北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我對學(xué)區(qū)房未來的投資趨勢跟您有所不同，我認為是既然現(xiàn)在孩子多的時候在派位情況下都能有30%溢價，那將來孩子少了，只要買房就能對口入學(xué)，那溢價就應(yīng)該更高了，因為確定性增加。我想聽聽您的分析。

A：

1、打個比方吧，前些年春運的火車票很搶手，也就出現(xiàn)了黃牛加價，這就相當于溢價。但從黃牛手中買的票未必保真，就算保真，上了車也未必有座。

但在過了春運之后呢，只要買票就能上車，而且還肯定有座。請問，此時還有人愿意多花錢找黃牛嗎？甚至說還有人倒票當黃牛嗎？

2、再打個比方，光棍兒相親找老婆。在男女比例嚴重失衡的地區(qū)，彩禮動輒幾十萬。這都未必娶到多好的，甚至連小寡婦兒都未必同意下嫁，也就是即便承諾了高溢價都未必能成功。

那請問，如果過些年男女比例平衡甚至是倒掛了，您覺得高額彩禮的現(xiàn)象還會持續(xù)嗎？

我認為會出現(xiàn)兩極分化的情況，自身條件不太強的就不敢要高彩禮了，而大家閨秀白富美仍然是條件非常高。

這對應(yīng)學(xué)區(qū)房就是在高峰期拐點之后，普通學(xué)區(qū)不太宜居的房子，溢價部分有可能受影響比較大。而牛校旁邊的宜居房產(chǎn)，或許仍然受追捧，畢竟房子是用來住的，老婆是用來愛的，都是基礎(chǔ)功能更重要。

3、這也可以參考婦產(chǎn)科和幼兒園。前些年人口高峰期，婦產(chǎn)科恨不得都沒床位，而現(xiàn)在呢，只要是個孕婦就能享受VIP。

幼兒園在前幾年報名的時候，動不動就是幾天幾夜的排隊，各種托人送禮給贊助費的更有的是，這都相當于溢價吧？但這兩年呢，還有這種新聞嗎？幾乎沒有了吧？或者說牛叉的頂級幼兒園仍然不好進，而普通幼兒園就只能搞促銷拉人頭兒了。

4、另外還可以預(yù)測一下過些年的大學(xué)和工作單位，人口下降之后，有可能清北985依然很難考，而三本民辦校估計就更沒人稀罕了。工作單位呢，有可能是某些單位依然是拎著豬頭找不到廟門，而又苦又累+工資低的單位或許就更沒人愛去了。

5、總之這是我的看法，我認為是商品價格由供需關(guān)系決定，而商品功能雖然有可能影響需求，但不能決定供應(yīng)量。隨著一年年的孩子們畢業(yè)，必定空出大量的教室+教師+學(xué)位，那就算是對口概率增加，也未必能撐住溢價。

對了，再打個比方，買彩票。兩塊錢或許中500萬，或許夢里中500萬，但就是有人動輒幾百幾千的掏錢，賭的就是個預(yù)期。那請問了，如果將來彩票改成“明碼銷售”了，是否中獎和金額都公開的亮在彩票上，還有人愿意多花錢嗎？

僅供參考。

二

Q:

請問，我是山東人，今年落戶沒成功，預(yù)計明年必定能落實，想在北京買房讓孩子小升初過來。看了很多的分析，感覺西城區(qū)和東城區(qū)不適合我們。因為我家兒子屬于天分不錯而且還很自律的，自雞娃，應(yīng)該更適合海淀。

現(xiàn)在糾結(jié)一個問題，海淀陽光招生據(jù)說很嚴格，那我們這種轉(zhuǎn)學(xué)小升初的還能參與點招嗎？如果不能，請問怎么用房子來確定學(xué)校？

現(xiàn)在的房子在昌平北七家，價值300萬左右（含80萬組合貸），準備明年落戶后賣掉，增加120萬左右首付，貸款200萬-300萬買在海淀，如果有合適的學(xué)區(qū)房源請推薦。

A：

1、點招的規(guī)則我也不知道，每年都不太一樣，而且越來越隱秘。這最好找朋友給拉入海淀虎媽群，群里各種消息滿天飛，只有圈兒內(nèi)人才了解內(nèi)幕呢。無數(shù)個群呢，找朋友問問吧。

我認為如果孩子的成績非常好，那跨區(qū)并不影響點招，畢竟誰都想要好苗子。但前提是真得非常突出，否則人家犯不上提前留出學(xué)位，因為你們參與點招時還不是海淀的學(xué)籍。

