北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

麻煩問下，我們正常26年上學(xué)豐臺(tái)戶口，能不能晚上學(xué)一年，27年入學(xué)前買東城的房子按超齡入學(xué)走，東城認(rèn)可27年才落戶按超齡入學(xué)嗎？

A：

1、這我可不知道，我只是略懂房子，不懂教育政策，還是問搞教育的吧。

我是老章，借這話題聊兩句。我不太理解這位家長(zhǎng)為什么要讓孩子晚一年上學(xué)，在我看來這有點(diǎn)兒吃虧。

當(dāng)然，晚上學(xué)也有占優(yōu)的地方，在體育、思維和表達(dá)等方面有可能超過同年級(jí)孩子。但是，晚上學(xué)了就得無奈的成為“老大”，至少也是哥哥姐姐。而在中國傳統(tǒng)文化中，哥哥姐姐是有義務(wù)照顧弟弟妹妹的，那就容易吃虧唄。

不信就琢磨一下宿舍里的老大，看是占便宜多還是吃虧多？大多數(shù)都是付出大于回報(bào)的，而且還不是這幾年，很可能是一輩子都得照顧弟弟妹妹，而被照顧的還未必領(lǐng)情，就認(rèn)為這是應(yīng)當(dāng)則分的。

所以在我看來，當(dāng)大哥未必有當(dāng)小弟舒服，雖然沒有大哥的威風(fēng)，但是落實(shí)惠啊，連受了欺負(fù)都自然有人幫著出頭，或者是幫忙遮掩錯(cuò)誤。

這些事兒最早是我上學(xué)時(shí)歷史老師講的。當(dāng)時(shí)講“寇準(zhǔn)”，說寇老西兒（其實(shí)他是陜西人）為什么一輩子驕奢淫逸+飛揚(yáng)跋扈??？除了他確實(shí)有才，另外也和他是那屆科舉的“探花”有關(guān)。

宋朝的“探花郎”指這屆進(jìn)士中歲數(shù)最小的，小老弟兒，不是后來殿試第三的意思。那既然是小老弟，同屆進(jìn)士就都得照顧寇準(zhǔn)唄，無論闖了多大的禍，都自有一堆同年級(jí)大佬給照應(yīng)著。所以寇準(zhǔn)才肆無忌憚的折騰，怎么作都沒事兒。

當(dāng)時(shí)老師就講了，做人最好別當(dāng)老大，爭(zhēng)取當(dāng)小弟才是最舒服的。而且大哥有了成績(jī)總讓人感覺是應(yīng)該的，而小弟一旦有了成績(jī)，那就得到更多的稱贊和獎(jiǎng)賞，還是得實(shí)惠。

總之吧，我認(rèn)為上學(xué)最好還是別錯(cuò)過法定年齡，吃虧多于占便宜。而如果能提前上學(xué)才好呢，占便宜最多……

二

Q:

請(qǐng)問，我是剛考上的北京公務(wù)員，想請(qǐng)教五個(gè)問題：

一是北京戶口辦妥后，是不是馬上就具備了在京買房資格？

二是買房后，戶口是必須遷走還是可以留在單位集體戶？

三是聽說市直單位正在研究新的福利分房計(jì)劃，您是否知情？請(qǐng)告知。

四是如果買房，是否會(huì)對(duì)分房資格和排序有影響？

五是如果建議先自己購買，以500萬的預(yù)算買在哪里合適？通州是否有學(xué)區(qū)房？性價(jià)比如何？

A：

1、只要辦了戶口就是北京人，無論集體戶還是個(gè)人戶，都立刻具備在京買房資格。

2、個(gè)人購房之后，理論上是必須從集體戶上遷走的。但這也看單位是否較真兒吧，反正各單位都是年年都清理，年年清理不干凈。

3、市直機(jī)關(guān)重啟福利分房？我沒聽說，感覺也不太可能。因?yàn)樵诶碚撋希?998年（北京1999年）之后，除了中央機(jī)關(guān)，省市級(jí)以下的都不準(zhǔn)再搞福利房了。雖然各地也都明里暗里的以各種形式在弄，但2012年十八大之后基本都停了。北京有好幾個(gè)小區(qū)，本來都是給市里預(yù)留的房子，但后來一直空置，現(xiàn)在有好幾個(gè)或是當(dāng)做保障房公租房，或是當(dāng)商品房拍賣了。

