正文
此刻,中國(guó)所有的中產(chǎn)階層都在問(wèn)一個(gè)問(wèn)題:中國(guó)的房子,還能漲嗎?
悲觀者會(huì)迷茫、疑惑、看不到前路,所以感覺(jué)這房子八成要歇菜;樂(lè)觀者會(huì)思考、分辨、預(yù)判未來(lái)之路,所以這房子八成要支棱!
換句話說(shuō),悲觀者看到了現(xiàn)狀、樂(lè)觀者看到了未來(lái)!
文章至此,有人會(huì)說(shuō):呸,未來(lái)誰(shuí)能說(shuō)得準(zhǔn),你個(gè)房吹又開(kāi)始吹了~
是的,未來(lái)未知,但當(dāng)下此刻正在發(fā)生什么,確實(shí)大家可以感知的:相比中國(guó)房?jī)r(jià)的下跌,全球主要經(jīng)濟(jì)的房?jī)r(jià)都在漲~
01
德國(guó)是歐元區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)體,2024年德國(guó)的GDP經(jīng)濟(jì)總量是4.66 萬(wàn)億美元(德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)),占?xì)W元區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的28.4%.
不僅如此,德國(guó)還是全世界公認(rèn)控制房?jī)r(jià)最好的國(guó)家,可即便如此,德國(guó)的房?jī)r(jià)在此刻也是震蕩上漲的。
從2007年到2022年的6年間,德國(guó)的房?jī)r(jià)整體震蕩上揚(yáng),僅在2022年開(kāi)始下跌!
根據(jù)世界研究所的數(shù)據(jù)顯示,這幾年德國(guó)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了20%。
那么,德國(guó)的房?jī)r(jià)為啥下跌呢?
一來(lái)因?yàn)槎頌鯌?zhàn)爭(zhēng),德國(guó)的能源價(jià)格大幅攀升所導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)趨冷,帶動(dòng)房?jī)r(jià)下行;二來(lái)就是疫情之后的短暫衰退
但從房?jī)r(jià)跌幅趨勢(shì)看,德國(guó)的房?jī)r(jià)在2023年已經(jīng)觸底,其跌幅已經(jīng)逐漸縮小,目前已經(jīng)觸底反彈!
說(shuō)完德國(guó),再和大家說(shuō)一個(gè)歐元區(qū)小眾國(guó)家——西班牙
西班牙的領(lǐng)土面積是50.6萬(wàn)平方公里,比中國(guó)四川省的土地面積48萬(wàn)平方公里略大,人口約4500萬(wàn)相當(dāng)于四川省總?cè)丝?360萬(wàn)的一半~
在歐元區(qū)19個(gè)國(guó)家中,西班牙的經(jīng)濟(jì)總量排在第四位,
從房?jī)r(jià)走勢(shì)維度看,西班牙房?jī)r(jià)從2015年開(kāi)始上漲,到了2020年疫情階段有不足16個(gè)月的下跌回調(diào),
但從2022年開(kāi)始上漲,截至2025年第一季度上漲到了2033歐元/㎡,西班牙的房?jī)r(jià)目前仍在上漲~
看國(guó)外房?jī)r(jià),很多人沒(méi)感覺(jué),因?yàn)槿鄙賲⒖嫉臉?biāo)準(zhǔn),我就用美元做了換算,大家可以感受一下·
2000 歐元換算成美元為:2000×1.1597 =2319.4 美元。
中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布商品房百城均價(jià)是10000元/㎡,換算成美元為:10000×0.1393 =1393 美元。
我知道有些伙伴會(huì)說(shuō),怎么不對(duì)比上海7萬(wàn)的房?jī)r(jià)呢,
因?yàn)槲靼嘌赖姆績(jī)r(jià)2033歐元/㎡也是均價(jià),所以我對(duì)標(biāo)的也是中國(guó)官方統(tǒng)計(jì)局的均價(jià)。
睡著西班牙新房?jī)r(jià)格的上漲,西班牙二手房成交量2025年5月份達(dá)到了歷史最高:48000套~
說(shuō)完歐元區(qū)兩個(gè)比較有代表性的國(guó)家,咱們?cè)倏纯礆W元區(qū)19國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)。
從2015年到2022年,歐元區(qū)的房?jī)r(jià)都是上漲的,只不過(guò)2022年因?yàn)槎頌鯌?zhàn)爭(zhēng)和疫情后有一波短暫的小幅回調(diào),但從2023年、2024年開(kāi)始又再次上漲~
所以,可以得出結(jié)論:此刻,歐元區(qū)的房?jī)r(jià)還是上漲的~
其實(shí)呢,結(jié)合歐元區(qū)房?jī)r(jià)上漲的情況,我想再給大家看看歐元區(qū)房屋自有率、以及歐元區(qū)生育率,
來(lái),大家看這張表——
截至2024年,歐元區(qū)的房屋自有率在64%,
所以我們會(huì)發(fā)現(xiàn),即便住房自有率如此之高,歐元區(qū)生育率如此之低,歐元區(qū)的房?jī)r(jià)還是震蕩上漲的~
2023 年的總和生育率(TFR)為1.37673,即平均每位育齡婦女生育 1.37673 個(gè)孩子。這一數(shù)值遠(yuǎn)低于維持人口穩(wěn)定所需的 2.1 更替水平,屬于極低生育率范疇
所以,我的觀點(diǎn)依然沒(méi)變,就是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)不遵循人口遞減的原則,更不會(huì)因?yàn)榇蟛糠秩硕加蟹孔恿?,這個(gè)房子的價(jià)格就會(huì)下降~
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02
相比歐元區(qū)房?jī)r(jià)的穩(wěn)中有升,美國(guó)房?jī)r(jià)這些年上漲的趨勢(shì)就是“火燒屁股”——猴急啊
美國(guó)房?jī)r(jià)從什么時(shí)候開(kāi)始上漲的呢?
