房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在房屋買賣中，賣方簽約后以 “未磋商、電子簽名非本人所簽” 為由主張合同無效，能否得到法院支持？北京一起案例給出答案：電子簽約符合法定流程且有證據(jù)證明系當(dāng)事人真實(shí)意思表示的，合同合法有效；賣方無正當(dāng)理由反悔拒絕履行的，構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。法院的判決為電子簽約的效力及合同履行的誠信原則提供了重要指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：陳芳

被告（反訴原告）：劉杰

第三人：甲公司（居間方）、乙公司（保障服務(wù)方）

（二）事件經(jīng)過

2023 年 6 月 18 日，在甲公司居間下，陳芳與劉杰通過線上電子簽約方式簽訂《房屋買賣業(yè)務(wù)簽訂文件合訂本》，包含《北京市存量房屋買賣合同》《居間服務(wù)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》等文件，約定：陳芳將其名下位于北京市的一號房屋（建筑面積 56.25 平方米）出售給劉杰，成交總價(jià)款 296 萬元（其中房屋主體價(jià)款 282 萬元，家具家電作價(jià) 14 萬元）；劉杰于簽約當(dāng)日支付定金 10 萬元，后續(xù)分筆支付剩余款項(xiàng)；雙方應(yīng)于 2023 年 8 月 18 日前辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

同日，劉杰向陳芳支付定金 10 萬元。

2023 年 6 月 22 日，陳芳向劉杰發(fā)送短信稱 “由于有些問題沒有溝通清楚，房子我不賣了，請您知曉”。

2023 年 6 月 23 日，陳芳退還劉杰 10 萬元定金；當(dāng)日，劉杰再次支付定金 10 萬元。

2023 年 6 月 25 日，陳芳再次退還定金 10 萬元；劉杰隨即第三次支付定金 10 萬元，陳芳未再退還。

陳芳認(rèn)為，其與劉杰未就房屋買賣事宜進(jìn)行磋商，合同中的電子簽名非本人所簽，且甲公司與劉杰惡意串通壓低房價(jià)，故訴至法院，請求：1. 確認(rèn)《房屋買賣業(yè)務(wù)簽訂文件合訂本》無效；2. 案件受理費(fèi)、鑒定費(fèi)等由被告承擔(dān)。

劉杰辯稱，合同系雙方真實(shí)意思表示，電子簽約合法有效，陳芳無故反悔構(gòu)成違約，反訴請求：1. 確認(rèn)雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于 2023 年 6 月 25 日解除；2. 陳芳退還定金 10 萬元及資金占用損失；3. 陳芳支付總房款 20% 的違約金 56.4 萬元；4. 訴訟費(fèi)由陳芳承擔(dān)。

甲公司、乙公司均辯稱，合同合法有效，不存在無效情形，不同意陳芳的訴訟請求。

（三）查明事實(shí)

一號房屋的出售信息由陳芳委托甲公司發(fā)布，簽約前甲公司工作人員曾多次與陳芳溝通房價(jià)，陳芳先后四次確認(rèn)調(diào)價(jià)，最終確定成交價(jià)格為 296 萬元。

電子簽約過程中，陳芳與劉杰均到場，甲公司工作人員向雙方講解合同條款，經(jīng)雙方確認(rèn)無誤后，通過人臉識別、線上授權(quán)完成電子簽名，簽約流程符合甲公司規(guī)定。

甲公司兩名工作人員出庭作證，證實(shí)簽約時(shí)陳芳與劉杰均在場，對合同價(jià)格及條款無異議，電子簽約系本人操作。

陳芳主張電子簽名非本人所簽，但未提供證據(jù)佐證，亦未申請鑒定。

2023 年 7 月 28 日，劉杰就本案糾紛起訴陳芳，陳芳于 2023 年 8 月 23 日收到起訴狀副本。

（四）爭議焦點(diǎn)

涉案《房屋買賣業(yè)務(wù)簽訂文件合訂本》是否成立且有效？

陳芳拒絕出售一號房屋的行為是否構(gòu)成違約？

合同解除的時(shí)間及違約責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定？

二、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

陳芳主張合同無效的理由主要有三點(diǎn)：一是未與劉杰磋商達(dá)成合意；二是電子簽名非本人所簽；三是甲公司與劉杰惡意串通。但根據(jù)查明事實(shí)：

甲公司工作人員證言及調(diào)價(jià)記錄證實(shí)，陳芳在簽約前多次確認(rèn)房價(jià)，簽約時(shí)與劉杰均在場，對合同條款進(jìn)行了確認(rèn)，雙方就一號房屋買賣達(dá)成合意是真實(shí)的。

電子簽約需本人提交身份信息并進(jìn)行人臉識別，陳芳未能提供證據(jù)證明電子簽名系偽造，應(yīng)認(rèn)定電子簽名為其本人操作，符合《中華人民共和國電子簽名法》的規(guī)定，具有法律效力。