所以我傾向于認(rèn)為這就是傳言，或者說僅僅是個(gè)計(jì)劃，真正實(shí)施的可能性不大?；蛘哒f加大公租房供應(yīng)是有可能的，但購買福利房的話夠嗆。

再有一點(diǎn)，就算是有這種計(jì)劃，那也不是短時(shí)間的事兒，至少三五年以后了。而且按照部委福利房的情況，一般都是級(jí)別達(dá)到處級(jí)才有資格排隊(duì)，否則排了也沒用，前邊還有司級(jí)的也熬著呢。您剛剛?cè)肼殻呐率巧秸贫嫉煤脦啄?，所以還是別太糾結(jié)著福利房的事兒吧，就當(dāng)是傳聞得了，免得糾結(jié)。

4、個(gè)人購房，理論上對(duì)分房資格和排序沒影響。這是自己家的事兒，家里有錢就買，跟單位的福利無關(guān)。

5、500萬預(yù)算，通州兼顧學(xué)區(qū)，那就看看運(yùn)河板塊唄，500萬的預(yù)算也適合這里。否則如果買在房?jī)r(jià)偏低的板塊，這總價(jià)的房子還算錯(cuò)配呢，影響流動(dòng)性。運(yùn)河板塊就算通州的學(xué)區(qū)房，性價(jià)比還行吧，一分錢一分貨，物有所值。從溢價(jià)來說在北京學(xué)區(qū)房里算相對(duì)低的，應(yīng)該也就10%最高15%吧。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，我有一套房在順義的淺山香邑，是13年買的，洋房板樓，小區(qū)非常好，就是房?jī)r(jià)十多年過去還是基本原價(jià)，算上我新裝修的成本等于賠錢。

這套房我們當(dāng)時(shí)是買來準(zhǔn)備度假的，并不是炒房，否則也不會(huì)下這么大力氣裝修。但是現(xiàn)在孩子上學(xué)在海淀，需要父母幫著接送，所以無論是我們還是老人都住不上，已經(jīng)好久基本沒住了。

我想請(qǐng)教一下您對(duì)張鎮(zhèn)的地段怎么看？從周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)和規(guī)劃發(fā)展來看前景如何？交通還是很方便的，就是感覺發(fā)展的不快。

A：

1、說實(shí)話我只去過這小區(qū)一次，還是剛開盤的時(shí)候呢，之后再?zèng)]去過，也沒關(guān)注過這地段。這剛看了看，距離市中心小70公里，就算交通再方便也得開車小倆鐘頭吧？比燕郊遠(yuǎn)的多，如果不是當(dāng)?shù)氐某墒彀鍓K，那就都不太好聊地段兒了。

2、未來也不是太好發(fā)展，這地方屬于順義和平谷的兩區(qū)交界，一腳油兒就到平谷了。而兩區(qū)交界在近郊都很難成為重點(diǎn)板塊，遠(yuǎn)郊就更難了唄，誰會(huì)為他人做嫁衣裳?。?/p>

產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展怎么說呢？一般來說，地鐵是園區(qū)非常重要的配套。畢竟哪個(gè)園區(qū)都需要人才+員工，而如果沒有地鐵，人家來面試都不方便，就更不好聊天天上下班了。所以遠(yuǎn)郊產(chǎn)業(yè)園通常都是制造業(yè)為主，金融互聯(lián)網(wǎng)和研發(fā)類的高新產(chǎn)業(yè)少，員工的高薪比例也就不高，對(duì)周邊房?jī)r(jià)一般沒什么影響。

