凌晨三點(diǎn)，林薇看著手機(jī)銀行推送的房貸還款短信——每月7800元，占她稅后收入的62%。這個(gè)數(shù)字像一道無(wú)形的枷鎖，讓她放棄了年假旅行計(jì)劃，取消了瑜伽會(huì)員卡，甚至不敢輕易更換工作。

“拿到房產(chǎn)證那天我哭了，但現(xiàn)在每次還款日我都想笑自己當(dāng)初的沖動(dòng)?！边@位上?；ヂ?lián)網(wǎng)公司的職員道出了無(wú)數(shù)購(gòu)房者的心聲。

與此同時(shí)，在北京西二旗，一位業(yè)主正急著以750萬(wàn)出售他的房子，比原報(bào)價(jià)低了140萬(wàn)?！拔业炔涣耍抠J每月3萬(wàn)，等三個(gè)月就虧進(jìn)去一輛特斯拉！”。

01 市場(chǎng)冰火兩重天，買房如賭博

2025年的中國(guó)樓市，正上演著一場(chǎng)前所未有的分裂大戲。曾經(jīng)“閉著眼睛買房都能賺”的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，取而代之的是讓人眼花繚亂的區(qū)域分化和難以預(yù)測(cè)的價(jià)格波動(dòng)。

政策不再“一刀切”，各地上演“一區(qū)一策”的策略。北京八月份出臺(tái)新政，戶籍家庭和繳納兩年社保的非京籍人士，在五環(huán)外購(gòu)房可享受多套寬松政策。

上海緊隨其后，對(duì)外環(huán)外區(qū)域的購(gòu)房限制也大幅度放寬。這種“分區(qū)優(yōu)化”的限購(gòu)模式，雖然拓寬了購(gòu)房者的選擇空間，卻也增加了決策的復(fù)雜性。

三四線城市的狀況卻令人擔(dān)憂。住房空置率高達(dá)21.3%，庫(kù)存至少要5年才能消化完。山東菏澤的常住人口減少了3.2萬(wàn)，房?jī)r(jià)比2021年高點(diǎn)跌了25%。

在東北某些城市，甚至幾萬(wàn)塊就能買一套房，“鶴崗化”現(xiàn)象正在蔓延。

02 購(gòu)房者的困境，失眠的夜晚

對(duì)已經(jīng)購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，這場(chǎng)樓市變局帶來(lái)了真金白銀的損失和心理上的巨大壓力。

資產(chǎn)縮水的痛苦廣泛存在。蘇州工業(yè)園區(qū)的一位業(yè)主2023年以480萬(wàn)購(gòu)入的房子，如今市場(chǎng)價(jià)僅390萬(wàn)，“首付已經(jīng)虧光，每個(gè)月還在給銀行打工”。

這種“負(fù)資產(chǎn)”困境迫使部分購(gòu)房者成為“多軍”——同時(shí)打2-3份工。上海外賣員隊(duì)伍中，30%是背負(fù)房貸的白領(lǐng)兼職，他們戲稱自己是“白天CBD精英，晚上配送員”。

買家的心理壓力驚人。《2025中國(guó)購(gòu)房者心態(tài)報(bào)告》顯示，76%的受訪者表示購(gòu)房后3年內(nèi)出現(xiàn)過(guò)后悔情緒，其中42%承認(rèn)“經(jīng)常在深夜焦慮到失眠”。

成都教師李雪坦言：“每次花錢都要換算成‘幾個(gè)平米’，買個(gè)2000元的包相當(dāng)于0.05平米，吃頓火鍋就是0.02平米”。這種計(jì)算方式讓她逐漸失去消費(fèi)快感，甚至對(duì)朋友的旅行分享產(chǎn)生嫉妒心理。

03 政策努力與市場(chǎng)反應(yīng)的落差

面對(duì)樓市的持續(xù)低迷，各級(jí)政府從2024年底開始不斷出臺(tái)支持政策，但效果似乎有限。

政策利好不斷釋放。限購(gòu)松綁、利率下調(diào)、公積金政策優(yōu)化等措施相繼出臺(tái)。上海支持提取公積金支付購(gòu)房首付款，且提取行為不影響貸款額度計(jì)算。

5年期以上LPR已降至3.50%，公積金首套房貸款利率更是低至2.60%。以貸款100萬(wàn)元、30年期計(jì)算，購(gòu)房者每月可節(jié)省近2000元，總利息支出減少超過(guò)70萬(wàn)元。

