南京武夷七里湖山

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武夷七里湖山今天一早8點(diǎn)鐘就已開門迎客，北哥大概是8點(diǎn)半抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，算是該項(xiàng)目公開接待的第一波客人。

先說(shuō)一下武夷七里湖山的地理位置，該項(xiàng)目南至勵(lì)勤路、北至文靖路、西至湖西路、東至湖山路，之前項(xiàng)目的官宣說(shuō)武夷七里湖山位于江寧東山主城，其實(shí)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)應(yīng)該是位于江寧主城湖山路板塊。

武夷七里湖山周邊實(shí)景

江寧東山主城的范圍很大，其核心在于萬(wàn)達(dá)商圈與竹山路商圈輻射1公里范圍內(nèi)，若以自南向北的天印大道為分界，大道西側(cè)為東山主城中心輻射范圍，大道東側(cè)則為湖山路板塊，配套濃度與生活便利度相比要弱一些。

最近江寧主城樓市比較火爆，產(chǎn)生了不少熱盤，如招商璀璨璟園、朗詩(shī)玲瓏新亭等，但這些盤幾乎全部位于天印大道以西，而大道以東的湖山路新房卻沒有那么好賣，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈！

此前湖山路板塊就有兩家樓盤，一家為海玥華府，目前已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)，位置上與武夷七里湖山只一街之隔。上次開盤銷許均價(jià)34345元/㎡，海玥華府目前還剩余1棟8號(hào)樓，108套房源尚未推出；另一家是7月12日剛剛首開的萬(wàn)科都會(huì)啟境，也是一家準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，首開銷許均價(jià)35628元/㎡，平推4號(hào)樓，去化也并不理想，93套房源目前還剩余47套未售。

萬(wàn)科都薈啟境銷控

湖山路板塊新房之所以難賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，一來(lái)主要是各競(jìng)品之間面積段相同，產(chǎn)品差異化不大，比如海玥華府98-143㎡；萬(wàn)科都薈啟境104-124㎡；如今再來(lái)一個(gè)武夷七里湖山，面積段也是99-143㎡，在均價(jià)差距不大的情況下，等于湖山路的三家樓盤在爭(zhēng)搶同一層級(jí)的客戶。

二來(lái)，湖山路板塊次新級(jí)二手房眾多，而且掛牌價(jià)格不高，選擇面廣，新房與之相比反而沒有優(yōu)勢(shì)，比如附近的天鵝湖花園、天元吉第城、泥塘新苑等次新房小區(qū)，二手房掛牌價(jià)格在17000-23000元/㎡，而且基本上都是10年之內(nèi)的次新房。

如今武夷七里湖山加入戰(zhàn)圈，如不能靠巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝，那只能靠產(chǎn)品品質(zhì)了，那么武夷七里湖山的產(chǎn)品到底做得怎么樣呢？

02.

售價(jià)價(jià)格32000-34000元/㎡

實(shí)景示范區(qū)、3間樣板間公開

武夷七里湖山地塊呈東西長(zhǎng)，南北短的幾何布局，小區(qū)一共規(guī)劃建設(shè)的9棟18F小高層也呈三排，南北兵營(yíng)式排布！

目前武夷七里湖山的首開價(jià)格、時(shí)間、樓棟已經(jīng)基本確定，首開價(jià)格目前定在31000-34000元/㎡，確定不賣包，首開樓棟為小區(qū)最北邊，位臨文靖路的6、7號(hào)樓，其中7號(hào)樓位于小區(qū)西北角，南向僅為2F售樓處，視野光照幾乎無(wú)遮無(wú)擋，6號(hào)樓為項(xiàng)目樓王，位于小區(qū)正北，中軸線位置，與小區(qū)南面3號(hào)樓之間棟距也比較大。

首開時(shí)間，目前確定于8月上旬。

定價(jià)方面，武夷七里湖山首開兩棟樓不僅價(jià)格上有明顯區(qū)別，而且每一種戶型也有區(qū)別，是真正的“一房一價(jià)”。

武夷七里湖山一共個(gè)有四個(gè)戶型，分別為99㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、118㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、130㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)、143㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。

