8月8日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了番禺南村新基村城市更新單元的詳細規(guī)劃征詢意見公示。

調規(guī)后，萬博板塊新基村和南邊的鉑世灣將攜手組成超300萬平方米的濱江巨無霸——萬博珠江城！

項目地處番禺區(qū)南村鎮(zhèn)北部，東接金新大道，南鄰珠江鉑世灣，西靠華南新城北至珠江后航道。控規(guī)調整范圍為新基村改造范圍及其相鄰地塊。

此次調規(guī)核心亮點是江景+教育全面升級！據公示，規(guī)劃不僅涉及5宗涉宅用地的新增，還包括1宗學校用地。

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要知道“江景靚地”在廣州，尤其是發(fā)展成熟的番禺萬博板塊，是極度稀缺的資源。

新基舊改+珠江鉑世灣+國際雙創(chuàng)科技城

＝萬博珠江城！且看控規(guī)怎么調？

用地布局：更新改造范圍總用地面積24.80公頃，由將村經濟發(fā)展用地(村鎮(zhèn)企業(yè)用地)、村莊儲備用地等調整為居住用地、二類居住用地兼容商業(yè)商務用地、中小學用地、公園綠地、防護綠地兼容防洪用地、公共交通場站用地等。更新改造范圍內計容總建筑面積64.32萬 ㎡。

可見，新增了5宗江景涉宅地。其中，有3宗一線臨江的正對珠江后航道，建筑限高60米，確保無遮擋江景視野；2宗二線望江的部分單元可遠眺江景，容積率均為5.3-5.4。

總體指標優(yōu)化：現行控規(guī)總建筑量2.94萬平方米(未統計遠景用地內規(guī)劃建筑量)，調整后總建筑量為64.32萬平方米，增加建設規(guī)模約為61.39萬平方米；毛容積率由現行控規(guī)的0.12增加到2.59；居住用地容積率為5.30-5.40，綠地率不低于35%，建筑密度不超過28%，建筑高度不超過150米；商住混合用地容積率為5,40-5.54，綠地率不低于35%，建筑密度不超過28%，建筑高度不超過150米；商業(yè)商務用地容積率為6.00，綠地率不低于30%，建筑密度不超過40%，建筑高度不超過120米；沿江一線建筑高度不大于60米。

毛容積率從0.12提升至2.59，顯示出該區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

據了解，新基舊改項目自2019年公開招標以來，已確定由合生參與合作改造，與南側的珠江鉑世灣共同構成萬博珠江城的重要組成部分。

控規(guī)公示，標志著該舊改項目進入實質性規(guī)劃落地階段。這不僅釋放了稀缺的濱江開發(fā)資源，更與相鄰的珠江鉑世灣共同構成“萬博珠江城”，是推動萬博商務區(qū)南拓升級、提升區(qū)域整體價值和城市形象的關鍵一步。

按照規(guī)劃，新基舊改將被打造成“國際創(chuàng)新城產業(yè)延伸區(qū)、高品質居住生活服務區(qū)”，并帶來教育、商業(yè)等公建配套。同時，旁邊的國際雙創(chuàng)科技城也由合生推進建設，重點發(fā)展創(chuàng)意辦公、生物研發(fā)、企業(yè)總部及商業(yè)服務等業(yè)態(tài)。萬博珠江城項目預計將形成規(guī)模超300萬平方米的濱江產融巨無霸，為區(qū)域發(fā)展注入新活力。

若新基江景宅地入市，

萬博新房市場將有什么影響？

新基項目一次性釋放5宗涉宅地（3宗一線臨江、2宗二線望江），總計容建面64.3萬㎡，容積率高達5.3–5.41。此類江景地塊在萬博存量市場中不足5%，將直接填補高端改善需求缺口，但也可能分流珠江鉑世灣（在售108–138㎡三四房，單價3.3萬起）等項目的客群。

簡單來說，就是江景價值錨定新高，非江景項目承壓。

如香江1號（200–600㎡大平層，吹風價10–20萬/㎡）將于Q4入市，定位對標鵬瑞1號，與新基江景宅地形成“稀缺性對決”。區(qū)域江景房價格天花板或突破8萬/㎡。

剛改市場上，敏捷萬博金湖壹號規(guī)劃15棟住宅（約2000套）主打湖景剛改；廣地花園以2.6萬/㎡低價清盤中小戶型。未來1年板塊新增住宅或超5000套，非核心資源項目可能被迫以價換量。

這幾塊新基涉宅地的上架，相信將攪動萬博板塊樓市!

注：新基舊改詳細規(guī)劃仍在公示階段，最終方案以政府批復為準。

來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

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