市場(chǎng)反應(yīng)卻不盡如人意。大摩報(bào)告顯示，56%業(yè)主愿意割肉降價(jià)，66%急著年內(nèi)甩房，但僅16%的人敢下手買房。這種“賣不掉”和“不敢買”的矛盾心態(tài)，構(gòu)成了當(dāng)前樓市的主要特征。

上海內(nèi)環(huán)有個(gè)樓盤促銷，首付降到20%，來(lái)看房的人比平時(shí)多了三倍，但真正簽單的只有兩個(gè)。有個(gè)看房的程序員說(shuō)：“現(xiàn)在買房像拆盲盒，你不知道下家會(huì)不會(huì)比你少花50萬(wàn)”。

04 樓市變化顛覆傳統(tǒng)認(rèn)知

2025年的樓市發(fā)展，打破了許多長(zhǎng)期被奉為金科玉律的認(rèn)知。

一線城市“永遠(yuǎn)漲”的神話破滅。大摩報(bào)告發(fā)現(xiàn)，一線城市房?jī)r(jià)預(yù)期比三四線更悲觀：50%一線城市受訪者看跌，三四線反而沒那么慌。

這是因?yàn)橐痪€城市的房子金融屬性更強(qiáng)。2015年之后，很多在一線城市靠“買房暴富”的投資者，現(xiàn)在成了最慌的群體——他們最怕的就是“流動(dòng)性消失”。

“房住不炒”真正成為現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)從“投資品”逐漸回歸“消費(fèi)品”的本質(zhì)。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳曉波所言：“當(dāng)房住不炒成為常態(tài)，我們終于可以回歸居住的本質(zhì)——房子是容器，生活才是內(nèi)容”。

那些深夜里為房貸焦慮的人們，或許正在經(jīng)歷一場(chǎng)痛苦的蛻變：從追求物質(zhì)的“有房階級(jí)”，到思考何為真正幸福的“有心階級(jí)”。

05 理性購(gòu)房的新策略

在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，購(gòu)房需要全新的策略和思維模式。

優(yōu)先選擇現(xiàn)房*成為明智之舉。現(xiàn)房銷售面積和金額占比分別達(dá)到32%和27%，較2021年的最低點(diǎn)分別上升22和18個(gè)百分點(diǎn)。與期房相比，現(xiàn)房憑借“無(wú)交付風(fēng)險(xiǎn)”和“以價(jià)換量”的優(yōu)勢(shì)更受青睞。

警惕問(wèn)題房源至關(guān)重要。三類房產(chǎn)面臨加速貶值風(fēng)險(xiǎn)：一是“高層老洋房”，由于房齡偏高，銀行貸款意愿降低；二是遠(yuǎn)郊期房，開發(fā)商的美好藍(lán)圖往往難以兌現(xiàn)；三是商辦類房產(chǎn)，寫字樓和公寓的空置率居高不下，全國(guó)平均超過(guò)20%。

精準(zhǔn)評(píng)估自身需求與預(yù)算是避免后悔的關(guān)鍵。建議房貸月供不要超過(guò)家庭月收入的三分之一。同時(shí)需要預(yù)留資金用于應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，如失業(yè)、家庭成員生病等，以避免因購(gòu)房而陷入經(jīng)濟(jì)困境。

06 未來(lái)的出路在何方

盡管當(dāng)前樓市面臨諸多挑戰(zhàn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)正在尋找新的平衡點(diǎn)。

行業(yè)洗牌接近尾聲，新的競(jìng)爭(zhēng)格局逐漸清晰。頭部房企銷售排名變動(dòng)較小，四大央企保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口穩(wěn)居銷售榜單前四。

城市更新成為新方向。2025年5月20日，五部門聯(lián)合發(fā)文，將通過(guò)國(guó)家補(bǔ)助資金、國(guó)債、稅費(fèi)優(yōu)惠、信貸、金融產(chǎn)品等多元渠道支持城市更新。城中村改造被視為挖掘購(gòu)房需求的重要抓手。

“好房子”建設(shè)成為政策著力點(diǎn)。未來(lái)，更多城市將制定“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)企業(yè)建造高品質(zhì)住房，滿足居民日益增長(zhǎng)的居住需求。

樓市就像一場(chǎng)沒有劇本的戲劇，每個(gè)人都在即興表演。一線城市開始止跌回穩(wěn)，二線城市中的核心城市也在逐步企穩(wěn)。但大多數(shù)人的情緒仍然被“房?jī)r(jià)還要跌多少”的問(wèn)號(hào)填滿。正如一位購(gòu)房者在論壇上的留言：“房貸30年，人生不止30年”。