案例回顧

2024年3月，李先生通過某X房產(chǎn)中介公司（下稱“X公司”）獲悉了北京市朝陽區(qū)某小區(qū)5棟202號住宅房源信息，并與X公司簽署了《看房協(xié)議》。協(xié)議明確約定李先生不得繞過X公司直接與業(yè)主交易。因X公司要求的中介費(fèi)為總房款的2%（房源標(biāo)價(jià)500萬元，中介費(fèi)10萬元），較之市場平均水平過高，李先生并未立即簽約。

次月，李先生通過小區(qū)業(yè)主群得知同一房源已由業(yè)主自行掛牌出售，且業(yè)主同意免除中介費(fèi)并降價(jià)15萬元。李先生遂直接與業(yè)主協(xié)商，最終以485萬元成交并完成過戶。

X公司得知情況后，以李先生違反《看房服務(wù)協(xié)議》約定，構(gòu)成“跳單”違約為由，將李先生訴至法院，要求其支付違約金10萬元。

案件結(jié)果

法院經(jīng)依法審理，裁定駁回X公司全部訴訟請求。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

買方通過非中介渠道獲取同一房源信息并直接交易，是否構(gòu)成“跳單”違約？

1.格式條款

《看房協(xié)議》中禁止買方繞過中介交易的格式條款雖然原則上具有法律效力，但前提是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對房源信息享有獨(dú)占性或?qū)嵸|(zhì)性貢獻(xiàn)。本案中，涉案房源信息已通過業(yè)主群等公開渠道實(shí)現(xiàn)公開傳播，X公司未能舉證證明其提供了獨(dú)家信息或獨(dú)家代理權(quán)，在此情況下，該條款對買方的約束力應(yīng)受一定限制，不能僅因繞過中介完成了交易這一事實(shí)結(jié)果就徑行認(rèn)定買方構(gòu)成違約。

2.信息公開

業(yè)主自行在公共平臺發(fā)布售房信息，系市場主體對自身財(cái)產(chǎn)權(quán)益的合法處分，符合市場交易中的信息公開屬性。李先生通過業(yè)主群獲知信息并直接聯(lián)系業(yè)主，并未利用X公司提供的專屬交易機(jī)會或未披露的隱蔽信息，符合市場交易中“信息對稱”的基本規(guī)則。

3.買方選擇權(quán)

根據(jù)《民法典》第四條“平等原則”及第五條“自愿原則”，民事主體有權(quán)依法自主決定交易對象、交易條件及交易方式，只要該選擇不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗。就房屋交易的買方而言，自然有權(quán)選擇成本更低、效率更高的交易方式。本案中，李先生通過與業(yè)主直接交易進(jìn)而節(jié)省了10萬元中介費(fèi)及房價(jià)差額，這既是民事主體意思自治的體現(xiàn)，同時又符合市場交易的效率原則，且未對X公司的合法權(quán)益造成損害，屬于理性市場行為，具有顯著正當(dāng)性。

4.“跳單”認(rèn)定的核心要件

“跳單”違約需同時滿足兩個條件：

一是中介提供了獨(dú)家或關(guān)鍵性信息；二是買方實(shí)際利用了該信息規(guī)避中介。X公司未能舉證其信息具有獨(dú)占性，故李先生的行為不構(gòu)成違約。

綜上，法院經(jīng)審理認(rèn)定，買方通過公開渠道自主交易的行為合法，依法駁回了中介機(jī)構(gòu)的訴訟請求。本案也體現(xiàn)了司法對市場自由交易原則的尊重，亦警示中介機(jī)構(gòu)需通過提升服務(wù)質(zhì)量而非限制選擇權(quán)參與競爭。

律師寄語

北京澤達(dá)律師事務(wù)所根據(jù)該典型案例的解讀，為讀者提供以下建議：

對中介公司而言，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化服務(wù)價(jià)值，避免單純依賴格式條款約束客戶，應(yīng)通過專業(yè)咨詢、稅費(fèi)籌劃等增值服務(wù)建立競爭優(yōu)勢。若主張“跳單”違約，須留存帶看記錄、獨(dú)家委托書等證明房源信息獨(dú)占性的證據(jù)（如本案A公司因未舉證而敗訴）。

對購房者而言，應(yīng)善用公開渠道，通過物業(yè)公告、業(yè)主群、政府二手房交易平臺等獲取房源，可降低被訴風(fēng)險(xiǎn)。但需注意，若中介提供過獨(dú)家信息（如未公開的業(yè)主底價(jià)），直接交易仍可能構(gòu)成違約。同時，也要注意保留證據(jù)鏈條，如其他中介報(bào)價(jià)單、房源公開信息截圖，證明未利用原中介信息優(yōu)勢等。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)