2、我沒房源，這只能找海淀的中介，根據(jù)總價匹配房源是他們的常規(guī)業(yè)務(wù)。

3、我要建議就是沒必要買溢價高的學(xué)區(qū)了，反正也用不上小學(xué)的學(xué)位，而且目標還是牛中點招，房子在哪兒不重要。

可以看看海淀的北太平莊，學(xué)院路，花園路，清河西三旗，這都是相對溢價低的，居住的性價比也就相對高了。

僅供參考。

三

Q:

請問，我昨天剛給天通苑的二手經(jīng)濟適用房交了定金，還沒正式辦手續(xù)呢。但昨晚上老婆非常的揪心，都哭了，就怕房價繼續(xù)下跌，我們這可真的是六個錢包湊出的首付??！

萬一來個腰斬那就傾家蕩產(chǎn)了。所以還是想聽聽您的意見，是繼續(xù)走過戶手續(xù)還是及時斷腕？當然，所有決定都是我們自己做出的，肯定是自己承擔責任，您不必因此而多慮。

A：

1、沃天，既然都交了定金了，那這會兒再說后悔就晚點兒了吧，誰敢給出什么建議??？

2、我建議是算賬吧，看看定金交了多少，然后預(yù)測一下房價最多下降多少。如果認為降幅達不到定金的損失，那就繼續(xù)走手續(xù)。否則就干脆放棄吧，只當是止損了。

3、另外也可以算算租售比和租金收益率，看看如果買下這套房出租，收益率是否會接近銀行同期利率？接近的話就走手續(xù)，差的多的話就止損。我認為應(yīng)該是差不多的，因為天通苑沒有溢價，租金收益一直是北京平均值。

4、腰斬是不可能的?，F(xiàn)在北京平均的租金收益率是1.8%左右，已經(jīng)接近或超過同期銀行利率了。如果腰斬，但租金不變，那這收益率就是3.6%了，遠超銀行利息，那手里有個幾百萬閑錢的會不會買了房子當理財產(chǎn)品??？

5、總之還是自己決定吧，如果是我的話繼續(xù)走手續(xù)，就因為租金指標已經(jīng)很高，北京房價沒什么下跌空間了。

僅供參考。

四

Q:

請問，我是***的公務(wù)員，剛?cè)肼毜氖杖牒艿?，但是想買房，請問在不用公積金的情況下，銀行貸款怎么解決？可以用我的資格買房，然后由父母的資格貸款嗎？能貸款多少？

A：

1、呵呵，甭說部委的公務(wù)員了，就算是北京市的剛?cè)肼毠べY也不高啊。

理論上貸款都費勁，額度都不高，但現(xiàn)實中銀行一般不跟公務(wù)員較勁。除非是貸的額度特別高，否則差不多的都能審批。

2、不用父母的貸款資格，就用自己的，讓父母作為共同還款人就行。如果父母也是公務(wù)員或央國企職工的話很好審批，都是穩(wěn)定收入。

如果收入不太穩(wěn)定那有可能讓提供擔保物，房產(chǎn)為主，您家是北京的吧？那應(yīng)該父母名下有房，辦手續(xù)就沒什么難的。

3、能貸多少？那看自家的月供能力唄，收入高就多貸?，F(xiàn)在銀行的錢多放不出去，巴不得的有人來多借錢呢。

僅供參考。

五

Q:

請問，我覺得你在暗諷我們，我只是想買到合適的學(xué)區(qū)房而已，您卻跟我們扯了一大篇的豪宅干什么？明知道我們的錢少買不起，這么冷嘲熱諷的有意思嗎？能體現(xiàn)您給有錢人服務(wù)的優(yōu)越感嗎？

A：

1、天地良心，我是真的已經(jīng)很注意用詞了，就怕刺激某些人的玻璃心。但很多事情是沒辦法，錢是量化標準，怎么聊都是繞不開的。

2、您確實是預(yù)算不高，但您提出的要求是豪宅的預(yù)期啊，我怎么避開？打個比方就是有100塊錢想吃飯，希望豪華酒樓，雞鴨魚肉+海鮮，最好還有茅子名酒，那我只能聊幾千塊的大餐唄，否則怎么聊??？拿著長安的預(yù)算要買豪車的配置，那就只能聊奔馳了。

您所認為的“合適學(xué)區(qū)房”，幾乎就是金德月1500萬以上的，甚至都未必能都滿足?？赡拖氤?00萬買到，那我是直接說您的錢少呢，還是聊聊符合標準的價格高？哪種聊法兒的刺激性更大？我覺得是第二種，比直接戳短兒要委婉一些。

3、總之我沒諷刺您，也犯不上，更談不上什么優(yōu)越感。但是否相信在您，感受是自己的，外人改變不了。

僅供參考。

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