山有信/文

近日，長江實(shí)業(yè)集團(tuán)突然拋售400套大灣區(qū)房子，最便宜的40萬一套即可購買。這引發(fā)了網(wǎng)友的熱烈討論和媒體的爭(zhēng)相報(bào)道。

事實(shí)上，這已不是李嘉誠第一次拋售在內(nèi)地市場(chǎng)的房源了，其近年來在內(nèi)地市場(chǎng)的戰(zhàn)略調(diào)整頻頻引發(fā)廣泛關(guān)注，多次將其業(yè)務(wù)布局推向輿論焦點(diǎn)。

結(jié)合最新動(dòng)態(tài)與歷史交易，接下來我們主要分析一下以下三個(gè)問題：李嘉誠為何要將部分產(chǎn)業(yè)從內(nèi)地撤離？他徹底離開了內(nèi)地市場(chǎng)了嗎？他當(dāng)下的全球產(chǎn)業(yè)分布如何？

為何要撤離部分內(nèi)地市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)

2025年7月31日，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，李嘉誠旗下和記黃埔地產(chǎn)近日向香港買家推介大灣區(qū)四個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共計(jì)推出400套產(chǎn)品，價(jià)格最低僅40萬元起。據(jù)悉，此次和記黃埔推出的項(xiàng)目包括惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭。其中，惠州瀧珀花園推售規(guī)模最為龐大，達(dá)300套。

圖為AI生成

公開信息顯示，和記黃埔地產(chǎn)為和記黃埔有限公司旗下的地產(chǎn)發(fā)展及投資部門，其歷史可追溯至1863年成立的香港黃埔船塢有限公司。1969年，黃埔船塢首次進(jìn)軍地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。1977年，黃埔船塢與和記企業(yè)有限公司合并成為和記黃埔有限公司，地產(chǎn)成為主要業(yè)務(wù)。此次推售的樓盤多為李嘉誠家族早年低價(jià)獲取的土地，屬于“老盤新賣”。例如，東莞海逸豪庭項(xiàng)目自1999年拿地，至今已開發(fā)至三期；廣州逸翠莊園于2012年啟動(dòng)，2020年再次加推。

回顧歷史交易情況會(huì)發(fā)現(xiàn)，李嘉誠早就在開始拋售內(nèi)地市場(chǎng)的房源了。

2013年，李嘉誠就已陸續(xù)拋售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、北京東方廣場(chǎng)、廣州西城都會(huì)等核心項(xiàng)目。2014年4月，李嘉誠家族以72億元賣出北京盈科中心，該項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)工人體育場(chǎng)北路甲2號(hào)，為北京市內(nèi)眾多知名的5A級(jí)寫字樓之一。此后四個(gè)月，即2014年8月，李嘉誠關(guān)系匪淺的ARA以15.4億元出售上海盛邦國際大廈。

到2025年5月，李嘉誠旗下企業(yè)和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司開發(fā)在北京開發(fā)長達(dá)二十余年的住宅項(xiàng)目——御翠園，七折降價(jià)拋售。據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，該項(xiàng)目高層項(xiàng)目均價(jià)降至7萬元/平方米，總價(jià)最低980萬元起，較2024年開盤價(jià)格下降近百萬。

時(shí)至2025年7月，李嘉誠再度拋售400套房子，使其被推上了熱搜。不少網(wǎng)友發(fā)出“要掉價(jià)咯，跟上腳步吧”“不會(huì)要跑了”“感覺他是商人做不出這種事，個(gè)人覺得會(huì)不會(huì)是左手倒右手，等風(fēng)頭過了再出手”“兩種可能，一種是有可能真的要打仗了，另一種是政策發(fā)生劇烈調(diào)整，甚至轉(zhuǎn)向”等評(píng)論。

