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原告簽訂房屋買賣合同并支付定金、房款后，賣家無故反悔拒售房屋，原告起訴要求賠償損失，法院最終支持訴求，判令賣家支付剩余定金、中介費及違約金共計 17 萬余元！近日，北京市通州區(qū)人民法院的判決，為 “房屋買賣中賣家違約” 的維權(quán)糾紛提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2023 年 10 月：簽訂合同，支付定金、房款及中介費

2023 年 10 月 27 日，經(jīng)乙公司居間介紹，陳斌（原告，勝訴方）與甲公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定：

甲公司將 “一號房屋”（通州區(qū)）以 163 萬元出售給陳斌；

付款方式：2023 年 10 月 27 日支付定金 5 萬元，11 月 5 日前支付首期房款 70 萬元，11 月 26 日前支付剩余房款 88 萬元；

違約責(zé)任：若甲公司拒絕賣房，需按房屋總價款 20% 支付違約金，雙倍返還定金，同時賠償陳斌已支付的中介費。

當(dāng)日，陳斌按約向甲公司支付定金 5 萬元，向乙公司支付中介費 16300 元；11 月 1 日，陳斌再次向甲公司支付首期房款 70 萬元，全面履行前期付款義務(wù)。

2. 2023 年 11 月：賣家違約拒售，僅部分退款

就在陳斌等待辦理房屋解押、過戶手續(xù)時，甲公司突然表示 “不再出售房屋”，單方面違約。11 月 2 日，甲公司僅退還定金 33700 元，后雖退還了 70 萬元房款，但剩余定金 16300 元、中介費 16300 元及違約金均拒絕支付。

陳斌為購買 “一號房屋”，不僅提前支取了 100 萬元 3 年定期存款（損失利息），還向親戚借款 20 萬元，甲公司的違約行為給其造成了不小的經(jīng)濟損失。多次協(xié)商賠償無果后，陳斌起訴至法院，主張：① 判令甲公司返還剩余定金 16300 元、雙倍返還定金 5 萬元、返還中介費 16300 元、支付 70 萬元房款 20% 的違約金 14 萬元，共計 226600 元；② 訴訟費由甲公司承擔(dān)。

甲公司經(jīng)法院合法傳喚，未到庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯意見。

二、案件分析

1. 爭議焦點

甲公司單方面拒售房屋是否構(gòu)成違約？

陳斌主張的 “定金 + 違約金 + 中介費” 是否應(yīng)得到支持？

定金罰則與違約金能否同時適用？

2. 勝訴關(guān)鍵：合同有效 + 賣家違約明確，賠償請求符合法律規(guī)定

（1）買賣合同合法有效，甲公司構(gòu)成根本違約

法律依據(jù)：《民法典》第四百六十五條（依法成立的合同，受法律保護，對當(dāng)事人具有法律約束力）、第五百七十七條（當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任）。

事實推導(dǎo)：① 陳斌與甲公司簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行；② 陳斌已支付定金、首期房款及中介費，履行了合同義務(wù)，甲公司無正當(dāng)理由拒絕出售房屋，屬于根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（2）定金罰則與違約金不能同時適用，原告選擇違約金合理

法律依據(jù)：《民法典》第五百八十八條（當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款）。

事實推導(dǎo)：① 合同同時約定了 “雙倍返還定金” 和 “總房款 20% 違約金”，根據(jù)法律規(guī)定，二者不可同時主張，法院依法向陳斌釋明后，其選擇適用違約金條款，符合法律規(guī)定；② 陳斌主張以已付房款 70 萬元為基數(shù)計算 20% 違約金（14 萬元），低于合同約定的 “總房款 163 萬元 20%” 標(biāo)準(zhǔn)，系對自身權(quán)利的處分，法院予以認(rèn)可。

（3）剩余定金及中介費屬于合理損失，應(yīng)予以賠償

法律依據(jù)：《民法典》第五百八十四條（當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失）。

事實推導(dǎo)：① 甲公司僅退還定金 33700 元，剩余 16300 元定金未返還，該部分屬于陳斌的實際支出，應(yīng)予以退還；② 合同明確約定 “賣家違約時，需賠償買家已支付的中介費”，陳斌向乙公司支付的 16300 元中介費系因甲公司違約產(chǎn)生的直接損失，甲公司應(yīng)按約賠償。

三、裁判結(jié)果

被告甲公司于本判決生效之日起七日內(nèi)，向原告陳斌支付剩余定金 16300 元、中介費 16300 元、違約金 140000 元，共計 172600 元；

駁回原告陳斌的其他訴訟請求。

四、案件啟示

1. 房屋買受人（如陳斌）避坑：3 個關(guān)鍵動作

明確違約責(zé)任，細(xì)化合同條款：簽訂買賣合同時，需明確約定 “賣家拒售、逾期過戶” 等違約情形的責(zé)任承擔(dān)方式（如違約金比例、定金規(guī)則、中介費賠償?shù)龋?，避免模糊表述，為維權(quán)提供明確依據(jù)。

留存付款憑證，固定履約證據(jù)：支付定金、房款、中介費等款項時，務(wù)必通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注用途，留存轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、合同原件等，證明自身已履行合同義務(wù)。

理性選擇追責(zé)方式，最大化維護權(quán)益：賣家違約時，需知曉 “定金罰則與違約金不可同時適用”，可根據(jù)實際損失選擇更有利的追責(zé)方式（如損失較大時選違約金，損失較小時選定金），同時主張中介費、利息等合理損失。

2. 房屋出賣人（如甲公司）警示

不可無故違約，漠視合同義務(wù)：簽訂合同后應(yīng)嚴(yán)格履行義務(wù)，不得因 “房價上漲”“資金問題” 等單方面毀約，否則需承擔(dān)違約金、賠償損失等責(zé)任，得不償失。

核心提醒：房屋買賣需 “誠信履約”，維權(quán)要 “依法有據(jù)”

本案中陳斌勝訴的核心，在于 “簽訂規(guī)范合同 + 全面履行義務(wù) + 留存完整證據(jù)”。房屋買賣涉及大額財產(chǎn)交易，雙方均應(yīng)秉持誠信原則履行合同；買受人遭遇違約時，需冷靜收集證據(jù)，依據(jù)合同約定和法律規(guī)定合理主張權(quán)利，必要時通過訴訟途徑維護自身合法權(quán)益，避免因證據(jù)不足或主張不當(dāng)導(dǎo)致?lián)p失無法挽回。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）