最近和幾個(gè)地產(chǎn)圈朋友聊天，有個(gè)事兒挺有意思，某頭部券商偷偷把一線城市房價(jià)企穩(wěn)的時(shí)間預(yù)測，從2026年初改到了2026年下半年或更晚。

這不是第一次往后推了。

他們的預(yù)測，也是跟著市場變化而變化的，市場太冷了，政策松綁程度越來越高，可是樓市這艘大船愣是調(diào)不過頭來，要是明年還扶不起來，真正的麻煩可能才剛開始。

01 地方錢袋子要見底了

土地財(cái)政這根拐杖，地方拄了二十年，現(xiàn)在拐杖要折。

今年上半年，全國賣地收入同比又掉了14%，這可不是小數(shù)目，以前開發(fā)商搶著拍地，政府坐著收錢，銀行搶著放貸，現(xiàn)在呢，房企自己都活不下去，誰還拿真金白銀買地。

土地賣不動，地方財(cái)政的窟窿越扯越大，有個(gè)在地方城投工作的朋友私下倒苦水，現(xiàn)在別說救房企，我們自己都快成被救對象了。

修路架橋的錢沒了，補(bǔ)貼企業(yè)的錢懸了，連公務(wù)員績效都開始打折發(fā)了。

地方越?jīng)]錢越不敢搞建設(shè)，不搞建設(shè)更吸引不來企業(yè)，沒企業(yè)哪來的稅收，這就是惡性循環(huán)。

02 二手房市場更揪心

上海的房東們最近睡不著覺，2026年，全市有4萬多套限售次新房要解禁，這批當(dāng)年搶破頭的網(wǎng)紅盤，如今成了定時(shí)炸彈。

虹橋徐涇板塊就是例子，最高峰二手房敢掛10萬/平，現(xiàn)在6萬都難出手。等幾千套同質(zhì)化新房砸向市場，價(jià)格體系還得崩一次，這波解禁潮不止上海，全國熱點(diǎn)城市都在排隊(duì)上演。

現(xiàn)在二手房掛出來賣不掉，不解禁還能捂著，等閘門一開，堰塞湖泄洪，那畫面不敢想。

北京、上海掛牌量早就突破16萬套，降價(jià)20%都沒人看房，到時(shí)候踩踏出逃，價(jià)格體系可能直接崩盤。

03 房企債務(wù)

2025年房企到期債務(wù)逼近3萬億，這不是嚇唬人，開發(fā)商還債只剩華山一條路：割肉甩賣。

鄭州某樓盤從開盤價(jià)1萬8猛降到9千，前期業(yè)主直接斷供抗議，結(jié)果銀行收房法拍，市場上又多了一批骨折價(jià)房源。

降價(jià)—斷供—法拍—再降價(jià)”的死亡螺旋一旦轉(zhuǎn)起來，神仙都攔不住。

04 老百姓的錢包捂緊了

房子占中國家庭資產(chǎn)近七成，房價(jià)跌一年，財(cái)富縮水一截，中產(chǎn)身家眼看著蒸發(fā)，誰還敢大把花錢。

以前覺得手握兩套房算中產(chǎn)，現(xiàn)在成了燙手山芋，二套房每年房產(chǎn)稅試點(diǎn)+物業(yè)費(fèi)+資金成本，輕松吃掉普通家庭幾個(gè)月的收入，財(cái)富幻覺一破，消費(fèi)立馬熄火。

朋友小兩口原計(jì)劃換輛奧迪，一看自家郊區(qū)房又跌了10%，默默把預(yù)算砍了一半，房子不漲，心里發(fā)慌成了新常態(tài)。

這不是摳門，是真沒底氣了。

05 信心不足

樓市最怕的不是缺錢，是缺信心，新房價(jià)格連跌39個(gè)月，二手房連跌41個(gè)月，這種環(huán)境下，剛需都學(xué)會了觀望，買漲不買跌的心理，讓市場陷入死循環(huán)。

五礦證券的報(bào)告顯示，房價(jià)下跌會影響消費(fèi)和投資，企業(yè)不敢擴(kuò)產(chǎn)，居民不敢花錢，一線城市房子平均要賣20個(gè)月才能出手，比年初又慢了半年。

房價(jià)可能跌不動了，但價(jià)值回歸的路還長著呢，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，調(diào)整可能持續(xù)到2026年。這期間，城市間的分化會越來越狠，核心城市可能慢慢企穩(wěn)，三四線還得繼續(xù)擠水分。

底層邏輯徹底變了，人均住房面積超40平米，新生兒數(shù)量8年腰斬，城鎮(zhèn)化率看著高但真實(shí)需求沒那么足，房子正從財(cái)富象征變回住的地方。