原創(chuàng) 劉博團隊

深圳樓市今年最受矚目的地塊，到底花落誰家？

就在剛剛，答案來了：“招商+華潤”勝出！

這塊位于寶安中心區(qū)、靠近騰訊企鵝島、有一線海景的住宅用地，最終以86.4億元的總價拍出，溢價率34.8%。（下圖紅色箭頭所指位置）

按可售樓面地價計算，為59586元/平方米。如果加權(quán)處理其中商業(yè)面積，住宅樓板價略超每平米6萬元。

無論是總價還是單價，都低于此前的預(yù)期。參加土拍的企業(yè)數(shù)量也比較少，只有3家。

下面的實景圖來自深圳公共資源交易中心，紅框內(nèi)就是這塊地。

今年7月14日，在這塊地隔著海灣對面，桂灣一塊迷你住宅用地拍賣中，拍出了8.4萬元的樓板價（下圖紅色箭頭）。

那么：為什么這塊地總價沒能上100個億？可售樓板價沒有能突破8萬元？一塊看起來很完美的寶中土地，竟然沒能賣過桂灣的迷你地塊？

大概有兩個原因：

第一，當前市場氛圍依然偏冷，北京樓市松綁后，大家遲遲沒能等來深圳、上海的新一輪松綁政策。開發(fā)商對總地價低于30個億的地塊承受力更強，對于總價接近100億的地塊消化力偏弱。

第二，這塊地有一個短板，就是旁邊高架的沿江高速，未來會有噪聲。

但本號預(yù)計：由于這段沿江高速地處深圳城市新封面的區(qū)域，未來還要跟深珠通道在這個區(qū)域立交，所以下沉到水面下是大概率的，否則前海形象將受到不利影響。只是不知道什么時候能落實。

這塊土地的價值被低估了，隨著騰訊企鵝島的啟用，將有數(shù)萬名高收入員工遷入辦公，對周邊價值提升將比較明顯。

有意思的是，這塊地的拍賣正好趕上騰訊宣布企鵝島部分啟用（均在今天），應(yīng)該不是一個巧合。

所以我認為：此次招商、華潤大概率撿了個“漏”，幾年之后市場將證明這一點。

今天的拍賣結(jié)果，也可能讓寶中的房東們有點郁悶：他們此前普遍認為寶中的價值不低于桂灣、前灣，但最近兩次土拍中的樓板價還是差了每平米2.4萬元！

今天新成交的地塊，在深圳土拍歷史上處于什么地位？

從總價看，它不能殺入前十。

深圳歷史上最高總價地塊，是2016年8月華僑城和招商蛇口共同拿下的會展灣地塊，310億元成交。這塊地單價不高，總面積比較大。亞軍是239億元成交的龍崗世茂深港國際中心，時間是2017年12月?！疤交ā笔侨ツ?2月華潤、中海聯(lián)合拿下的南山后海T107-0107地塊，185.12億元。

此外，就是2016年6月成交的光明龍光玖龍臺（140.6億元）、2014年成交的前海恒裕金融中心（134億元），2020年10月成交的華發(fā)冰雪文旅城（127.1億元）、2023年6月成交的深超總中海深灣玖序（125.3億元）等。

上述地塊中，有兩塊地后來因為開發(fā)商財務(wù)問題，或者市場變化，出現(xiàn)了局部退地、收儲。

可售樓面價方面，這塊地也不能進入歷史土拍的第一陣營。此前在前海的前灣、桂灣片區(qū)，已經(jīng)拍出過多塊可售樓面價超過8萬元，甚至超過8.7萬元的地塊。

下面是這塊地的一些資料：

這塊位于寶安區(qū)新安街道的A002-0108宗地，土地面積42521.94㎡，建筑面積145000㎡，容積率≤3.4，土地用途為二類居住用地，起始價為640900萬元，擬于8月15 日15時出結(jié)果，實施“價高者得”。

在14.5萬平方米的建筑面積中，住宅面積占了12.5萬平方米，可以分割轉(zhuǎn)讓。另有商業(yè)18350平方米，限整體轉(zhuǎn)讓；如溢價成交，商業(yè)不參與溢價部分的分攤。還有社區(qū)配套用房700平方米，小型消防救援站650平方米，由競得人建成后無償移交政府。

該地塊延續(xù)今年深圳土拍的“三無”要求，出讓條件較為寬松：沒有商品房限價要求、無配建、戶型不受“70/90政策”限制。它的住宅部分，將是新規(guī)產(chǎn)品。

在它的北面，還有一個“兄弟地塊”，此次沒有拿出來。

這兩塊土地被坊間稱為“南街坊”地塊，今年4月末曾拿出來拍賣，但流拍了。主要原因是：第一，容積率太高；第二，商業(yè)面積太多。

流拍后，相關(guān)部門進行了調(diào)整。把兩塊地的容積率降低，大幅減少了商業(yè)用地，增加了可售住宅的占比。