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北京平谷區(qū)一起宅基地糾紛中，林秀（原告，已故王強之妻）1992 年與丈夫王強獲批向陽村宅基地（后對應一號房屋），1993 年王強與同村趙偉（被告）簽《協(xié)議》“賣宅基地”，2001 年二人又簽《買賣房屋契約》“賣宅基地上房屋”。2024 年林秀起訴 “確認《協(xié)議》無效”，趙偉反訴 “確認《買賣房屋契約》有效”。最終法院判決 “《協(xié)議》因買賣宅基地無效，《買賣房屋契約》因同村房屋流轉(zhuǎn)有效”，此案明確 “宅基地禁買賣、房屋可同村流轉(zhuǎn)” 的法律邊界，給農(nóng)村宅基地糾紛提供重要參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告 / 反訴被告：林秀（王強妻子，王強已故，一號房屋宅基地原申請人，主張 “《協(xié)議》是宅基地買賣應無效，《買賣房屋契約》虛假且系宅基地買賣亦無效”）

被告 / 反訴原告：趙偉（向陽村村民，一號房屋現(xiàn)相關(guān)權(quán)利人，辯稱 “《協(xié)議》未履行且同意其無效，反訴主張《買賣房屋契約》是同村房屋買賣應有效”）

已故關(guān)聯(lián)人：王強（林秀丈夫，1992 年宅基地申請人，1993 年簽《協(xié)議》、2001 年簽《買賣房屋契約》）、趙建國（趙偉父親，已故，2001 年重新申請一號房屋宅基地審批）

其他關(guān)聯(lián)人：劉芳（趙建國妻子）、趙蘭（趙偉姐妹）、趙陽（趙偉兄弟）、趙磊（趙偉之子，現(xiàn)占有使用一號房屋）、孫濤、周明（一號房屋相鄰權(quán)利人）、吳剛（向陽村村委會工作人員，《買賣房屋契約》簽字確認）、鄭凱（《買賣房屋契約》執(zhí)筆人）

（二）案情簡介

1991 年，王強向平谷區(qū)向陽村村委會申請宅基地，1992 年經(jīng)村委會、鎮(zhèn)政府、區(qū)土地管理局批準，獲批 0.26 畝耕地作為宅基地（后對應一號房屋），申請表載明 “家庭人口為王強、林秀，申請理由為整建制遷入無住房”。

1993 年左右，王強與同村趙偉簽訂《協(xié)議》，約定 “王強將一號房屋對應的宅基地以 2000 元出售給趙偉，趙偉付款后出資建房，房屋產(chǎn)權(quán)歸趙偉，王強協(xié)助辦正式手續(xù)（費用趙偉承擔）”，協(xié)議無落款日期。雙方對履行情況有爭議：林秀稱 “協(xié)議簽訂后已交付宅基地”，趙偉稱 “協(xié)議是意向性的，未實際履行，宅基地仍由王強占有”。

2001 年 1 月 15 日，王強與趙偉簽訂《買賣房屋契約》，約定 “王強將一號房屋宅基地上的兩間房屋以 2000 元賣給趙偉，房屋四至明確（東至孫濤、西至周明、南至過道、北至過道），趙偉一次性付款，房屋即日歸趙偉所有”，向陽村村委會在契約上蓋章，收取 1000 元管理費，吳剛、鄭凱簽字確認。林秀對此契約不認可，稱 “簽訂時宅基地上無房屋，契約是虛假的，真實是買賣宅基地”，但未提交證據(jù)；趙偉則主張 “契約真實，交易標的是房屋”。

此后，趙偉與父親趙建國拆除原有房屋重建，趙建國于 2001 年 2 月以 “無房居住” 為由，向村委會重新申請一號房屋宅基地并獲批（此前 1991 年趙建國曾獲批另一處宅基地）?，F(xiàn)一號房屋由趙偉之子趙磊占有使用。

2024 年，林秀起訴趙偉，以 “《協(xié)議》是宅基地買賣，違反土地管理法” 為由要求確認《協(xié)議》無效；趙偉同意《協(xié)議》無效，但反訴 “《買賣房屋契約》是同村房屋買賣，符合規(guī)定，要求確認有效”，林秀同時抗辯 “反訴與本訴不是同一法律關(guān)系，不同意一并處理”。

庭審中，趙偉舉證：①《買賣房屋契約》及村委會蓋章記錄；②趙建國 2001 年宅基地審批表；③向陽村村委會證言（“王強將宅基地賣給趙建國，趙建國重新辦審批”）；④一號房屋現(xiàn)由趙磊使用的證明。另查，王強、趙偉均為向陽村村民，林秀隨王強落戶向陽村，趙建國一家均為向陽村村民。

二、案件分析

（一）本訴：《協(xié)議》因買賣宅基地，屬無效合同

依據(jù) 1988 年修正、1998 年修訂的《土地管理法》及《民法通則》第 58 條：

宅基地所有權(quán)歸集體，禁止私自買賣：農(nóng)村宅基地是集體經(jīng)濟組織無償提供給村民的居住保障用地，所有權(quán)歸集體，村民僅享有使用權(quán)，無權(quán)買賣?！秴f(xié)議》明確約定 “出售房基地（宅基地）”，價格 2000 元，實質(zhì)是宅基地所有權(quán) / 使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，違反 “宅基地禁買賣” 的強制性法律規(guī)定；

是否履行不影響合同無效：無論《協(xié)議》是否實際交付宅基地、趙偉是否付款，只要合同內(nèi)容是買賣宅基地，就因違反法律強制性規(guī)定自始無效，林秀作為王強同戶宅基地申請人，在王強去世后主張確認無效，于法有據(jù)；

