上海樓市新政“組合拳”來(lái)了！

8月25日，上海對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，涉及住房限購(gòu)、公積金、住房信貸、住房稅收等方面調(diào)整，這是今年以來(lái)首次調(diào)整。

核心內(nèi)容有以下幾點(diǎn)：

1、符合條件的家庭，外環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)

2、單身人士買(mǎi)房將迎來(lái)重大利好，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策

3、公積金貸款額度大幅提高，多子女家庭最高可貸216萬(wàn)元，且允許公積金“又提又貸”

4、商貸不再區(qū)分首套二套，統(tǒng)一利率水平

5、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，非戶(hù)籍首套免房產(chǎn)稅，二套人均60平方米以下免稅。

此前北京松綁五環(huán)外的限購(gòu)時(shí)，我們預(yù)計(jì)上海也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)措施，如今靴子落地。對(duì)比北京，上海限購(gòu)調(diào)整力度大于市場(chǎng)預(yù)期。

上海、北京樓市限購(gòu)政策松綁有一個(gè)共同點(diǎn)，即“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”，這已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)因城施策新的風(fēng)向標(biāo)。

此次調(diào)整最大的亮點(diǎn)是進(jìn)一步調(diào)減外環(huán)外住房限購(gòu)政策。

一是符合條件的居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。即戶(hù)籍家庭、社保滿(mǎn)1年的非戶(hù)籍家庭，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)一二手房不再限制套數(shù)。從非戶(hù)籍家庭社保年限來(lái)看，上海外環(huán)外購(gòu)房社保年限門(mén)檻僅為1年，低于北京的2年，力度明顯比北京大。

二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。也就是說(shuō)，戶(hù)籍單身人士可在外環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)2套住房，非戶(hù)籍單身社保滿(mǎn)3年在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套，外環(huán)外社保滿(mǎn)一年單身人士也不限套數(shù)。

和北京類(lèi)似，這并不意味著上海全面放開(kāi)外環(huán)外限購(gòu)，只是針對(duì)原本就有購(gòu)房資格的人，而對(duì)于在上海沒(méi)有社保的人，依然無(wú)法購(gòu)買(mǎi)。

為銜接優(yōu)化住房限購(gòu)政策，個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策同步完善。對(duì)符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

公積金政策優(yōu)化有兩大亮點(diǎn)：

首先，公積金貸款額度大幅提升，對(duì)繳存人購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，政策調(diào)整后上海公積金最高貸款額度已達(dá)216萬(wàn)元，遠(yuǎn)超北京160萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，基本能有效覆蓋部分購(gòu)房資金需求。

其次，“又提又貸”的政策落地，能夠直接緩解購(gòu)房者的首付壓力。

為減輕居民購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)，《通知》明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策，商貸不再區(qū)分首套二套，也就是說(shuō)二套房貸款利率與首套房實(shí)現(xiàn)“齊平”，進(jìn)一步降低了購(gòu)房的利息成本。

以100萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息方式計(jì)算，按照當(dāng)前首套房3.05%利率下限來(lái)計(jì)算，調(diào)整后每月月供將減少220元，這將進(jìn)一步促進(jìn)改善性住房需求的釋放。

盤(pán)點(diǎn)近年來(lái)上海樓市政策可以看出，當(dāng)前已是政策最為最寬松的一年。

本次調(diào)整為2025年來(lái)首次，在此之前，上海于2024年調(diào)整過(guò)兩次限購(gòu)政策，且政策發(fā)布后對(duì)于市場(chǎng)起到了明顯的推動(dòng)作用。

去年5月27日上海發(fā)布“滬九條”，隨后的6月上海新建商品住宅成交面積達(dá)到79.89萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)63.49%。

2024年9月29日，上海再次發(fā)布“滬七條”，調(diào)整限購(gòu)、降低首付比例等，隨后市場(chǎng)銷(xiāo)售明顯提升，新房成交面積自10月份開(kāi)始實(shí)現(xiàn)同比“五連升”，環(huán)比“三連升”，其中，12月新房銷(xiāo)售面積達(dá)到80.79萬(wàn)平方米，為近一年新高。

不過(guò)，今年二季度開(kāi)始全國(guó)樓市出現(xiàn)新情況，其中上海6月和7月新房成交面積環(huán)比下跌，其中7月新房成交面積同環(huán)比分別下降25.27%、28.48%。

而且項(xiàng)目7月開(kāi)盤(pán)去化壓力凸顯，據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，7月上海共24盤(pán)入市，平均去化率為41%，較上月下降9個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著上海樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)還需要利好政策進(jìn)一步鞏固。

值得注意的是，上海外環(huán)外一直是新房供應(yīng)和成交的主力，其中一手房供應(yīng)和成交占比近五年都在一半以上，今年前7月外環(huán)外新房成交188.31萬(wàn)平方米，占比為54.39%。從趨勢(shì)來(lái)看，2021年以來(lái)外環(huán)外成交占比逐年下降。

與之相對(duì)應(yīng)的是，外環(huán)外的庫(kù)存壓力明顯高企。

CRIC數(shù)據(jù)，截至2025年7月末，上海新建商品住宅庫(kù)存面積為733.21萬(wàn)平方米，以近12個(gè)月商品住宅流速看，去化周期為13.3個(gè)月，而外環(huán)外庫(kù)存面積達(dá)到了561.65萬(wàn)平方米，占比達(dá)到了76.6%，去化周期為17.6個(gè)月，而同期外環(huán)內(nèi)去化周期僅7.3個(gè)月，外環(huán)外去庫(kù)存壓力明顯高于外環(huán)內(nèi)。

此次上?！岸ㄏ颉闭{(diào)整限購(gòu)后，部分高庫(kù)存板塊去化壓力將有所緩解。

在“金九銀十”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)到來(lái)前，一線(xiàn)城市北京和上海相繼發(fā)布樓市新政，樓市迎來(lái)新一輪止跌回穩(wěn)“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

從上海和北京政策共同點(diǎn)可以看出，兩個(gè)城市均“定向”取消郊區(qū)購(gòu)房套數(shù)限制，通過(guò)“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，消除核心區(qū)投機(jī)顧慮，同時(shí)釋放郊區(qū)購(gòu)房需求，進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域供需結(jié)構(gòu)，既能緩解高庫(kù)存板塊去化壓力，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同的城市發(fā)展目標(biāo)。

文章來(lái)源:樂(lè)居買(mǎi)房