01

降息0.25%太少？只要這么做，就最少能省5萬刀！

澳洲央行宣布將現(xiàn)金利率從3.85%下調(diào)至3.60%，降幅為0.25個百分點。

這一決定為貸款人，尤其是有浮動利率房貸的家庭帶來更多緩沖空間。

而且，降息能給你帶來的潛在額外收益，可能比你想象的多得多。

以知名資管Vanguard提供的計算數(shù)據(jù)為例：

如果一位自住房業(yè)主的貸款額為100萬澳元，最低月供將從6321澳元降至6171澳元，每月可少還150澳元。

貸款額150萬澳元的業(yè)主每月可省下226澳元（9482降至9256澳元），而200萬澳元貸款的月供則減少301澳元（12643降至12342澳元）。

知道了能省多少錢，下面更重要的問題來了：這筆 “省下來的錢” 可以如何最大化利用？

第一種是提前還貸。

在利率下調(diào)后，繼續(xù)維持原有的月供金額，相當于多還本金，從而縮短貸款期限、節(jié)省利息支出。

以100萬澳元、25年期貸款為例，如果維持6321澳元的月供不變，可提前約1年2個月還清，并節(jié)省利息4.8955萬澳元。

150萬澳元貸款可提前約14個月、節(jié)省利息7.3761萬澳元。

200萬澳元貸款則可提前14個月并省下9.8217萬澳元。

Wealth Investors總監(jiān)Chris Youssef表示：提前還房貸等于獲得等同于貸款利率的免稅收益，因為節(jié)省的利息不計入收入，不需繳稅，而且沒有虧損風(fēng)險。

更重要的是，無債一身輕。

在當前經(jīng)濟環(huán)境下，他認為許多人會傾向于優(yōu)先減輕債務(wù)。

第二種選擇是將每月省下的金額用于投資，比如通過定投逐步進入股市。

以過去20年澳股ASX200指數(shù)年均8%的歷史回報率為例：

如果在25年前開始，每月用降息節(jié)省下的150澳元進行定投，累計投資額可增長至14.3755萬澳元。

若每月投入226澳元，則可積累到21.6591萬澳元。

而每月投入301澳元則可能獲得28.8468萬澳元的投資組合價值。

Vanguard澳洲個人投資業(yè)務(wù)主管Renae Smith指出：即使不能將所有節(jié)省的金額用于投資，每月投20、50或90澳元，堅持下去也會帶來顯著差異。

不過，Youssef提醒：在考慮投資回報時要扣除稅收、管理費等成本。

經(jīng)過這些因素調(diào)整后，投資的實際回報率未必明顯高于貸款利率。

房貸提前還款的收益是確定且無風(fēng)險的，而投資回報并不保證，可能波動很大。

他認為：如果未來利率下降到4%或5%，而投資預(yù)期回報仍能達到9%或10%，那么投資或許更劃算，但關(guān)鍵在于比較投資的預(yù)期回報與貸款利率的差距。

無論選擇提前還貸還是投資，專家們都強調(diào)一點：不要因為央行的每一次利率調(diào)整就頻繁改變策略。

Youssef建議：哪怕未來現(xiàn)金利率繼續(xù)降至3%附近，也應(yīng)基于自己的長期目標做決定，并堅持既定計劃，而不是被短期波動牽著走。

02

不再替富人買單！澳洲負扣稅改革呼聲高漲，或砍向房市投資黨

今天在堪培拉舉行的經(jīng)濟改革峰會上，有呼聲要求對澳洲的負扣稅和資本利得稅優(yōu)惠政策進行全面改革。

在這一爭議的制度下，房產(chǎn)每年可通過稅收收入收回億澳元。

房地產(chǎn)行業(yè)則稱，這兩項政策為業(yè)主提供了投資動力，從而保障了租賃房源的供應(yīng)。

然而，評論者認為，這些房產(chǎn)的價值減免推高了房價，讓不少澳洲人被擋在了購房大門之外。

在今天的經(jīng)濟圓桌會議召開前，倡議組織Everybody’s Home向總理安東尼·阿爾巴尼斯和聯(lián)邦財政部長吉姆·查爾默斯提交了一份公開信。

由住房領(lǐng)域支持者、經(jīng)濟學(xué)家和工會領(lǐng)袖組成的這一聯(lián)盟表示，改革負扣稅制度，可以釋放出欠億元納稅人的資金，用于興建公共及社區(qū)住房。

每個人的家鄉(xiāng)全國都在Maiy Azize指出，很多澳洲人正在為富人的稅收優(yōu)惠買單。

他表示：“這些稅收減免是我們經(jīng)濟中最不公平、最扭曲的政策之一?！?/p>

“它們讓住房負擔變得更加難以負擔，只對高收入人群有利，卻讓普通人被拒之于安全、可負擔的住房之外。

砍掉這些優(yōu)惠，把節(jié)省下來的資金投入到低租金住房建設(shè)中，將讓更多的人有能力住進安全的住所?！?/p>

負扣稅是一項稅收優(yōu)惠，當投資持有成本與其產(chǎn)生的收入時適用。

業(yè)主可將這筆凈虧損從其總收入中扣除，從而降低應(yīng)稅收入，減少納稅額。

該政策適用于澳大利亞任何類型的投資，但最常見的應(yīng)用場景是投資性房產(chǎn)。

03

兩居室引買家瘋搶，不到1分鐘就成交！超底價$11萬

在上周六一場持續(xù)不到一分鐘的房拍中，一位首房賣家 以迅雷不及掩耳之勢，以1,040,000澳元的價格拍下了墨爾本Thornbury區(qū)的一套翻新一層聯(lián)排別墅。

