成交的，也有中心樓棟好樓層個(gè)別房源9-10能賣。

總結(jié)來說最近周邊新房賣的一般，二手頭牌價(jià)格也沒有那么穩(wěn)固，黃衫木店個(gè)人認(rèn)為也存在開盤價(jià)格有驚喜的可能，您認(rèn)為黃衫木店兩個(gè)地塊到底值多少錢，后續(xù)小白也會(huì)持續(xù)關(guān)注分享價(jià)格，如果您想跟著我們看看朝青的新房二手房，歡迎滴滴。

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