文︱劉德科

趕緊來看今天〔2025/7/30〕上午召開的政治局會議。我們主要來看你可能也會關(guān)心的三個小問題。

第一個小問題：沒有提房地產(chǎn)？

對，確實沒有直接提房地產(chǎn)，沒有提「穩(wěn)住樓市」「止跌回穩(wěn)」或「構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」。

但好像又提到了房地產(chǎn)。我們來看原文——

「會議指出，要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風險。落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新。積極穩(wěn)妥化解地方政府債務(wù)風險，嚴禁新增隱性債務(wù)，有力有序有效推進地方融資平臺出清。增強國內(nèi)資本市場的吸引力和包容性，鞏固資本市場回穩(wěn)向好勢頭?！?/p>

無論是會議還是文件，中央往往是把房地產(chǎn)放在「防范化解重點領(lǐng)域風險」的論述語境中。房地產(chǎn)、地方債與資本市場，是防范化解風險的三大重點領(lǐng)域；今天的政治局會議直接提到了地方債與資本市場，但把房地產(chǎn)換成了「高質(zhì)量開展城市更新」。

第二個小問題：「高質(zhì)量開展城市更新」，是不是「棚改2.0」？

從目前的跡象來看，肯定不是。

「城市更新」這個詞一直都有，但「高質(zhì)量開展城市更新」其實是一種新表述，是前陣子中央城市工作會議剛提出的〔2025/7/14-15，「依靠改革開放增強城市動能，高質(zhì)量開展城市更新，充分發(fā)揮城市在國內(nèi)國際雙循環(huán)中的樞紐作用」〕。

既然是新表述，是不是意味著有新動作？目前還沒有。「城市更新」分兩種：一種是純財政投入（主要是改造），另一種是市場化運作（主要是拆遷）。最近三四年住建部經(jīng)常談?wù)摰摹赋鞘懈隆梗饕侵讣冐斦度氲哪欠N。

當然，等到樓市真的哀鴻遍野時（現(xiàn)在只是千瘡百孔），「高質(zhì)量開展城市更新」或許才有可能變成聲勢浩大的市場化運作模式。

第三個小問題：面對不斷下行的房地產(chǎn)行情，怎么辦？

統(tǒng)計數(shù)據(jù)過得去，就行。只要房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還過得去，就不會有提振樓市的實質(zhì)性政策加碼。

那么，如果連統(tǒng)計數(shù)據(jù)都很難看呢？那就換一個統(tǒng)計口徑。過去三年多以來，全國新房交易量一直在跌，所以住建部就說，你要看「新房和二手房交易總量」，這個統(tǒng)計口徑的交易總量還是增長的嘛——新房交易量我們可以看國家統(tǒng)計局每個月按時公開的數(shù)據(jù)，但二手房交易量是個謎?！残氯A社北京2025年7月4日電，住建部近日赴廣東、浙江兩省調(diào)研：「上半年全國新房和二手房交易總量同比增長，房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定態(tài)勢。」〕

我們已經(jīng)不期待什么重磅新政策了。即便僅僅憑借已出臺的現(xiàn)有政策，樓市哪怕還會向下，最終還是能依靠市場原動力熬過去，還是能走向市場意義的止跌回穩(wěn)，無非是多花上一些時間而已。

「高質(zhì)量開展城市更新」跟此前提出的「構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」一樣，都需要逢山開路、遇水架橋的闖勁和干勁。

那些連很基本的房地產(chǎn)開發(fā)流程與市場邏輯都不懂的人，整天坐在辦公室里，怎么能落實好中央提出的「高質(zhì)量開展城市更新」與「構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」呢？

附錄：

過去十年35次

分析經(jīng)濟形勢的政治局會議

關(guān)于房地產(chǎn)的表述

（2015-2025）

◆2025年7月30日：「落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新」

◆2025年4月25日：「加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢」

◆2024年12月9日：「穩(wěn)住樓市股市」

◆2024年9月26日：「要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大『白名單』項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」

◆2024年7月30日：「要落實好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」

◆2024年4月30日：「繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展」

◆2023年12月8日：「要持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風險，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線」

◆2023年7月24日：「要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和『平急兩用』公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風險，制定實施一攬子化債方案」

◆2023年4月28日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和『平急兩用』公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。要加強地方政府債務(wù)管理，嚴控新增隱性債務(wù)」

◆2022年12月6日：沒提房地產(chǎn)

◆2022年7月28日：「要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生」

◆2022年4月29日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展」

◆2021年12月6日：「要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)」

◆2021年7月30日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策」

◆2021年4月30日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學區(qū)房等名義炒作房價」

◆2020年12月11日：「促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展」

◆2020年7月30日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展」

◆2020年4月17日：沒提房地產(chǎn)

◆2019年12月6日：沒提房地產(chǎn)

◆2019年7月30日：「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段」

◆2019年4月19日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制」

◆2018 年12月13日：沒提房地產(chǎn)

◆2018年10月31日：沒提房地產(chǎn)

◆2018年7月31日：「下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制」

◆2018年4月23日：「要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時跟進監(jiān)督，消除隱患」

◆2017年12月8日：「加快住房制度改革和長效機制建設(shè)」

◆2017年7月24日：「要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制」

◆2017年4月25日：「要加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制」

◆2016年12月9日：「加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制」

◆2016年10月28日：「注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險」

◆2016年7月26日：「抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負」

◆2016年4月29日：「要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策」

◆2015年12月14日：「要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場」

◆2015年7月30日：沒提房地產(chǎn)

◆2015年4月30日：「要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制」

主編-何玲 影像總監(jiān)-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科