雖然李嘉誠曾表示，拋售并非表示看衰內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是其卻在不斷退出中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為一個(gè)精明的商人，那他究竟為什么要拋售這些房源呢？有網(wǎng)友根據(jù)李嘉誠以往的一些事件猜測(cè)，其這么做的原因可能是內(nèi)地房地產(chǎn)要掉價(jià)了，這是商人維護(hù)自己利益的一種方式。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，李嘉誠拋售內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上傳遞出房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已然落幕的信號(hào)。這意味著房企不得不轉(zhuǎn)向租賃住房、城市更新等領(lǐng)域?qū)で蟀l(fā)展，而中小房企的生存空間也隨之進(jìn)一步縮小。他的這次撤離，既是一場(chǎng)精準(zhǔn)的資本運(yùn)作，也像一面折射時(shí)代矛盾的鏡子——既展現(xiàn)了商人在全球化浪潮中獲取財(cái)富的方式，也暴露了純粹以追逐利益為導(dǎo)向的邏輯存在一定局限性。

房產(chǎn)退，實(shí)業(yè)留，李嘉誠尚未徹底退出內(nèi)地市場(chǎng)

李嘉誠接二連三的拋售內(nèi)地房源，不斷退出中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否意味著他將要徹底撤離內(nèi)陸市場(chǎng)呢？經(jīng)過分析和梳理，發(fā)現(xiàn)其在內(nèi)地的撤離并非“徹底”，而是呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性收縮特征，核心資產(chǎn)仍有保留。

上世紀(jì)90年代，不少外資紛紛撤離內(nèi)地，李嘉誠卻反其道而行之，開始大規(guī)模進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，成為當(dāng)時(shí)香港在內(nèi)地投資最多的商人。李嘉誠創(chuàng)辦的長江和記實(shí)業(yè)有限公司，曾在2005年前后集中拿地，2010年至2012年期間也對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)展開了一輪擴(kuò)張。不過，該公司常常讓土地處于閑置狀態(tài)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其在廣州增城的項(xiàng)目早在2005年就已簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，期間雖因?qū)徲?jì)署對(duì)土地的調(diào)查而短暫停滯，但直到2011年才正式開工。到了2014年，該項(xiàng)目中兩座住宅樓的建設(shè)進(jìn)度僅為40%和10%。

其在上海的土地同樣“囤地”多年，2004年，當(dāng)時(shí)長地以1.2萬元/平方米的樓面價(jià)拿下的陸家嘴世紀(jì)大道2-4地塊，項(xiàng)目總建筑面積約36萬平方米，其中商場(chǎng)面積約14萬平方米，2幢辦公樓面積約13萬平方米，長地準(zhǔn)備將其建造世紀(jì)匯廣場(chǎng)，但截至2025年上述項(xiàng)目仍未完工，僅啟動(dòng)了招商計(jì)劃。

據(jù)悉，“拖延”在長江和記實(shí)業(yè)有限公司的項(xiàng)目開發(fā)中并不少見，通過放緩開發(fā)進(jìn)度，該公司能夠坐享土地大幅增值帶來的豐厚收益。

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如今，李嘉誠家族雖拋售了大量內(nèi)地房源，但其在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)布局仍廣泛。據(jù)長江實(shí)業(yè)年報(bào)顯示，截至2024年末，其在內(nèi)地仍有11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目處于開發(fā)狀態(tài)，分布在長沙、重慶、大連、東莞、武漢、上海等多個(gè)城市。但據(jù)長實(shí)集團(tuán)2024年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，其內(nèi)地房產(chǎn)銷售金額已只有17.6億港元，相比于2020年的271億已不足10%。換言之，這已不如過去當(dāng)年他一個(gè)人項(xiàng)目所賺的錢的零頭。其在大陸市場(chǎng)的利潤貢獻(xiàn)也出現(xiàn)了斷崖式下跌，從2020年的146億港元，一路降至2024年的6.08億港元。

目前，通過瀏覽長實(shí)集團(tuán)官網(wǎng)，其內(nèi)地還有14個(gè)發(fā)展中項(xiàng)目，分別在北京、長沙、重慶、大連、東莞、廣州、惠州、上海、武漢和珠海。此次和記黃埔推出的項(xiàng)目便包括惠州的瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭。