從疫情階段美聯(lián)儲(chǔ)直接發(fā)錢那一刻
根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),截至 2025 年 2 月,美國(guó)成屋價(jià)格已連續(xù) 20 個(gè)月上漲。
不僅如此,2025年7月份美國(guó)的房屋價(jià)格雖然漲幅趨緩,環(huán)比由6月份的2.7%降至7月份的2.3%,但對(duì)比2024年房?jī)r(jià)仍然是上漲了0.2%。
且,已經(jīng)連續(xù)第 25 個(gè)月年度同比上漲。
美國(guó)的房子從建筑形制上看,大致分兩種,分別是咱們所說(shuō)的“別墅”,和高層商品房。
只不過(guò),這兩種產(chǎn)品在美國(guó)分別叫“獨(dú)棟房屋”和“公寓”,而下圖的獨(dú)立房屋就是美國(guó)中產(chǎn)的主力房型~
這種獨(dú)立房屋的均價(jià)在37萬(wàn)美金/套至50萬(wàn)美金/套之間,也是美國(guó)中產(chǎn)家庭能夠買得起的“主流總價(jià)區(qū)間”
從獨(dú)立房屋的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,2008年次貸危機(jī)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌,到了2023年價(jià)格攀升至頂峰,
隨后的2024年、2025年漲幅趨緩,但仍然是近10年的高位~
美國(guó)的房子不像國(guó)內(nèi),分什么一手房或者二手房,在美國(guó)只要是建設(shè)好待售的狀態(tài)都是現(xiàn)房。
從美國(guó)近10年現(xiàn)房銷售房?jī)r(jià)中位數(shù)的走勢(shì)圖看,美國(guó)中位數(shù)房?jī)r(jià)仍然在震蕩中上漲!(但我認(rèn)為也快到頭了,具體以后分析)
換句話說(shuō),美國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅趨緩,但房?jī)r(jià)仍然在漲~
說(shuō)完美國(guó),再來(lái)看看與美國(guó)領(lǐng)土接壤,川普想要變成美國(guó)第52個(gè)州的加拿大
從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看,2015年到2022年大幅上漲,隨后2023年到2024緩慢下跌,
但到2025年,房?jī)r(jià)小幅上漲,由688500加元上漲到688700加元,
——英國(guó)房?jī)r(jià)
從英國(guó)統(tǒng)計(jì)局查到的數(shù)據(jù)看,2025年6月份英國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲3.7%,高于5月錄得的2.7%的年度增長(zhǎng)率。
2025年7月份英國(guó)的平均房?jī)r(jià)為298,237英鎊,超過(guò)6月份的297,157英鎊,月度漲幅0.4%。
而英國(guó)的首都倫敦房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%,7月份平均房?jī)r(jià)為539,914英鎊。
在這樣的背景下,英國(guó)為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,據(jù)說(shuō)要在2025年第三季度收取房地產(chǎn)印花稅~
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03
咱們?cè)賮?lái)看看亞洲。
先來(lái)看看被國(guó)內(nèi)看空者“掛在嘴邊”的日本房?jī)r(jià)吧!
日本的商品房叫公寓,咱們國(guó)內(nèi)的公寓房不是一回事,其性質(zhì)和咱們國(guó)內(nèi)的商品房一樣
從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看,從2008年開(kāi)始這日本的房?jī)r(jià)就開(kāi)啟了觸底反彈,也就是慢慢的漲了16年~
嗯,那些說(shuō)TMD日本房?jī)r(jià)跌了20年的傻缺,來(lái)看看:到底是跌了20年,還是緩慢上漲了16年?