首開樓棟中，6號(hào)樓樓王為兩梯兩戶，全部是143㎡戶型，目前單價(jià)確定為34000元/㎡

7號(hào)樓為兩梯四戶，共分布三種戶型，其中130㎡戶型布局在西邊戶，目前定價(jià)34000元/㎡，但據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，首開時(shí)大概33000元/㎡也可以買到；

118㎡戶型分布在東邊戶，目前定價(jià)在32000元/㎡，但據(jù)置業(yè)顧問(wèn)稱首開時(shí)31000元/㎡左右也能買到；

99㎡戶型分布在中間戶，目前定價(jià)31000元/㎡

戶型配比方面，143㎡戶型數(shù)量最少，大概只有76套，且因?yàn)閮商輧蓱襞渲?，在江寧湖山路板塊具有唯一性，目前算是武夷七里湖山的拳頭產(chǎn)品。

其余500套基本99㎡戶型占比居多。其實(shí)從產(chǎn)品配備來(lái)看，武夷七里湖山仍然是以剛需、剛改客群為主，少部分觸及中級(jí)改善。

北哥也打聽到了首開兩棟樓的交房時(shí)間，是在2025年6月30日。

下面來(lái)看下武夷七里湖山的社區(qū)綠化、景觀以及樓宇公區(qū)設(shè)計(jì)。

武夷七里湖山社區(qū)大門開在湖西路，沒有高大的府門設(shè)計(jì)，透露出該項(xiàng)目剛需、剛改盤的定位。

武夷七里湖山號(hào)稱綠化率34.8%，今天公開一部分實(shí)景示范區(qū)亮相，宅間綠化基本上是草坪搭配彎曲小徑，小型灌木喬木加以點(diǎn)綴，和高端改善盤那種全冠移植名貴樹木的做法還是有不少差距的。

實(shí)景示范區(qū)

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，社區(qū)景觀草坪采用環(huán)形設(shè)計(jì)手法，視覺層次更加豐富，不過(guò)北哥看來(lái)這與秦淮的共有產(chǎn)權(quán)房觀泓雅苑相比，也沒高檔到哪里去。

觀泓雅苑社區(qū)綠化實(shí)景

武夷七里湖山綠化率雖然不低，但景觀方面還有一個(gè)缺憾就是幾乎沒有水景，綠化主要是沿著東西、南北兩條軸線布置，無(wú)奈項(xiàng)目只能在景墻處設(shè)置一些小型流水景觀，加以點(diǎn)綴。

武夷七里湖山7號(hào)樓實(shí)景

武夷七里湖山樓棟外立面為2F以下石材，2F以上為真石漆+鋁板線條點(diǎn)綴，南向設(shè)有大面積玻璃墻體。

武夷七里湖山7號(hào)樓入戶大堂

武夷七里湖山樓棟入戶大堂空間比較狹窄，公區(qū)采用石材鋪設(shè)，背景墻采用巖板裝飾，入戶大堂沒有挑高，設(shè)計(jì)比較普通，充滿了濃濃的剛需感。

項(xiàng)目凡兩梯四戶設(shè)計(jì)的樓棟都帶有北向連廊，武夷七里湖山的連廊采用超1.5米的墻體護(hù)欄，安全性較高。

武夷七里湖山公開一共做了三間實(shí)體樣板間，分別為是99㎡、118㎡、130㎡三款戶型，143㎡不設(shè)樣板間的原因據(jù)說(shuō)是因?yàn)榉吭刺?，而且不愁賣！

03.

號(hào)稱得房率82%，

至今江寧最高裝標(biāo)的實(shí)體樣板間，到底如何？

武夷七里湖山之前官宣該項(xiàng)目的樣板間是迄今為止江寧最高裝標(biāo)的實(shí)體樣板間，并且還是區(qū)域首個(gè)“玄關(guān)柜+背景墻+陽(yáng)臺(tái)+主臥衣柜+美妝冰箱”全部納入交付標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，得房率更是高達(dá)82%，北哥今天就來(lái)看看是否貨真價(jià)實(shí)。

3間樣板間北哥全部都看了，第一套看的就是西邊戶130㎡4房2廳2衛(wèi)

130㎡戶型客廳面寬在4.9米左右，采用雙背景墻設(shè)計(jì)，電視背景墻采用一體成型的木質(zhì)材料，背景墻兩邊自帶弧形設(shè)計(jì)，據(jù)說(shuō)造價(jià)比巖板背景墻要高；沙發(fā)背景墻采用皮質(zhì)硬包，客廳地面采用大面積圣象地磚鋪設(shè)。

