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父母留下的房改房，母親去世后父親竟瞞著女兒，以 “買賣” 名義低價(jià)過戶給外孫女，還未收房款！女兒發(fā)現(xiàn)后起訴確認(rèn)合同無效，能否勝訴？近日，北京市西城區(qū)人民法院審理一起遺產(chǎn)房屋買賣合同糾紛，認(rèn)定 “房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父親無權(quán)單獨(dú)處分母親遺產(chǎn)份額”，判決合同涉及母親遺產(chǎn)的二分之一份額無效，為 “遺產(chǎn)房處分糾紛” 提供關(guān)鍵裁判標(biāo)準(zhǔn)。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告李敏向法院提出訴訟請求：

確認(rèn)被告李婷（外孫女）與被繼承人李建國（父親）于 2023 年 7 月 3 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》（涉及北京市西城區(qū)一號房屋，下稱一號房屋）無效；

本案訴訟費(fèi)用由被告李婷承擔(dān)。

李敏訴稱，她與第三人李娟（姐姐）是李建國、張嵐（母親）的女兒，也是二人的法定繼承人；李婷是李娟之女。一號房屋原登記在李建國名下，是 2006 年房改售房時(shí)，李建國、張嵐用二人工齡優(yōu)惠以成本價(jià)共同購買的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2007 年 7 月張嵐去世，2024 年 3 月李建國去世。

2024 年 5 月，她因遺產(chǎn)繼承查詢房屋檔案時(shí)發(fā)現(xiàn)：2023 年 7 月 3 日，李建國與李婷隱瞞 “房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)” 的事實(shí)，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將一號房屋以 1145.4 萬元價(jià)格 “出售” 給李婷，并辦理過戶；7 月 5 日，李婷又將房屋 20% 份額贈(zèng)與李建國，現(xiàn)房屋為李婷（80%）與李建國（20%）按份共有。但自始至終，李婷未按合同約定支付購房款，完全是 “名義買賣”。

李敏認(rèn)為，一號房屋在張嵐去世后，已成為李建國與全體法定繼承人（李敏、李娟）的共同財(cái)產(chǎn)，李建國無權(quán)單獨(dú)處分；李婷明知房屋有其他繼承人，仍配合隱瞞事實(shí)簽訂合同，侵犯其合法繼承權(quán)，合同應(yīng)屬無效。

（二）被告答辯理由

被告李婷辯稱：

一號房屋雖原是李建國、張嵐共有，但 2017 年 3 月李建國補(bǔ)交 29 萬元面積超標(biāo)款，重新領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，房屋已變?yōu)槔罱▏鴤€(gè)人財(cái)產(chǎn)，有權(quán)單獨(dú)處分；

李建國生前多次表示要將房屋贈(zèng)與自己，2023 年 6 月 30 日還寫了自書遺囑，明確 “遺贈(zèng)房屋”；2023 年 7 月 3 日的《北京市存量房屋買賣合同》只是 “名義買賣”，實(shí)際是贈(zèng)與（未約定交房、違約責(zé)任，也未收房款），合同有效；

自己后來贈(zèng)與李建國 20% 份額，就是考慮到張嵐的遺產(chǎn)份額，相當(dāng)于返還了李敏應(yīng)繼承的 16.67%（六分之一），現(xiàn)同意按六分之一份額給李敏房屋折價(jià)款，未損害其權(quán)益。

（三）第三人陳述

第三人李娟述稱：認(rèn)可李婷的全部答辯意見，認(rèn)為李建國有權(quán)處分房屋，合同有效。

（四）法院查明核心事實(shí)

房屋權(quán)屬背景：

一號房屋是 2006 年李建國、張嵐婚姻存續(xù)期內(nèi)，通過房改以成本價(jià)購買，使用二人工齡優(yōu)惠，產(chǎn)權(quán)登記在李建國名下，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)；2007 年 7 月張嵐去世（未留遺囑），2024 年 3 月李建國去世。

合同簽訂與過戶細(xì)節(jié)：

2023 年 7 月 3 日，李建國與李婷簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定成交價(jià) 1145.4 萬元，李婷需于當(dāng)日付款，未約定交房、違約責(zé)任；同日房屋過戶至李婷名下，李婷未支付任何購房款；7 月 5 日，李婷與李建國簽訂《贈(zèng)與合同》，將房屋 20% 份額贈(zèng)與李建國，現(xiàn)登記為李婷 80%、李建國 20% 按份共有。

關(guān)鍵證據(jù)爭議：

李婷提交 2017 年 3 月甲公司（李建國原單位）收款憑證，主張李建國補(bǔ)交面積超標(biāo)款后房屋變?yōu)閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)，李敏對真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可 “改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”；李婷提交李建國 2023 年 6 月 30 日、7 月 6 日兩份自書遺囑（均表示遺贈(zèng)房屋給李婷）及視頻、公證材料，李敏認(rèn)可真實(shí)性，但認(rèn)為 “后續(xù)贈(zèng)與 20% 份額的行為，視為撤回部分遺囑”。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

一號房屋是否屬李建國、張嵐夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李建國能否單獨(dú)處分；

李建國與李婷簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是 “買賣” 還是 “贈(zèng)與”，效力如何；

合同是否因 “惡意串通損害李敏權(quán)益” 無效。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

一號房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李建國無權(quán)單獨(dú)處分張嵐遺產(chǎn)份額

根據(jù)《民法典》第一千一百五十三條，“夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的外，遺產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)”。本案中：

一號房屋是 2006 年李建國、張嵐婚后用二人工齡購買的房改房，雖登記在李建國名下，但符合 “夫妻共同財(cái)產(chǎn)” 特征；

2017 年李建國補(bǔ)交的 “面積超標(biāo)款”，是為滿足房屋上市條件的必要支出，未改變房屋 “婚后共同取得” 的屬性，不能因此轉(zhuǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)；

