文︱劉德科

1.前幾天〔2025/7/25〕，中國單價地王在上海誕生，樓面地價高達20.03萬元/平米。地段當然很好，就在法國梧桐樹長得很茂盛的衡山路附近。

2.為什么這么貴？地段好僅僅只是其中一個因素而已。地價主要由三個因素共同決定：地段、容積率與用地性質。處在上海超核心地段，這塊地是住宅用地性質（如果是商業(yè)用地性質，那么地價很可能就直接減半還不止），再加上容積率僅有1.3，所以就變得特別稀罕，單價自然就高。

3.央企中?；蛘猩躺呖诙枷胍@塊地，但最終不敵來自浙江的一家民企——「汽車模具大王」葉華彪家族以12.25億元總價拿下了「迷你地」。

4.這塊「迷你地」占地面積僅4705.49平米，容積率為1.3，只能蓋幾套合院。這塊地如果按房地產開發(fā)常規(guī)套路來做，大概會規(guī)劃5套至10套合院，規(guī)劃無論怎么排，都會顯得很擁擠；但制造業(yè)大佬拿下這塊地，很可能是蓋房子給自己住，那就不一樣了，可以規(guī)劃出一座空間很闊綽的莊園。

5.倘若幾十年或幾百年之后的有一天，葉華彪家族要把這塊地賣掉，那就更值錢了——買家不用跟其他業(yè)主商量，就可以把房子拆掉重蓋，蓋成他想要的模樣，因為這塊地就只有一個業(yè)主。在整個中國，如此地段的「迷你宅地」，實在太稀罕了。

6.買這樣一宗「迷你地」，自己蓋一套房子，這是很多有錢人的夢想。他們往往想著讓整個家族甚至一群親戚都住在一起。去年，我們寫過一篇文章，《》：他們已經經歷了「從無到有」與「從有到優(yōu)」，現在他們渴望的是「從有到親手完成」——親手建造，勢必會投入更多情感；自然人拿地，是「情感經濟」體現在樓市的一種重要形式。

當然，要像葉華彪家族那樣拿出12.25億元拿地蓋房子給自己住，畢竟是少數中的少數；但只要不在上海這種城市，不在核心地段，很多「迷你地」還是不少人買得起的，比如去年〔2024/11/12〕普洱市就成功出讓了三宗「迷你地」，占地面積在200平米左右，都是自然人拿地，每宗地的成交價在58.5萬元至105萬元不等。

7.中國單價地王，樓面地價20.03萬元/平米，真的貴嗎？曾經先后執(zhí)掌華潤集團、中糧集團、中化集團三大央企的寧高寧先生，前段時間在接受媒體專訪時說：「只要中國經濟持續(xù)發(fā)展，城市化進程不斷推進，就會有持續(xù)的住房改善和升級需求，因此中國的房地產市場遠未達到頂點。比方說現在北京的平均房價大約在五六萬元每平米，香港的平均房價目前大概在15萬到20萬港幣每平米，北京還差了兩三倍?！?/p>

紐約與倫敦都有單價超過人民幣100萬元/平米的住宅，上海還沒有。我實在想不出來，今日之上海，哪方面不如紐約或倫敦？

主編-何玲 影像總監(jiān)-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科