房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業(yè)律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優(yōu)質法律服務。

30 年前花 1 萬元買農村房，住到現在卻因 “非本村戶口” 被認定合同無效，恰逢房屋拆遷，購房者能否主張拆遷利益？近日，北京市通州區(qū)人民法院審理一起農村房屋買賣合同無效后的拆遷利益糾紛，結合 “雙方過錯、房屋貢獻、拆遷政策”，從購房者 893 萬元的訴求中酌定支持 656 萬元，明確了農村房屋拆遷利益 “按性質劃分、按過錯分配” 的裁判規(guī)則，為同類糾紛提供關鍵參考。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告陳建軍向法院提出訴訟請求：

判令被告吳大海賠償宅基地區(qū)位補償價 1371504 元、房屋重置成新價 256001 元、裝飾及附屬物 323713 元、安置補助費 175000 元、搬遷補助費 6474 元、提前搬家獎勵費 150000 元、合法利用土地獎 80000 元、宅基地少建房獎 86073.6 元、周轉補助費 30000 元、放棄房屋安置補助費 6459454.4 元，共計 8938220 元；

本案訴訟費由吳大海承擔。

陳建軍訴稱，1994 年 5 月 8 日，他與吳大海簽訂《房產交接契據》，以 1 萬元價格購買北京市通州區(qū)一號院（下稱一號院）內 5 間正房。付款后，吳大海交付房屋及院落，他隨即入住，并在院內新建西廂房 5 間、東廂房 4 間、北房 3 間（建設時征得村委會同意），30 年來一直由家人實際居住使用。2017 年，法院判決雙方簽訂的房屋買賣合同無效，但未對房屋后續(xù)處理及拆遷利益作出約定。2023 年，一號院被納入棚改拆遷范圍，補償方案已明確，他作為房屋實際使用人及建設者，理應獲得全部拆遷利益作為損失賠償，故訴至法院。

（二）被告答辯與反訴

被告吳大海辯稱并反訴：

答辯理由：陳建軍非A村集體經濟組織成員，明知自己無資格仍購買農村房屋，對合同無效存在過錯，僅應獲得部分宅基地區(qū)位補償款，無權主張全部拆遷利益；安置補助費、安置房屋等基于其家庭成員的本村戶口身份取得，與陳建軍無關。

反訴請求：判令陳建軍立即騰退一號院房屋及院落。

陳建軍針對反訴辯稱：同意騰退房屋，但前提是吳大海按判決支付全部應得的拆遷賠償款，確保自身合法權益不受損。

（三）法院查明核心事實

購房與居住情況：1994 年 5 月 8 日，陳建軍與吳大海簽訂《房產交接契據》，陳建軍支付 1 萬元房款，吳大海交付一號院（宅基地使用權登記在吳大海名下）；陳建軍為北京市東城區(qū)戶口，非A村村民，自購房后一直居住在一號院，期間新建多間房屋，家人亦長期在此生活。

合同無效判決：2017 年，法院作出民事判決，確認雙方簽訂的農村房屋買賣合同無效，同時認定陳建軍在院內新建房屋的事實（雖無規(guī)劃手續(xù)，但經村委會同意），明確房屋由陳建國家人實際占有使用。

拆遷補償細節(jié)：2023 年，吳大海與通州區(qū)某鎮(zhèn)政府（未簽章）簽訂《搬遷補償安置協議》及《結算協議》，確認一號院合法宅基地面積 393.46㎡，首層房屋建筑面積 258.97㎡；吳大海及家人 6 人為被安置人，選擇房屋安置方式，應安置面積 270㎡，選購 3 套安置房（總面積 275㎡），總補償款 2914610 元（含宅基地區(qū)位補償價 1714380 元、房屋重置成新價 337451 元等）。

貨幣補償匡算：拆遷公司出具《匡算單》顯示，若陳建軍為被搬遷人，可獲得貨幣補償 9131000 元（含宅基地區(qū)位補償價 1414380 元、放棄房屋安置補助費 6661390 元等）；目前，吳大海未領取拆遷款（因財產保全），一號院仍由陳建軍居住。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陳建軍的損失范圍如何確定，哪些拆遷利益可納入賠償范疇；

雙方對合同無效的過錯比例如何劃分，拆遷利益應按何種規(guī)則分配；

陳建軍騰退房屋與吳大海支付賠償款的履行順序如何確定。

（二）法律適用與勝訴關鍵

合同無效后的責任劃分：按過錯比例確定賠償基礎

根據《合同法》第五十八條（本案適用民法典施行前法律），“合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。

吳大海作為農村房屋出賣人，在簽訂合同多年后以 “合同無效” 為由主張權利，違反誠實信用原則，且明知宅基地使用權不得隨意轉讓仍出售房屋，對合同無效負有主要過錯（法院認定 70%）；