2007 年張嵐去世后，房屋一半份額歸李建國所有，另一半作為張嵐的遺產(chǎn)，由法定繼承人李建國、李敏、李娟共同共有（未分割），李建國無權(quán)單獨(dú)處分這部分份額。

合同名為 “買賣” 實(shí)為 “贈(zèng)與”，但不影響遺產(chǎn)份額的無效認(rèn)定

法院結(jié)合以下事實(shí)，認(rèn)定合同性質(zhì)為 “贈(zèng)與”：

合同未約定交房時(shí)間、違約責(zé)任，不符合正常買賣合同要件；

李婷未支付 1145.4 萬元購房款，李建國生前也未主張；

李建國多份自書遺囑均表示 “遺贈(zèng)房屋”，與 “買賣” 意思矛盾。

但 “贈(zèng)與” 性質(zhì)不改變 “無權(quán)處分” 的核心問題：李建國可處分自己享有的 50% 份額（含繼承張嵐的部分），但無權(quán)處分張嵐遺產(chǎn)中屬于李敏、李娟的份額，故涉及張嵐遺產(chǎn)的 50% 份額部分，仍屬無權(quán)處分。

李建國與李婷存在 “惡意串通”，損害李敏權(quán)益

《民法典》第一百五十四條規(guī)定，“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效”。本案中：

李建國、李婷是張嵐的近親屬，明知張嵐去世后房屋有其他繼承人，仍通過 “名義買賣” 過戶，未告知李敏；

李婷未支付房款，且后續(xù)贈(zèng)與 20% 份額的行為，進(jìn)一步證明二人知曉 “未完全處分遺產(chǎn)份額”，主觀上存在共同故意，客觀上損害了李敏的繼承權(quán)，故涉及張嵐遺產(chǎn)的 50% 份額部分無效。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)被繼承人李建國與被告李婷于 2023 年 7 月 3 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中，涉及北京市西城區(qū)一號房屋二分之一所有權(quán)份額（即原屬被繼承人張嵐的遺產(chǎn)份額）的部分無效；

四、案件啟示

（一）繼承人：警惕 “遺產(chǎn)房私下處分”，及時(shí)主張權(quán)利

知曉遺產(chǎn)范圍：父母去世后，及時(shí)查詢房產(chǎn)、存款等遺產(chǎn)信息，明確 “夫妻共同財(cái)產(chǎn)” 中屬于遺產(chǎn)的部分（如本案中房屋的 50% 份額），避免被其他繼承人隱瞞；

留存權(quán)利證據(jù)：保存 “親屬關(guān)系證明、死亡證明、房屋購買憑證（如工齡證明、付款記錄）”，證明自己的法定繼承人身份及遺產(chǎn)份額；

及時(shí)起訴維權(quán)：發(fā)現(xiàn)遺產(chǎn)被私下處分（如過戶、出售），在知道權(quán)益受損后 3 年內(nèi)起訴，主張 “合同無效” 或 “返還遺產(chǎn)份額”，避免超過訴訟時(shí)效。

（二）處分遺產(chǎn)房：需經(jīng)全體繼承人同意，切勿 “自作主張”

不單獨(dú)處分共同遺產(chǎn)：夫妻一方去世后，若遺產(chǎn)未分割，房屋等共同財(cái)產(chǎn)屬于全體繼承人共有，任何一方（如本案中的李建國）無權(quán)單獨(dú)出售、過戶，需經(jīng)其他繼承人書面同意；

拒絕 “名義交易”：以 “低價(jià)買賣、零付款” 形式過戶遺產(chǎn)房，即使名義是 “贈(zèng)與”，若涉及他人遺產(chǎn)份額，仍可能被認(rèn)定 “惡意串通”，導(dǎo)致合同部分或全部無效；

優(yōu)先協(xié)商分割：處分遺產(chǎn)房前，先與其他繼承人協(xié)商分割方案（如按份共有、折價(jià)補(bǔ)償），簽訂書面協(xié)議并公證，避免后續(xù)糾紛。

（三）受贈(zèng)人 / 買受人：核實(shí)遺產(chǎn)房權(quán)屬，避免 “踩坑”

核查房屋背景：購買或接受贈(zèng)與 “遺產(chǎn)房” 時(shí)，務(wù)必核實(shí) “是否有其他繼承人”“遺產(chǎn)是否已分割”，可要求對方提供 “繼承公證書” 或 “全體繼承人同意書”；

留存無爭議證據(jù)：若對方承諾 “無其他繼承人”，需留存書面聲明；支付購房款時(shí)，通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注 “購房款”，避免現(xiàn)金交易，防止后續(xù)被認(rèn)定 “名義買賣”；

警惕 “近親屬交易”：與近親屬進(jìn)行遺產(chǎn)房交易時(shí)，更要注重程序合法，因 “惡意串通” 的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格，一旦涉及無權(quán)處分，自身權(quán)益可能無法保障。

（四）房改房特殊注意：工齡優(yōu)惠不改變共同屬性

房改房屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)：使用夫妻二人工齡購買的房改房，即使登記在一方名下、后續(xù)補(bǔ)交少量款項(xiàng)，仍屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方去世后，另一半份額需作為遺產(chǎn)分割；

保存工齡證明：購買房改房時(shí)，留存 “工齡審批表、購房合同”，證明二人工齡貢獻(xiàn)，為后續(xù)遺產(chǎn)分割提供依據(jù)。

遺產(chǎn)房處分涉及多方權(quán)益，需恪守 “公平、誠信” 原則，全體繼承人共同參與、依法辦理，才能避免 “合同無效” 的風(fēng)險(xiǎn)，保障每一方的合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容