入戶玄關(guān)長(zhǎng)度超過(guò)3米，內(nèi)含鞋柜、鏡柜以及長(zhǎng)身鏡面，方便主人出門時(shí)整理妝容，皆為交付標(biāo)準(zhǔn)。

南向雙陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度達(dá)到8.1米，采用半墻式設(shè)計(jì)，置業(yè)顧問(wèn)稱陽(yáng)臺(tái)窗后期業(yè)主可以自行改造，做成全景落地窗，陽(yáng)臺(tái)交付包含柜體、石材臺(tái)面臺(tái)盆、電動(dòng)晾衣架。

130㎡四房設(shè)計(jì)，其中書房與一間臥房朝北，由于北向有連廊，北向臥房不設(shè)飄窗。目測(cè)面積在9㎡左右。

主臥套房設(shè)計(jì)需要說(shuō)一下，這間套房等于是將主臥、主衛(wèi)以及北向書房全部包含在內(nèi)，而且主臥面積較小，目測(cè)不會(huì)超過(guò)12㎡，且衣柜空間較小。

置業(yè)顧問(wèn)稱，北向書房可以改動(dòng)為衣帽間，但如果一改動(dòng)，那么四房就變?nèi)苛耍?/p>

還有一點(diǎn)比較LOW的就是廚房面積太小，目測(cè)不足5個(gè)㎡，而且是狹長(zhǎng)的L型，結(jié)構(gòu)墻體的存在非常影響動(dòng)線。

118㎡戶型樣板間，內(nèi)部沒有配軟裝，是交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間。

入門照樣是一組玄關(guān)柜，長(zhǎng)度大概在3米

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)格局，客廳面寬在4.8米，不過(guò)這個(gè)房型的客廳背景墻為單面背景墻，沙發(fā)背景墻不再作為交付標(biāo)準(zhǔn)。

廚房空間稍有改善，是U型格局，廚房除了常規(guī)廚電設(shè)備以外，還有配備了濱特爾凈水器

廚房配備了隱形移門，但移門并非上軌式的，移門底部配了滾輪。

南向雙陽(yáng)臺(tái)面寬超過(guò)8米，東側(cè)有轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)，采光和觀景效果會(huì)提升一些。

衛(wèi)生間采用常規(guī)的三段式設(shè)計(jì)，淋浴間配備飄窗方便坐式淋浴。

主臥目測(cè)在14㎡左右，配備大飄窗，背景墻采用皮質(zhì)硬包，主臥套房?jī)?nèi)配備L型衣柜，主人衛(wèi)生間，衣柜體積比130㎡戶型的主臥衣柜要大不少，更實(shí)用一些。

99㎡戶型樣板間，內(nèi)部沒有配軟裝，也是交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間。

首先是入戶玄關(guān)，這個(gè)戶型的玄關(guān)交付標(biāo)準(zhǔn)比118、130㎡戶型要小很多，目測(cè)長(zhǎng)度0.8米，只配備了簡(jiǎn)單的鞋柜和全身鏡。

客廳面寬目測(cè)在3.4-3.6米之間，實(shí)際上而言是比較狹窄的，北哥記得同板塊的招商璀璨璟園100㎡戶型客廳面寬是4.1米，兩家樓盤的官宣得房率都是82%，孰優(yōu)孰劣？

99㎡戶型采用的雙面背景墻交付標(biāo)準(zhǔn)。

南向雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度在6.5米左右。不過(guò)由于是中間戶，這套戶型雙陽(yáng)臺(tái)沒有轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)。

主臥套房設(shè)計(jì)，臥室空間目測(cè)在14㎡，配備硬包背景墻和單體衣柜，主衛(wèi)三段式設(shè)計(jì)，只是淋浴間的飄窗因墻體結(jié)構(gòu)原因，被設(shè)計(jì)成了三角形。

北向書房，因?yàn)槭侵虚g戶又帶連廊，視野、采光遮擋的比較嚴(yán)重。

廚房動(dòng)線呈倒U型，空間尚可，但廚房通往餐廳的動(dòng)線不通暢。如果在廚房門口放置餐桌，很容易堵住廚房通路。

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