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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

去年開始，上海樓市一直都是超級紅火，全國來看，已經(jīng)成為如今樓市的風(fēng)向標(biāo)，土拍市場火熱，新房二手房都迎來銷售新高。

上海從來不缺熱門項目，但今年的紅盤卻非常少。2025年，上?？偣查_盤了165個項目，其中觸發(fā)積分的項目只有20個，占比僅約12%。

對比2022年全上海50%的觸發(fā)積分率，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)打了3折。沒有對比就沒有傷害，能在今天觸發(fā)積分的項目都是鳳毛麟角。（數(shù)據(jù)截止2025年6月，數(shù)據(jù)來源網(wǎng)絡(luò)整理，僅供參考）

而在這份榜單里，連續(xù)出現(xiàn)超過2次的項目只有3個：老靜安的康定壹拾玖，總價達(dá)3000萬級；

新楊思的翡云悅府，總價段1500萬級；以及外環(huán)外的唯一一個個例，就是閔行梅隴的保利海上印。

在今天的大環(huán)境下連續(xù)觸發(fā)積分+清盤，都是有硬實力的—大面積鋁板外立面、100%無連廊戶型、近3000平的會所+架空層、美諾唯寶的頂配衛(wèi)浴廚電，在800-1200萬的價位段上，保利海上印是毫無爭議的頂流水準(zhǔn)；

也正因為此，海上印首開認(rèn)購12小時觸發(fā)積分，開盤當(dāng)日1小時售罄，成為2025年閔行首個日光盤；

二批次認(rèn)購首日再次觸發(fā)積分，認(rèn)購率超275%，開盤不到1小時再次售罄。

就在7月26日——閔行兩開兩磬積分盤：保利海上印三批次168套過會均價81846元/㎡，108㎡戶型板塊內(nèi)或?qū)⒔^版，128㎡繼續(xù)送福利，一萬方實景示范區(qū)8月初亮相。

項目3批次7月26日已經(jīng)正式過會，項目這次戶型分為約108-128-149平三個面積段；

參考前期價格來看，我們預(yù)測這次每個戶型的價格大概如下：

108㎡主力總價：820-880萬

128㎡主力總價：1000-1120萬

149㎡主力總價：1200-1320萬

保利海上印3批次恰好卡在實景示范區(qū)開放后，所以不再是“盲買”；但在實景示范區(qū)的加持之下，這次的價格也非常驚喜，火箭哥覺得這次有兩個一定要上車的理由：

理由1：108小戶型加推最后兩個單元，這次開盤之后該戶型在本板塊內(nèi)或?qū)⒊蔀榻^版戶型，相比上批次漲幅預(yù)計500元/平左右；

理由2：128戶型是海上印的主力戶型，7個飄窗加在一起將近15平方的贈送面積，前兩批次都是供不應(yīng)求；但本次加推84套遠(yuǎn)超前期，大大提高了上車的幾率。

對有改善需求的家庭來說，無疑是錯過再難有的天賜良機(jī)！

這個價格段大家可能看著沒概念，但我們只要打開地圖一對比，就知道這個價格的性價比是什么水平了——主力800萬級看，整個上海西南角目前處于完全斷供狀態(tài)，莘莊地王只會更貴：

而在1000萬級，浦西西南片區(qū)同樣選擇極少，想買這里花出去1000萬買個新房你都會發(fā)現(xiàn)沒地方刷卡，海上印幾乎就是唯一選擇：

到了大戶型1300萬級區(qū)間的確開始有不少同價位新房出現(xiàn)，但「學(xué)區(qū)」是梅隴板塊非常大的加分項，這是很多人看完一圈中最后還是選擇海上印的最重要原因之一。

如果有人覺得保利海上印的價格有些貴，那在昨天土拍結(jié)束后，海上印即使開到8.5萬也是便宜的，因為舉杠鈴的新地王來了。

同在外環(huán)，地鐵1.5公里開外、學(xué)區(qū)未知、周邊老破小環(huán)繞的莘莊新地塊以約5.6萬/平的樓板價拍下；

對比地鐵約1公里、學(xué)區(qū)幾乎明確、周邊全是商品房的保利海上印，新地塊的樓板價貴了超15%，意味著售價也要貴這么多；

假設(shè)以保利海上印8萬單價來判斷，綜合配套更弱的新地塊可能要到9萬以上，性價比不言而喻。

作為一個連續(xù)2次開盤日光的紅盤，海上印其實不需要花心思做實景，不做也能賣爆。

但項目依舊選擇做了，而且做了個遠(yuǎn)超預(yù)期的，就是央企最大的誠意和實力。

有著這樣的客戶認(rèn)可度，保利海上印依舊不滿足，還將在下周開放約1萬平方米的超大實景示范區(qū)，這幾乎是主流項目的5倍規(guī)模。

外立面橫向鋁板線條

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下沉?xí)植可菔?/strong>

對比這次拍出的莘莊地王項目，海上印有幾個無法替代的優(yōu)勢——

1.學(xué)區(qū)幾乎明盤：

新房最大的不確定因素就是學(xué)區(qū)劃分，但海上印周邊所有小區(qū)都被劃入閔實驗+莘松中學(xué)雙學(xué)區(qū)，更重要的是莘松中學(xué)就在海上印樓下，出門右轉(zhuǎn)100米就到。