陳建軍作為非本村村民，明知自己無資格購買農村房屋仍簽訂合同，對合同無效負有次要過錯（法院認定 30%），該過錯劃分符合農村房屋買賣糾紛的司法實踐慣例，為后續(xù)拆遷利益分配奠定基礎。

拆遷利益的性質分類：明確可主張與不可主張的范圍

法院結合拆遷政策及利益來源，對拆遷利益進行分類，精準界定陳建軍可主張的部分：

全額歸陳建軍的利益：

房屋重置成新價：基于陳建軍購買原房及后續(xù)新建房屋的實際貢獻，是對房屋本身價值的補償，與房屋建設、使用直接相關，應全額歸陳建軍所有；

裝飾及附屬物補償款：一號院的裝修、附屬設施均由陳建軍添置，相關補償應全額歸其所有；

搬遷補助費、提前搬家獎勵費、周轉補助費：此類費用與房屋實際使用人（陳建軍）的搬離行為、居住需求直接掛鉤，應全額歸陳建軍所有。

按過錯比例分配的利益：

宅基地區(qū)位補償價：基于宅基地使用權的補償，因雙方均有過錯，按 7:3 比例分配，陳建軍獲 70%；

合法利用土地獎、宅基地少建房獎：與宅基地實際使用情況相關（陳建軍長期使用并部分翻建），按 7:3 比例分配，陳建軍獲 70%；

放棄房屋安置補助費：屬于基于宅基地的貨幣補償（剔除與身份相關的安置面積部分），按 7:3 比例分配，陳建軍獲 70%。

陳建軍無權主張的利益：

安置補助費：基于吳大海家庭成員的本村戶口身份取得，陳建軍非被安置人，無權主張；

安置房屋：吳大海家人的安置資格與陳建軍無關，相關利益不納入賠償范圍。

履行順序的確定：兼顧拆遷流程與雙方權益

因拆遷工作需遵循 “先騰退房屋、后發(fā)放補償款” 的流程，法院確定 “陳建軍先騰退房屋，吳大海后支付賠償款” 的履行順序，既符合拆遷實際操作規(guī)范，又通過判決強制力保障陳建軍在騰退后能順利獲得賠償，平衡雙方履行能力與權益。

三、裁判結果

法院作出民事判決：

原告陳建軍于本判決生效之日起十五日內向被告吳大海騰退北京市通州區(qū)A村一號院房屋及院落；

被告吳大海于本判決生效之日起三十日內支付原告陳建軍各項賠償款合計 6564541.4 元（具體明細：宅基地區(qū)位補償價 990066 元、房屋重置成新價 256001 元、裝修及附屬物補償款 323713 元、合法利用土地獎 70000 元、宅基地少建房獎 75314.4 元、提前搬家獎勵費 150000 元、搬遷補助費 6474 元、放棄房屋安置補助費 4662973 元、周轉補助費 30000 元）；

駁回原告陳建軍的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房者：農村買房先查 “身份門檻”，提前預判風險

非本村集體經濟組織成員購買農村房屋，合同大概率被認定無效，切勿因 “低價誘惑” 盲目購房，需提前預判后續(xù)拆遷、騰退等風險；

若已購房，需留存購房合同、付款憑證、居住證明等關鍵證據，對房屋進行翻建、裝修時，務必取得村委會書面同意，留存建材發(fā)票、施工記錄，證明對房屋的貢獻，為后續(xù)主張權益提供依據。

（二）出賣人：恪守誠實信用

農村房屋出賣后，不可因房屋拆遷、升值等原因，以 “合同無效” 為由主張收回房屋，否則將承擔主要過錯責任，面臨高額賠償；

簽訂合同時，應如實告知購房者農村房屋買賣的法律風險，避免后續(xù)糾紛，維護自身信用與口碑。

（三）拆遷利益主張：明確性質，理性訴求

遇到拆遷時，需先梳理拆遷利益構成，區(qū)分 “基于房屋貢獻的利益”“基于宅基地的利益”“基于身份的利益”，僅對符合自身權益的部分主張賠償，避免因 “訴求過高” 導致部分主張被駁回；

結合過錯比例計算合理賠償金額，農村房屋買賣糾紛中，購房者通常承擔 20%-30% 過錯責任，主張利益時需扣除自身過錯對應的部分，提高訴求的合理性與獲支持概率。

（四）履行順序：提前約定，保障權益

涉及房屋騰退與賠償款支付的，應在訴訟中明確履行順序，建議約定 “騰退房屋后一定期限內支付賠償款”，并可要求對方提供擔保，避免騰退后無法獲得賠償；

若對方拒不履行賠償義務，可依法申請法院強制執(zhí)行，通過法律手段保障自身權益。

農村房屋買賣涉及宅基地使用權與集體經濟組織利益，法律邊界清晰。購房者需敬畏法律規(guī)定，謹慎決策；出賣人需恪守誠信，履行契約精神。發(fā)生糾紛后，應結合過錯程度、利益性質理性維權，通過法律途徑實現雙方利益的平衡。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內容