7月21日，成都出臺“17條”房產(chǎn)新政。

其中，率先攪動市場情緒的一條即是，“分批次取消住房限售政策”。根據(jù)新政，2024年10月14日（含）前購買我市范圍內(nèi)的商品住房，取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。

一時間，關(guān)于“二手房掛牌量創(chuàng)新高”這類話題充斥社交平臺。如今，政策落地超10天，市場反響究竟如何？

先說結(jié)論：

成交量上升是真——公開數(shù)據(jù)顯示，7月成都二手房總共成交20354套，環(huán)比上升5.1%，創(chuàng)下5月以來新高；

掛牌量上升也是真——據(jù)貝殼找房APP統(tǒng)計，7月21日-27日，僅該平臺新增掛牌房源9929套，環(huán)比上升36.8%。

7月21-27日二手房成交情況，圖據(jù)成都房小團(tuán)

但，若僅以“量升”概括新政以來二手房市場表現(xiàn)，顯然遮蔽了更復(fù)雜的市場局面。

掛牌量環(huán)比增加近4成，房從哪兒來？

第一個問題：該如何正確認(rèn)識新增掛牌量環(huán)比近4成的增長？

在這里面，至少包括三類房東：

第一類是“真心賣房型”——這類項目有一個典型的信號，即掛牌價與當(dāng)年買入價持平乃至更低，包括佳樂云錦、電建·洺悅璽、玉潤金沙、中南·華宇君啟、中糧·觀瀾祥云等出現(xiàn)了“破發(fā)”房源。這些房東普遍認(rèn)為其項目已明顯落后于現(xiàn)在的新規(guī)產(chǎn)品，試圖通過快速出售“止損”，并為置換升級創(chuàng)造條件；

第二類是“觀望型”——一位大面板塊的中介以卓錦萬黛小區(qū)為例稱，該項目后臺有近90套房源“待展示”，但其認(rèn)為房東選擇暫不展示的關(guān)鍵原因在于“非誠心賣”，“這部分剛解除限售的業(yè)主，心態(tài)上真實出售意愿和價格預(yù)期尚不堅定，更多的還是觀望市場反應(yīng)。”

第三類是“湊熱鬧型”——發(fā)哥朋友的經(jīng)歷頗具代表性：2022年，J女士購買了麓湖公園區(qū)一套套三住宅，并于去年下半年收房。新政落地，小區(qū)正好限售“解除”。解禁當(dāng)日，J女士的手機(jī)響個不停，共有17位中介相繼致電，詢問是否有意賣房。在連續(xù)被中介“關(guān)照”后，J女士最終掛出了該套房子。

三個群體的“群像”體現(xiàn)在具體的掛牌數(shù)量和單價上，即是掛牌數(shù)量的快速增長，僅7月21日成都就掛出房源約2000套，但將其放在更長的時間軸中，可以看到市場的整體穩(wěn)定性并未被單日激增打破：

對比新政首周9929套的掛牌總量，僅7月21日一天就貢獻(xiàn)了近20%，換句話說，新政帶來的更多是短期只是“報復(fù)性掛牌”，目前市場情緒已趨于穩(wěn)定；

若把時間線拉長，數(shù)據(jù)更顯平穩(wěn)。成都7月新增掛牌共35256套，甚至低于6月的36067套和3月的41407套。

圖源：貝殼APP

“掛牌潮”背后：房東與市場的價格博弈

那么，新政后，哪些小區(qū)掛出的房源最多？

以下是貝殼找房APP上的統(tǒng)計，雖不是市場完整的體現(xiàn)，但已足夠看出趨勢：

如圖所示，新政后釋放房源最集中的是天府新區(qū)，掛牌量前10的項目中有一半來自該區(qū)域，包括建發(fā)·觀唐映月、中糧保利·天府時區(qū)、招商·天府序、中交·悅湖、遠(yuǎn)達(dá)·麓湖云邸等，且大多為2022-2023年前后入市的次新房源。

針對建發(fā)·觀唐映月南、北區(qū)新增超120套房源的現(xiàn)象，一位建發(fā)·觀唐映月北區(qū)的業(yè)主告訴發(fā)哥：“這并不能說明業(yè)主在‘拋售’。”在他看來，整個小區(qū)總共規(guī)劃有超1400戶，即便有百套掛牌，占比也未超過10%，屬于正常范圍。同時，小區(qū)除有少量建面90㎡的房源外，其余都在140㎡以上，彼時購房者多為自住需求。新政后的集中掛牌，“更像是業(yè)主對目前市場價格的試探，畢竟當(dāng)時買在了一個市場高點。”