陳芳主張甲公司與劉杰惡意串通，但未提供任何證據(jù)證明雙方存在串通行為及損害其利益的事實(shí)，該主張缺乏依據(jù)。

綜上，涉案合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，陳芳要求確認(rèn)合同無效的訴訟請求，于法無據(jù)。

（二）違約行為認(rèn)定

合同生效后，陳芳在簽約后短短幾天內(nèi)即明確表示不再出售房屋，并多次退還定金，其行為已構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致劉杰購買一號房屋的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。劉杰作為守約方，有權(quán)主張解除合同并要求陳芳承擔(dān)違約責(zé)任。

陳芳辯稱劉杰在其明確表示不賣房后仍支付定金，屬于 “故意制造違約”，但劉杰支付定金的行為系為促成合同履行，符合合同約定，不構(gòu)成惡意制造違約，故該抗辯理由不成立。

（三）合同解除及責(zé)任承擔(dān)

解除時(shí)間：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十五條規(guī)定，當(dāng)事人一方未通知對方，直接以訴訟方式主張解除合同的，合同自起訴狀副本送達(dá)對方時(shí)解除。劉杰于 2023 年 7 月 28 日起訴，陳芳于 2023 年 8 月 23 日收到起訴狀副本，故合同解除時(shí)間應(yīng)為 2023 年 8 月 23 日。

定金返還：劉杰已支付的 10 萬元定金，因合同解除且陳芳構(gòu)成違約，應(yīng)予以返還。

違約金調(diào)整：合同約定違約金為總房款的 20%（56.4 萬元），陳芳主張?jiān)摌?biāo)準(zhǔn)過高。法院結(jié)合合同履行程度、陳芳的違約情節(jié)及劉杰的實(shí)際損失，根據(jù)公平原則和誠信原則，酌情將違約金調(diào)整為 15 萬元，該金額足以彌補(bǔ)劉杰的合理損失，故對劉杰主張的過高違約金部分不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)陳芳與劉杰簽訂的《房屋買賣業(yè)務(wù)簽訂文件合訂本》于 2023 年 8 月 23 日解除；

陳芳于本判決生效之日起七日內(nèi)返還劉杰定金 10 萬元；

陳芳于本判決生效之日起七日內(nèi)支付劉杰違約金 15 萬元；

駁回陳芳的訴訟請求；

駁回劉杰的其他反訴請求。

四、案件啟示

（一）電子簽約具有法律效力，操作需謹(jǐn)慎

本案明確電子簽名在符合法定條件（本人授權(quán)、人臉識別、真實(shí)意愿）的情況下，與傳統(tǒng)手寫簽名具有同等效力，當(dāng)事人不得以 “非手寫簽名” 為由否定合同效力。提醒當(dāng)事人在進(jìn)行電子簽約時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對合同內(nèi)容，確認(rèn)無誤后再完成簽名操作，避免因疏忽導(dǎo)致自身權(quán)益受損。

（二）簽約后反悔需承擔(dān)違約責(zé)任，誠信履約是關(guān)鍵

房屋買賣涉及大額交易，合同簽訂后對雙方均具有約束力。賣方無正當(dāng)理由拒絕履行的，構(gòu)成違約，需承擔(dān)返還定金、支付違約金等責(zé)任。本案中陳芳因自身原因反悔，最終承擔(dān)了 15 萬元違約金，警示當(dāng)事人應(yīng)秉持誠信原則，謹(jǐn)慎簽約、全面履約，避免因一時(shí)沖動造成經(jīng)濟(jì)損失。

（三）主張合同無效需提供充分證據(jù)，舉證責(zé)任要明確

當(dāng)事人主張合同無效（如惡意串通、虛假意思表示等），需提供充分證據(jù)予以證明，否則將承擔(dān)舉證不能的不利后果。本案中陳芳未能證明電子簽名虛假或存在串通行為，故其主張未獲支持。提醒當(dāng)事人在交易過程中注意留存證據(jù)，同時(shí)理性主張權(quán)利，避免因證據(jù)不足導(dǎo)致訴求無法實(shí)現(xiàn)。

（四）中介應(yīng)規(guī)范簽約流程，履行告知義務(wù)

中介公司在促成交易時(shí)，應(yīng)規(guī)范簽約流程，向買賣雙方充分說明合同條款及電子簽約的操作方式，確保當(dāng)事人理解合同內(nèi)容并自愿簽署。本案中甲公司提供了完整的簽約記錄和證人證言，有效證明了合同的真實(shí)性，為法院裁判提供了重要依據(jù)，這也為中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范化操作提供了參考。

本案的判決再次強(qiáng)調(diào)：合同一旦依法成立，當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格遵守，任何一方違反誠信原則擅自違約的，都將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對于房屋交易雙方而言，重視合同的嚴(yán)肅性、規(guī)范簽約流程、留存相關(guān)證據(jù)，是維護(hù)自身合法權(quán)益的重要保障。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容