這套位于Fyffe St 1/79號的房產(chǎn)占地面積較大，這位買家激進的出價，使得最終的成交價比93萬澳元的底價高出11萬澳元。

McGrath Northcote的售房中介Luke Brizzi表示，該房產(chǎn)的指導(dǎo)價為84萬至88萬澳元，但拍賣從一開始就火爆異常。

Brizzi在談到這套兩居室的拍賣情況時表示：“競價過程既激烈又迅速?！?/p>

拍賣開價為82.5萬澳元，第二口價便跳至93萬澳元——一次性加價10.5萬澳元，使得 房產(chǎn)正式宣布“on the market”，并迅速突破了指導(dǎo)價區(qū)間。

隨后的競價大多以每次1萬澳元的加價幅度遞增。

原本共有六位注冊競拍者，但拍賣前一晚有兩位退出，最終留下四位活躍買家，且全部為首次購房者。

Brizzi表示，這套房產(chǎn)最大的吸引力在于其230平方米的土地面積以及優(yōu)越的地理位置。

“帶有土地的一層聯(lián)排別墅并不常見，”他說。

“而且這套房子本身的氛圍非常好，幾乎每位來看房的人都對此贊不絕口——很多人買房就是看感覺?！?/p>

Brizzi還指出，該地區(qū)的房市表現(xiàn)不俗，尤其是在這個價格區(qū)間。

“競爭非常激烈，房子賣得很快，這也讓市場上的房源難以及時補充?！?/p>

這處房產(chǎn)是上周墨爾本計劃拍賣的873套房產(chǎn)之一，截至上周六晚上，Domain Group的數(shù)據(jù)顯示，在已報告結(jié)果的646場拍賣中，初步清盤率為72.4%，另有47場拍賣被撤回。

04

降息后春季房市將迎來高壓博弈

澳大利亞儲備銀行今年第三次下調(diào)現(xiàn)金利率的決定預(yù)計將點燃春季房地產(chǎn)市場，但專家警告，這對試圖進入房市的購房者來說并非好消息。

此次降息將現(xiàn)金利率降至3.60%，預(yù)計將引發(fā)新一輪買家入市熱潮，推高競爭，并可能進一步推升房價。

最新數(shù)據(jù)顯示，房貸預(yù)批準數(shù)量已出現(xiàn)激增，表明買家早已押注于降息，如今已準備好大量入市。

Loan Market的數(shù)據(jù)顯示，今年7月的預(yù)批準數(shù)量較去年同期猛增53%，購房者在房源緊缺的背景下爭相獲得融資資格。

各州中，南澳和北領(lǐng)地的增幅領(lǐng)先，預(yù)批準數(shù)量上漲80%；西澳上漲79%；新州和首都領(lǐng)地上漲49%；昆士蘭上漲48%；維州和塔州上漲46%。

Ray White數(shù)據(jù)顯示，目前新掛牌房源數(shù)量較去年同期下降14.2%，在本就競爭激烈的市場中增加了額外壓力。

Loan Market首席執(zhí)行官David McQueen表示，買家在尋找一切可以占據(jù)優(yōu)勢的辦法：

“市場掛牌量處于三年低位，這讓買家很難出手。他們想了解的第一件事就是明確自己能借多少錢、能承擔多少還款，這樣才能在拍賣中自信出價，或在私下交易中提出有競爭力的條件?！?/p>

在本月的Finder RBA現(xiàn)金利率調(diào)查中，幾乎所有專家（91%）都正確預(yù)測了RBA的降息舉措。

Finder消費者研究主管Graham Cooke表示，當時所有人的目光都集中在銀行是否會將降息的好處傳遞給客戶：

“在RBA近期的連續(xù)降息后，貸款機構(gòu)面臨著巨大的壓力，必須將節(jié)省下來的資金讓利給客戶。目前，大多數(shù)銀行已將降息幅度全額傳遞?！?/p>

Cooke同時提醒，隨著市場普遍預(yù)計未來還會有更多降息，貸款機構(gòu)可能會在未來的降息中縮減傳遞幅度。

他建議房主審查現(xiàn)有貸款：“如果你當前的房貸利率高于5.5%，可能能找到更好的貸款方案?！?/p>

然而，Cooke警告，市場活動增加可能會推高房價和首付比例，從而抵消降息帶來的還款減負。

“即便利率下降，你依然需要準備可觀的首付。如果更低的借貸成本推動市場熱度，就像過去發(fā)生的一樣，房價上漲和首付增加最終可能抵消還款下降的好處?！?/p>

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