從業(yè)主的掛牌價格來看，該小區(qū)北區(qū)和南區(qū)掛牌均價分別為33196元/㎡和35281元/㎡，也確實略高于2022年的取證價。

這一心態(tài)并非個例。據(jù)一位中交·鷺鳴九章的業(yè)主透露：“有鄰居因掛出41000元/㎡的價格，在業(yè)主群里遭遇‘討伐’，認(rèn)為其拉低了小區(qū)均價。這位鄰居迫不得已，上調(diào)至45000元/㎡?！卑l(fā)哥在貝殼找房APP上看到，該小區(qū)建面約143㎡的房源，掛牌價最高達(dá)到50035元/㎡。

圖源：貝殼APP

距離中交·鷺鳴九章不遠(yuǎn)處的凱德·玖悅?cè)A章同樣隨著新政解禁，目前掛牌房源均價達(dá)到39672元/㎡，而2023年作為新房入市時均價只有2.7-3.2萬元/㎡。

一位業(yè)內(nèi)人士就此分析稱 “這些次新房源的集中釋放，更多反映了業(yè)主在當(dāng)前政策窗口期與市場價格預(yù)期的博弈，試圖通過這一方式來保衛(wèi)小區(qū)房價?！?/p>

大數(shù)據(jù)時代，二手房掛售有技巧

截至目前，距離成都樓市新政落地已超10天，那么該如何客觀評價此次新政的初步成效？觀察當(dāng)前市場，可得出判斷：

供應(yīng)擴(kuò)容，屬于次新房結(jié)構(gòu)性補(bǔ)位。

掛牌量的顯著上升，暫未對成都二手房價格體系造成“踩踏”。一個關(guān)鍵原因是，越來越多的購房者發(fā)現(xiàn)，這批解除限售的房子，跟之前一批高容、高密的產(chǎn)品存在顯著的代際差。這批房源多來自2022年前后入市的次新項目，普遍具備低容積率、電梯入戶等產(chǎn)品升級特征，且彼時的購入總價基本在300-500萬之間。而目前，成都主城區(qū)多個板塊面臨500萬以下新房的缺貨，這部分改善型次新房源的入市，恰好對剛改市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了有效補(bǔ)充。

凱德玖悅?cè)A章實景圖

同時，新政分批解除限售的初衷之一，是為了激活“賣舊買新”的置換鏈條，即讓次新房業(yè)主賣掉房子后，為新房市場輸送更多的購買力，從而盤活整體市場。

然而，7月的成交數(shù)據(jù)尚未體現(xiàn)這一效果：當(dāng)月成都新房成交量僅6491套，環(huán)比下降11.5%，同比下降9.4%，尤其中心城區(qū)環(huán)比下降更是達(dá)到14.4%。

雖然這與新房供應(yīng)收縮和市場預(yù)期有關(guān)，但二手房掛牌激增與新房成交低迷并存，表明“賣舊”向“買新”的傳導(dǎo)路徑仍未暢通。

而如何才能更有效地打通置換鏈條？

有業(yè)內(nèi)人士給出了三點建議，一是拒絕無效“掛牌”，即“湊熱鬧”或嚴(yán)重高出市場價格。該名業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，盲目將自己的房源掛出高價，并不能真正測試市場反饋，相反，離譜的掛牌價只會成為市場的“笑話”。

二是，掛牌周期太長會影響對房源價值的評估。一套房源的銷售黃金期往往在掛牌的第一個月，其后，房源的流量會隨之降低，與此同時，如果想撤銷后重新掛出，基于平臺規(guī)則，至少需要等待一個月以上，“而這可能會錯過賣房的黃金時期”，所以，最好是抓住房源掛牌的黃金期出售。

圖源：貝殼APP

三是“誠意定價”——即在自己心理范圍內(nèi)，與小區(qū)成交價基本持平（可根據(jù)自身房源優(yōu)勢，略有提高），但切忌掛牌價格過高；同時利用“缺陷”轉(zhuǎn)化：主動告知房屋小瑕疵（如朝北），但強(qiáng)調(diào)獨特優(yōu)勢（如“價格低20萬，省下的錢可裝地暖”等）。

在業(yè)內(nèi)看來，只有當(dāng)二手房和新房形成良性互動，才能印證新政達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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