但是，雖然李嘉誠家族在內(nèi)地“撤離”了許多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其非地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍局部保留。集團(tuán)于大灣區(qū)投資多元業(yè)務(wù)，地產(chǎn)發(fā)展方面，除了住宅項(xiàng)目外，亦于深圳擁有世紀(jì)匯商場(chǎng)；集團(tuán)業(yè)務(wù)同時(shí)涉足港口、能源、零售及基建范疇。

首先，在港口運(yùn)營方面。2025年3月4日，李嘉誠旗下長江和記實(shí)業(yè)深夜在港交所發(fā)布戰(zhàn)略重組公告，宣布與貝萊德（BlackRock）牽頭的財(cái)團(tuán)達(dá)成原則性協(xié)議，以228億美元出售其全球港口業(yè)務(wù)核心資產(chǎn)，包括巴拿馬兩個(gè)港口的權(quán)益。但明確保留深圳鹽田國際、香港國際貨柜碼頭等核心資產(chǎn)，其中鹽田港年吞吐量超2000萬標(biāo)箱，占深圳港總量的40%。

其次，在能源業(yè)務(wù)領(lǐng)域，其旗下的Cenovus公司與中國海洋石油展開合作，涉足天然氣的勘探與開發(fā)業(yè)務(wù)。過去24年以來，雙方在南中國海的投資總額已超過人民幣430億元。除此之外，該集團(tuán)在廣東省還擁有金灣發(fā)電廠這一資產(chǎn)。

零售業(yè)務(wù)方面，屈臣氏集團(tuán)現(xiàn)時(shí)在內(nèi)地開設(shè)超過4,000家零售店?！鞍偌选背信c永輝超市及騰訊合組“百佳永輝”，于廣東省開設(shè)約30家分店；保健及美容零售品牌“屈臣氏”于大灣區(qū)亦設(shè)有超過600家店鋪。

最后，在基建業(yè)務(wù)方面，集團(tuán)在廣東擁有兩個(gè)收費(fèi)道路及橋梁項(xiàng)目，以及三家水泥粉磨廠及三個(gè)碼頭泊位設(shè)施。

由此可見，李嘉誠家族在內(nèi)地的布局并非全面收縮，而是呈現(xiàn)出“地產(chǎn)退、實(shí)業(yè)守”的特征。在房地產(chǎn)板塊持續(xù)減持的同時(shí)，其在港口、能源、零售、基建等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域仍保持著深度參與。

在實(shí)業(yè)領(lǐng)域，深圳鹽田港作為華南地區(qū)的核心航運(yùn)樞紐、南海天然氣項(xiàng)目的長期投入、屈臣氏覆蓋全國的零售網(wǎng)絡(luò)，以及廣東本地的基建資產(chǎn)，共同構(gòu)成了其在內(nèi)地市場(chǎng)的“壓艙石”。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整，既是對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的應(yīng)對(duì)，也體現(xiàn)了其對(duì)不同產(chǎn)業(yè)賽道的差異化判斷。

李嘉誠旗下產(chǎn)業(yè)全球如何分布？

既然李嘉誠旗下內(nèi)地資產(chǎn)分布情況已發(fā)生變化，那么整體而言，當(dāng)下，其旗下整體產(chǎn)業(yè)布局情況如何呢？有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)到，其過去十年間，通過一場(chǎng)精密的資本撤退，將旗下資產(chǎn)版圖從內(nèi)地與香港的75%大幅調(diào)整至歐洲的60%，套現(xiàn)規(guī)模超萬億元人民幣。

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從地域角度來分析。目前，其旗下約60%的資產(chǎn)分布在歐洲，其中英國是核心市場(chǎng)。李嘉誠控制了英國約25%的電力分銷、30%的天然氣供應(yīng)、40%的電信市場(chǎng)及大量港口、土地資源，ThreeUK等是其重要資產(chǎn)。根據(jù)長江基建集團(tuán)發(fā)布的2024年業(yè)績公告顯示，英國基建業(yè)務(wù)方面，2024年溢利貢獻(xiàn)達(dá)39.81億港元，同比增長31%。