3、我的看法，既然是小區(qū)很好，那就當(dāng)做度假自住吧，本來不也是這個(gè)設(shè)想嗎？房子是用來住的，其他的都是副產(chǎn)品，留著自住就挺好的。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我們今年退休，為了好管理，想把蘇州的房子賣了（111平的三居，現(xiàn)在大約賣220萬），再加點(diǎn)錢在北京買套合適的房子，算投資，（因?yàn)槲覀兒秃⒆釉诒本┒加凶》浚?，等過幾年孩子改善住房時(shí)，再賣了給他們添上，您覺得這樣合適嗎？現(xiàn)在在北京投資房產(chǎn)有價(jià)值嗎？

A：

1、我認(rèn)為現(xiàn)在北京的房子也不算投資性多強(qiáng)了，至少是不會(huì)再像以前似的大漲了，頂多是作為對(duì)抗通脹的工具，相對(duì)于基金理財(cái)什么的落個(gè)穩(wěn)妥而已。

2、這其實(shí)可以參考?xì)W美日本等國的核心城市，尤其是歐盟和美國，所謂的房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)都是因?yàn)樨泿懦l(fā)的通脹造成的現(xiàn)象。

典型的就是這次口罩之后的房?jī)r(jià)普漲，可以說是大城市的房子保值，但其實(shí)是錢毛了，大部分商品都漲價(jià)了。房?jī)r(jià)漲的并不算特殊，只是因?yàn)樽鳛閮r(jià)值高的剛需品更顯眼罷了。

所以我認(rèn)為北京上海等地以后也是這種情況，談不上投資性強(qiáng)，但能基本做到對(duì)抗貨幣超發(fā)。

3、另外一點(diǎn)我認(rèn)為現(xiàn)在的時(shí)機(jī)算合適。因?yàn)楸本┳饨鸬钠骄找媛室呀?jīng)跟同期銀行利率差不多了，1.8%，而國債和存款利息也是1.5-1.8%。這還是平均值，現(xiàn)實(shí)中朝石豐等不帶學(xué)區(qū)溢價(jià)的小戶型收益率2%以上的有的是，最高能到2.8%。所以我不認(rèn)為房?jī)r(jià)還有什么下跌空間，沒道理。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，我有兩套房，一套朝陽門的央產(chǎn)公房，兩居室父母在住。一套前幾年不懂行買的通州公寓，我在住，條件還可以，就是跌了40多萬。

現(xiàn)在是準(zhǔn)備結(jié)婚，有想法是兩套房都賣掉，能賣700多萬吧，然后再加200-300萬的貸款，在通州買兩套房，連婚房加父母的改善，您有建議嗎？另外朝陽門這套房是學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在要賣的話合適嗎？將來會(huì)不會(huì)后悔？

A：

1、既然是婚房+改善，那就是典型的自住為主，沒必要聽別人的建議，自己喜歡才是最重要的，畢竟房子是用來住的。

不過提醒一句，公寓不太好賣，掛牌的時(shí)間有可能很長(zhǎng)。所以兩套房安排好時(shí)間周期，別這套房賣掉很久了等那套，未必經(jīng)濟(jì)受損失，但挺磨人的。

2、如果短期內(nèi)用不上學(xué)位，那我認(rèn)為現(xiàn)在賣掉學(xué)區(qū)房算合適。因?yàn)楝F(xiàn)在還算高峰期，學(xué)區(qū)溢價(jià)的比例降的不太多。而明年之后就是確定的低谷期了，入學(xué)人數(shù)大量減少，到時(shí)候如果沒有政策支持，溢價(jià)部分有可能受影響更多。

所以如果用不上學(xué)位，那就趁著溢價(jià)還高就賣掉吧，房子是用來住的，留著用不上的學(xué)位也等于閑置，還耽誤了改善。

3、會(huì)不會(huì)后悔那看自己了。賣房就跟換工作似的，將來發(fā)展的好就不后悔，混的不好就后悔唄?；蛘卟还芑斓暮貌缓?，或許都會(huì)想起過去的日子，沒準(zhǔn)兒都后悔。不過多說一句，人們一般不后悔做了什么，而是后悔當(dāng)初沒做什么。

僅供參考。

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