不過(guò)呢,從2021年開(kāi)始日漲三大商圈,東京圈的房?jī)r(jià)漲幅最高、最快,而名古屋圈的房?jī)r(jià)在最近三年有回調(diào)的趨勢(shì),但回調(diào)幅度不大~
但盡管如此,近三年日本房?jī)r(jià)有張有跌,但全國(guó)整體房?jī)r(jià)仍然是上漲的!這說(shuō)明什么?
有漲有跌,但均價(jià)仍然上漲,就說(shuō)明漲幅的比例大于下跌的幅度。
從最近三年日本房?jī)r(jià)整體走勢(shì)看,上漲幅度和趨勢(shì)越發(fā)的陡峭~
其中日本年輕人聚集的東京23區(qū),房?jī)r(jià)上漲的幅度更大,更猛,一年時(shí)間上漲了38%。
同時(shí),因?yàn)槿毡拘路繙p少了30%的供應(yīng)量,帶動(dòng)了二手房大幅上漲,目前已經(jīng)創(chuàng)下了自1997年1月份以來(lái)的最高漲幅~
不僅如此,根據(jù)東京KANTEI的數(shù)據(jù)顯示,東京都心6區(qū)的千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷在7月的平均售價(jià)環(huán)比上漲1.7%,漲至1億6699萬(wàn)日元.
我知道,大家對(duì)于1億6699萬(wàn)日元沒(méi)有概念,我就用人民幣換算了一下約合812萬(wàn),面積大概70平米。
所以,就日本當(dāng)前這房?jī)r(jià),我怎么感覺(jué)不僅漲,還特么貴呢~
說(shuō)完日本再看看新加坡吧
根據(jù)新加坡市區(qū)重建局和ERA的數(shù)據(jù),新加坡私人住宅的中位價(jià)格持續(xù)走高,中央?yún)^(qū)以外的新公寓中位價(jià)為195.8萬(wàn)新幣
目前新加坡在售的新房?jī)r(jià)格仍然保持上漲態(tài)勢(shì),只不過(guò)到了2025年漲幅趨緩!
最后,再看看9月份要來(lái)中國(guó)拜訪咱們的印度房?jī)r(jià)吧
從房?jī)r(jià)指數(shù)看,印度的房?jī)r(jià)在疫情之后的走勢(shì)比較“陡峭”,也就是房?jī)r(jià)強(qiáng)勁上漲~
那么,具體漲幅有多強(qiáng)勁呢?
按照部分機(jī)構(gòu)的測(cè)算,印度房?jī)r(jià)漲幅在7.7%,位居全球第15名
文章至此,我們會(huì)發(fā)現(xiàn),全球主要經(jīng)濟(jì)體歐元區(qū)、美國(guó)、加拿大、英國(guó)、印度、新加坡、日本的房?jī)r(jià)有三個(gè)客觀事實(shí):
1、2015年到2022年房?jī)r(jià)都開(kāi)啟了快速、大幅的上漲!那么,為啥這段時(shí)間都漲呢,中國(guó)也漲呢?
答案很簡(jiǎn)單,因?yàn)閺?009年開(kāi)始美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了3輪QE,向市場(chǎng)釋放了3萬(wàn)億美金,開(kāi)啟了全球流動(dòng)性了,也開(kāi)啟了全球資產(chǎn)價(jià)格飆漲
2、城市化尾聲,房屋自有率60%以上的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體,房?jī)r(jià)仍然上漲
3、進(jìn)入2025年,部分國(guó)家的房?jī)r(jià)漲幅趨緩
04
最后,說(shuō)幾句——
疫情期間發(fā)錢的國(guó)家房?jī)r(jià)都上漲了,唯一的區(qū)別就是漲多漲少而已,唯一的特例就是中國(guó)樓市,從2021年高位下跌到現(xiàn)在~
為啥會(huì)這樣?
咱們不發(fā)鈔,發(fā)刺,就是主動(dòng)出臺(tái)了三道紅線和二手房參考價(jià)刺破了房?jī)r(jià)。
這幾年房?jī)r(jià)下跌到底是一鯨落萬(wàn)物生還是一鯨落萬(wàn)物落大家都很清楚,裁員、暴雷、降薪等等
所以,為什么全世界的房?jī)r(jià)長(zhǎng)周期看都是上漲的?
因?yàn)榈梢?,但長(zhǎng)期下跌不可以;因?yàn)闈q可以,但長(zhǎng)期大漲不可以
所以到了2024年的政治局大會(huì)提出了“止跌回穩(wěn)”、2025年818大會(huì)支持要鞏固回穩(wěn)態(tài)勢(shì)~
說(shuō)到底,一切政策都不夠是經(jīng)濟(jì)基本面的折射而已~
所以,只要他們敢印錢,我就敢買房,博弈的從來(lái)不是房?jī)r(jià)上漲,而是他們最終需要房?jī)r(jià)上漲
老實(shí)做人,踏實(shí)寫文,不鼓吹,不煽動(dòng),讓你明白房產(chǎn)這回事!
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