其次，中國香港及內(nèi)地合計(jì)約占長和系總資產(chǎn)的30%，香港占大部分，內(nèi)地資產(chǎn)占比較低，主要包括深圳鹽田國際等港口、少量基建及未完全退出的地產(chǎn)項(xiàng)目。最后還包括澳洲、加拿大及亞洲其他地區(qū)等，合計(jì)約占10%。如在澳洲擁有能源及基建資產(chǎn)，在加拿大涉及港口和公用事業(yè)。

從業(yè)務(wù)領(lǐng)域來看。在港口業(yè)務(wù)領(lǐng)域，李嘉誠旗下的長江和記實(shí)業(yè)有限公司布局廣泛，手握眾多港口資產(chǎn)。雖在2025年計(jì)劃以228億美元出售全球港口業(yè)務(wù)核心資產(chǎn)，出售涉及的資產(chǎn)范圍極廣，涵蓋亞、歐、美洲等23個(gè)國家的43個(gè)港口，以及199個(gè)泊位和配套的智能碼頭管理系統(tǒng)、全球物流網(wǎng)絡(luò)等核心資源。其中巴拿馬運(yùn)營的巴爾博亞港和克里斯托瓦爾港，承擔(dān)著全球約6%的海運(yùn)貿(mào)易量；英國倫敦泰晤士港、哈爾威治港等；荷蘭三角洲碼頭、文洛港等等，但仍保留深圳鹽田國際、香港國際貨柜碼頭等核心資產(chǎn)。像深圳鹽田國際，其年吞吐量超2000萬標(biāo)箱，占深圳港總量的40%，這些資產(chǎn)在區(qū)域航運(yùn)及貿(mào)易中發(fā)揮著不可替代的關(guān)鍵作用。

在零售業(yè)務(wù)領(lǐng)域，李嘉誠家族構(gòu)建起龐大的商業(yè)版圖。以屈臣氏集團(tuán)為首，李嘉誠擁有12個(gè)零售品牌，依據(jù)長江和記實(shí)業(yè)有限公司2023年年報(bào)，其零售業(yè)務(wù)在全球30個(gè)國家精心布局了16951家門店，客戶數(shù)量達(dá)到1.7億名。屈臣氏作為其中的核心品牌，堪稱全球保健和美容產(chǎn)品零售領(lǐng)域的佼佼者。其歷史可追溯至1828年英國人于廣州開設(shè)的廣東大藥房，1841年遷至香港并得名“屈臣氏”，1989年正式踏入中國內(nèi)地市場(chǎng)，于北京開出首家門店，就此開啟了在中國內(nèi)地市場(chǎng)的發(fā)展征程。根據(jù)屈臣氏官網(wǎng)顯示，其業(yè)務(wù)遍布16個(gè)亞洲、歐洲及中東市場(chǎng)，經(jīng)營8000家店鋪，其中超過1,500家提供專業(yè)藥房服務(wù)，其在內(nèi)地逾500個(gè)城市擁有近4000家店鋪和逾6500萬會(huì)員，集團(tuán)2024年財(cái)政年度的營業(yè)額逾240億美元。

在能源業(yè)務(wù)領(lǐng)域，李嘉誠旗下企業(yè)在全球多地布局能源項(xiàng)目，如通過電能實(shí)業(yè)等機(jī)構(gòu)收購了英國電網(wǎng)資產(chǎn)權(quán)益，控制著近30%的英國天然氣供應(yīng)市場(chǎng)；旗下Cenovus與中國海洋石油合作在南中國海從事天然氣勘探和開發(fā)，在廣東省擁有金灣發(fā)電廠。在電信業(yè)務(wù)領(lǐng)域，在歐洲、南亞及港澳地區(qū)均有布局，在英國通過合并O2與Three，占據(jù)英國電信市場(chǎng)40%以上份額，在港澳有和記電訊香港控股和新城廣播等。