適用當時法律，結(jié)論一致：《協(xié)議》簽訂于 1993 年，適用 1988 年《土地管理法》（“集體土地不得買賣”），即使參照后續(xù)法律，宅基地禁買賣的原則一致，故《協(xié)議》無效結(jié)論無爭議。

（二）反訴：《買賣房屋契約》因同村房屋流轉(zhuǎn)，屬有效合同

結(jié)合 “房地一體” 原則及農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)規(guī)則：

同村村民間房屋買賣合法：趙偉與王強均為向陽村村民，屬于同一集體經(jīng)濟組織成員，農(nóng)村房屋可在本集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，《買賣房屋契約》約定 “出售宅基地上的房屋”，而非直接買賣宅基地，符合法律規(guī)定；

有村委會確認，意思表示真實：《買賣房屋契約》經(jīng)向陽村村委會蓋章、收取管理費，證明村委會認可該房屋交易，且雙方約定 “2000 元付款后房屋歸趙偉”，無證據(jù)證明存在欺詐、脅迫，應認定為真實意思表示；

“房地一體” 與后續(xù)審批補正效力：根據(jù) “房地一體” 原則，購買房屋的同時取得宅基地使用權(quán)（限于本集體成員）。2001 年趙建國重新申請一號房屋宅基地并獲批，實質(zhì)是對 “房屋買賣后宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)” 的官方確認，補正了流轉(zhuǎn)程序，進一步說明交易合法；

林秀 “無房屋” 抗辯無證據(jù)：林秀稱 “簽訂契約時無房屋”，但未提交照片、證人證言等證據(jù)，而趙偉有契約、村委會證言、后續(xù)重建記錄佐證 “有房屋交易”，故林秀抗辯不成立。

（三）反訴與本訴可一并處理：均涉及一號房屋，節(jié)約訴訟資源

兩訴基于同一標的物：本訴《協(xié)議》、反訴《買賣房屋契約》均指向一號房屋對應的宅基地 / 房屋，爭議核心是一號房屋相關(guān)交易的效力，屬于同一法律關(guān)系下的關(guān)聯(lián)爭議，一并處理可避免矛盾判決，節(jié)約司法資源；

法律無禁止性規(guī)定：民事訴訟中，反訴與本訴只要有牽連關(guān)系（如基于同一事實、同一標的物），即可一并審理，林秀 “不同意一并處理” 的抗辯無法律依據(jù)，法院一并審理符合程序規(guī)定。

三、裁判結(jié)果

確認原告林秀之夫王強與被告趙偉簽訂的《協(xié)議》（關(guān)于出售平谷區(qū)向陽村一號房屋對應宅基地的協(xié)議）無效；

確認反訴原告趙偉與反訴被告林秀之夫王強于 2001 年 1 月 15 日簽訂的《買賣房屋契約》（關(guān)于出售平谷區(qū)向陽村一號房屋的契約）有效；

本訴案件受理費由被告趙偉承擔，反訴案件受理費由反訴被告林秀承擔。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村宅基地交易：1 條紅線不能碰

絕對禁止宅基地買賣，可流轉(zhuǎn)使用權(quán)（限同村）：宅基地所有權(quán)歸集體，任何 “買賣宅基地” 的協(xié)議（無論是否履行）均無效；若需流轉(zhuǎn)，只能通過 “房屋買賣（限同村村民）”“宅基地使用權(quán)出租（不超過 20 年）”“宅基地退出（由集體回收）” 等合法方式，且房屋買賣需經(jīng)村委會確認，避免 “名為房屋買賣，實為宅基地買賣”。

（二）農(nóng)村房屋交易：3 點確保合法有效

交易雙方必須是同村村民：非本集體成員購買農(nóng)村房屋，合同通常無效（特殊情況除外，如繼承），本案趙偉與王強同村，是合同有效的關(guān)鍵前提；

簽訂書面契約并經(jīng)村委會確認：書面契約需明確 “買賣房屋而非宅基地”，注明房屋四至、價款、付款方式，最好經(jīng)村委會蓋章或備案，避免后續(xù) “無交易事實” 的爭議；

及時補正宅基地審批手續(xù)：房屋買賣后，若需重建或變更使用權(quán)人，應向村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請重新審批，如本案趙建國 2001 年補批手續(xù)，進一步固定合法權(quán)益。

（三）權(quán)利人維權(quán)：2 點證據(jù)意識要強化

主張 “無交易事實” 需舉證：如林秀稱 “簽訂房屋契約時無房屋”，需提交當時宅基地照片、鄰居證言等證據(jù)，無證據(jù)則承擔不利后果；

區(qū)分 “協(xié)議” 與 “契約” 的不同效力：同一標的物的多份交易文件，需分別分析內(nèi)容實質(zhì)（是買賣宅基地還是房屋），不能一概而論，本案《協(xié)議》因宅基地買賣無效，《契約》因房屋買賣有效，就是典型區(qū)別。

（四）農(nóng)村集體組織：1 項責任要履行

嚴格審核宅基地流轉(zhuǎn)手續(xù)：村委會作為集體土地管理者，對村民房屋買賣、宅基地申請應嚴格審核，如本案中村委會在《買賣房屋契約》上蓋章，既確認了交易合法性，也為后續(xù)糾紛提供了關(guān)鍵證據(jù)，避免 “亂蓋章、不審核” 導致的糾紛。

本案核心警示：農(nóng)村宅基地和房屋交易，需嚴格區(qū)分 “宅基地” 與 “房屋” 的法律屬性 —— 宅基地禁買賣，房屋可同村流轉(zhuǎn)。無論是出賣人還是買受人，都要簽訂規(guī)范的書面文件，明確交易標的，經(jīng)集體組織確認，必要時補正審批手續(xù)，避免因 “不懂法” 或 “圖省事” 導致合同無效，最終得不償失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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