（注：學(xué)區(qū)劃分以教育局官宣為準(zhǔn)）

2.地鐵房：

梅隴板塊目前最大的劣勢就是地鐵站步行都要超2公里，但在今年，通往15號線站點、橫跨春申塘的梅富路橋準(zhǔn)備開工建設(shè)，一下讓海上印步行到地鐵站的距離縮短到1公里內(nèi)。

保利海上印3批次推出3幢樓，共推出168套房源，前2批次全都觸發(fā)積分且當(dāng)天清盤，3批次樓棟南向采光視野更好，而且是小區(qū)內(nèi)距離地鐵站更近的樓棟位置。

最南側(cè)的01-02和03-05單元號南向無遮擋，北向有庭院花園，同時因為東側(cè)是莘松中學(xué)學(xué)校樓棟，高度不高，所以邊套轉(zhuǎn)角窗主臥視野價值極高；

其中，02單元西邊套和03單元東邊套都可以俯瞰約180米的超長中央景觀主軸，這里的建面約128平房源價格也會略高一些。

再來看06-07單元，這棟樓以大戶型為主，前后都是小區(qū)內(nèi)庭花園景觀，綜合位置在小區(qū)里也可以說是最好的，預(yù)計也將是3批次樓棟價格最高的一棟。

項目主力推出約108平三房橫廳設(shè)計，餐客廳實現(xiàn)南北通透，入戶S墻做了冰箱收納給廚房空出更多利用空間；主臥采用270度飄窗增加采光，戶型上看非常方正：建面約108平三房兩衛(wèi)戶型圖。

建面約108平三房兩衛(wèi)戶型圖

建面約128-129平戶型亮點更多，廚房大得和臥室一樣，尺度感進(jìn)一步提升——戶型擁有7飄窗設(shè)計，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房均借助了飄窗，進(jìn)行空間延展：

建面約129平四房兩衛(wèi)戶型圖

建面約149平四房是小區(qū)最大戶型，在擁有獨(dú)立帶飄窗的私家電梯廳之外，每個房間（尤其是客廳）尺寸有著進(jìn)一步提升，預(yù)計總價段在1300萬級:

建面約149平四房戶型圖

連續(xù)2次日光清盤、被市場認(rèn)可的超級紅盤；近1萬平方米的超大規(guī)模實景示范區(qū)，所見即所得；

西南片區(qū)幾乎唯一新房選項，學(xué)區(qū)幾乎明盤。真的，有這個預(yù)算不考慮保利海上印可能才讓人覺得奇怪吧。

如果說上面的邏輯還不夠說服你，那接下來的這個理由可能沒人可以拒絕，那就是：保值性。

上海的房子漲漲跌跌，但有一類房子一直堅挺，那就是：每個板塊產(chǎn)品力極強(qiáng)的標(biāo)桿級房產(chǎn)，幾乎都沒怎么跌，或者說跌幅遠(yuǎn)低于大盤。

這類房子雖然名字不同、地段不同，但是在產(chǎn)品上幾乎有著共同的特性——

1.產(chǎn)品力碾壓級的強(qiáng)勢：產(chǎn)品力可以從四個方面來看：

1）外立面：鋁板/石材/玻璃幕墻是標(biāo)配；2）公區(qū)：泳池會所、1樓架空、大堂石材鋪設(shè)、門頭大氣、圍墻高看不到內(nèi)部；

3）地庫：鋁板吊頂、柱體包裹飾面；4）內(nèi)裝：裝修品牌/細(xì)節(jié)夠好。從外立面到內(nèi)裝、從地庫到公區(qū)，產(chǎn)品力強(qiáng)+物業(yè)不錯的維護(hù)讓小區(qū)可以穿越時間周期，長期保持溢價權(quán)。

2.周邊同類房子少/競品少：每個小區(qū)的受眾大多數(shù)都是本地客群，這類人習(xí)慣了當(dāng)?shù)厣畈幌矚g換地方，置換的選擇也會優(yōu)先周邊；

如果板塊內(nèi)你的小區(qū)恰好是產(chǎn)品力最強(qiáng)的那個、且周邊新房供應(yīng)極少，周邊置換客群都會優(yōu)先以你的小區(qū)為目標(biāo)，自然也就有了更高的定價權(quán)。

在整個上海西南片區(qū)里，商品房規(guī)模最大、界面最好的兩個板塊就是莘莊和梅隴，兩者都在閔行外環(huán)沿線，也是800-1200萬級預(yù)算同學(xué)會重點考慮的區(qū)域；

然而，莘莊的問題在于平均樓齡已經(jīng)超過20年，而且老破小規(guī)模不少，即使有新出讓地塊也并不在核心區(qū)，學(xué)區(qū)配套等無法保證；

海上印所在的梅隴小板塊優(yōu)勢在于沒有老破小、成片商品房，加上海上印可能就是這個板塊里產(chǎn)品力最強(qiáng)、距離地鐵站最近、下樓就是公辦學(xué)校的小區(qū)，未來的稀缺性和溢價權(quán)就一定有保證。

我們來看一個實際案例——長寧仙霞的西郊紫薇花園，最新成交約15萬/平單價：

對比最高點價格15.2萬的價格，西郊紫薇堅挺的過分，價格是周邊次新房的1.3倍。

主力800-13000萬級，海上印即將開放實景示范區(qū)，歡迎品鑒！

您的認(rèn)可，是對我最好的鼓勵

地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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