在基建、財(cái)務(wù)及投資等其他領(lǐng)域，李嘉誠的商業(yè)版圖同樣呈現(xiàn)出廣泛且深入的布局態(tài)勢(shì)?；I(yè)務(wù)方面，李嘉誠旗下的長江基建集團(tuán)作為全球大型環(huán)球基建集團(tuán)之一，在英國擁有規(guī)模龐大的投資組合。在能源基建領(lǐng)域，2010年，長江基建斥資58億英鎊成功收購英國電力公司 UK Power Networks，該公司為倫敦、英格蘭東南部與東部約 780 萬用戶提供電力分銷服務(wù)，這使得李嘉誠家族掌控了英國約 25% 的電力分銷市場(chǎng)份額 。

在天然氣領(lǐng)域，2005年，長江基建以24億英鎊收購英格蘭北部的北方天然氣公司（Northern Gas Networks），2012年，又以6.45億英鎊收購英國天然氣公司 Wales & West Utilities，通過這些布局，李嘉誠家族在英國天然氣供應(yīng)市場(chǎng)的占有率近30%。在水務(wù)基建方面，旗下公司持有為英格蘭東北部及東南部提供服務(wù)的食水及污水處理公司 Northumbrian Water。

此外，加拿大、澳洲也是李嘉誠基建投資的重點(diǎn)區(qū)域。例如他投資了加拿大 Stanley Power Inc.公司，該公司持有 TransAlta Cogeneration 49.99% 股權(quán)，在加拿大安大略省、阿爾伯塔省及薩斯喀徹溫省經(jīng)營六座發(fā)電廠，總發(fā)電量達(dá)1362兆瓦。1999 年7月，收購澳大利亞天然氣供應(yīng)商 ENVESTRA19.3%的股份，開啟在澳投資征程，2014年更是全資收購該公司，并將其更名為 Australian Gas Networks（AGN）。如今，AGN已成為澳洲最大的天然氣分銷商，在澳大利亞全境擁有約2.3萬公里的天然氣輸配網(wǎng)絡(luò)，資產(chǎn)約34億澳元。

在財(cái)務(wù)及投資板塊，李嘉誠同樣布局了諸多企業(yè)，涵蓋和記黃埔、和黃醫(yī)藥、長江生命科技等企業(yè)。和記黃埔業(yè)務(wù)多元，在全球貿(mào)易、地產(chǎn)、港口等領(lǐng)域積極投資布局，憑借一系列資本運(yùn)作與業(yè)務(wù)拓展，為集團(tuán)源源不斷地輸送收益。和黃醫(yī)藥專注創(chuàng)新藥物研發(fā)與商業(yè)化，在全球醫(yī)藥市場(chǎng)積極落子。其在腫瘤、自身免疫疾病等治療領(lǐng)域構(gòu)建了豐富的管線。長江生命科技聚焦生命科學(xué)相關(guān)領(lǐng)域投資，業(yè)務(wù)從農(nóng)業(yè)生物科技延伸至保健產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)。

[引用]

①　40萬起賣，李嘉誠家族降價(jià)推售大灣區(qū)400套房產(chǎn).界面新聞.2025-07-31

②　出售大灣區(qū)400套房源，李嘉誠的十年撤退，房地產(chǎn)已深度調(diào)整.財(cái)聞網(wǎng).

③　10年大撤退，李嘉誠再甩400套房，他到底急什么？.2025-07-31.財(cái)經(jīng)單挑社

④　補(bǔ)償老業(yè)主百萬“封口”？李嘉誠旗下北京一豪宅項(xiàng)目7折拋售.大河報(bào).2025-05-10

⑤　李嘉誠內(nèi)地撤資路線圖：囤地入場(chǎng)后高位拋售.中國網(wǎng).2015-09-23

⑥　李嘉誠賣掉43個(gè)港口資產(chǎn)，價(jià)值1657億元！.瑯琊新聞網(wǎng).2025-03-06

⑦　長江實(shí)業(yè)倡議大灣區(qū)雙居生活實(shí)踐「隨意門」夢(mèng)想生活.金融界.2025-07-22

⑧　最新公布！李嘉誠旗下長江基建收入390億港元，英國業(yè)務(wù)溢利占比近半.每日經(jīng)濟(jì)新聞.2025-03-19

⑨　李嘉誠長和集團(tuán)年報(bào)：去年利潤降了27%，但港口很賺錢.新浪財(cái)經(jīng).2025-03-21