現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正處于一個關(guān)鍵時期，也決定著接下來的樓市政策該如何調(diào)整。所以，必須明確當(dāng)前樓市所處的現(xiàn)狀如何。

中指8月1日數(shù)據(jù)顯示，7月份，中國百城新房價格環(huán)比延續(xù)上漲，二手房價環(huán)比下跌。2025年1-7月，TOP100房企銷售總額為20730.1億元，同比下降13.3%，雖同比略有調(diào)整，但仍呈現(xiàn)改善趨勢。

總之，作為傳統(tǒng)淡季，百強房企7月業(yè)績回落幅度不算小，同比下降18.2%。今年2月不錯，3月4月略有低頭之勢，但是5月又開始好起來，6月又回落，7月繼續(xù)回落，但整體下行數(shù)據(jù)在收窄。

房地產(chǎn)什么時候能實現(xiàn)止跌回穩(wěn)目標呢？

8月4日，粵開證券首席經(jīng)濟學(xué)家羅志恒在首席經(jīng)濟學(xué)家論壇上發(fā)文表示，當(dāng)前房地產(chǎn)仍處深度調(diào)整期，不過正逐步走出“硬著陸”風(fēng)險，進入一個周期更長、過程更為溫和但持續(xù)的調(diào)整階段。

在羅志恒看來，說房地產(chǎn)還在深度調(diào)整主要體現(xiàn)在幾個方面，第一，房價作為市場的核心指標，在一季度初步止跌之后再度下行。第二，5月以來，房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比負增長，二手房市場“以價換量”特征明顯。

過去，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻是正向的，如今正卻是拖累，如果算上房地產(chǎn)上下游等產(chǎn)業(yè)鏈的影響，那么房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累將更為明顯。雖然說房地產(chǎn)相比前幾年有了更好的表現(xiàn)，止跌回穩(wěn)的態(tài)勢也是明顯的，但總體上來看，房地產(chǎn)仍是最大的拖累項。

不能誤判當(dāng)前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及未來趨勢，否則很容易做出錯誤的決策。

因為當(dāng)前房地產(chǎn)的系列問題還需要梳理清楚，解決問題必須先發(fā)現(xiàn)問題，羅志恒認為，當(dāng)前房地產(chǎn)必須高度重視這三個問題：

首先，房價持續(xù)下跌是當(dāng)前房地產(chǎn)問題的源頭。房價下跌不僅導(dǎo)致資產(chǎn)縮水，從而減少消費，而且在“買漲不買跌”的心理引導(dǎo)下，房價越是下跌，大家及就越不敢買房，開發(fā)商也就很難實現(xiàn)資金回籠，無法完成正向循環(huán)。

當(dāng)前房價面臨著諸如房企為了自救而不得不降價，非正常拋售沖擊市場，市場信心不足導(dǎo)致供給增加，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級的擠出效應(yīng)等多種因素的問題疊加，那么房價就很難短期內(nèi)止跌。

其次，房價下跌可能引發(fā)的金融風(fēng)險和社會穩(wěn)定問題亟需高度關(guān)注。

最后，當(dāng)前地方難以走出“房地產(chǎn)調(diào)整—財力下降—推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)能力不足”的循環(huán)。看現(xiàn)在很多地方也沒有余糧，通過收購方式去庫存的積極性和可行性受到限制。

以上幾個方面導(dǎo)致房價持續(xù)下行，很難走出陰霾。

那么大家期待的房地產(chǎn)市場何時能見底呢？羅志恒表示，當(dāng)房價下跌至某一水平，使得租金回報率足以媲美甚至超過長期國債、銀行理財?shù)鹊惋L(fēng)險投資品的收益率時，才能言樓市見底。

另一個參考數(shù)據(jù)就是當(dāng)?shù)氐姆績r收入比達到平衡，被抑制的剛性與改善性需求便會得到釋放，底部才真正到來。價格是房地產(chǎn)市場的核心指標，但是市場止跌回穩(wěn)的信號通常會遵循“量、價、預(yù)期”的先后順序出現(xiàn)，是一個多維度驗證的過程。所以，最早且最重要的先行指標是交易量的持續(xù)回暖。

這正是我們常說的“量在價先”，當(dāng)新房和二手房的成交量連續(xù)3-6個月出現(xiàn)環(huán)比和同比的增長，才敢說樓市止跌回穩(wěn)。這個指標才可以作為樓市止跌回穩(wěn)的信號。進而，才會逐步影響到老百姓的信心和預(yù)期，從而影響看房人數(shù)和中介的活躍度，這些數(shù)據(jù)有了明顯好轉(zhuǎn)則通常意味著市場已經(jīng)度過最困難的時期，正在筑底并準備進入一個新的穩(wěn)定階段。

可是該如何打破當(dāng)前僵局呢？羅志恒給出諸多建議，第一，探索在國家層面設(shè)立“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”。不僅能解決燃眉之急，更能釋放強烈的政策信號，堅定推動市場“止跌回穩(wěn)”的預(yù)期。

第二，加大對地方的財政支持力度，從根源上調(diào)控土地供給。第三，高度重視并有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風(fēng)險。第四，進一步優(yōu)化核心城市的限制性政策。現(xiàn)在全國基本上都已經(jīng)完全取消了，就剩一線城市還有少數(shù)幾個城市，相信未來還會有調(diào)整空間。

第五，進一步降低交易成本。第六，建立居民房貸彈性處理機制，防范社會風(fēng)險。第七，落實落細融資協(xié)調(diào)機制，避免監(jiān)管政策“一刀切”。

如今，希望靠幾個零散的政策很難扭轉(zhuǎn)局面，需要國家層面果斷采取系統(tǒng)性、超常規(guī)的“組合拳”，才能從根本上斬斷下跌的連鎖反應(yīng)，實現(xiàn)市場的“止跌回穩(wěn)”。

相信這些政策疊加在一起，對樓市止跌回穩(wěn)能起到立竿見影的效果，不過，長期看，還是要以此輪調(diào)整為契機，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，真正能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。