這年頭賣房，誰還敢吊著價？

別說開盤價得有驚喜，就連放風(fēng)價也不能“嚇人”。

以前，放風(fēng)價可都拉得高高的。

基本能高出20%，“放4萬開3萬”也不新鮮。

就是為了拔高你的心理預(yù)期。

等一開盤，實(shí)價比放風(fēng)價低好幾千，很容易讓你產(chǎn)生“撿便宜”的錯覺。

現(xiàn)在可沒人敢玩這招兒了，放風(fēng)價越來越務(wù)實(shí)。

尤其今年的純新盤，放風(fēng)價與開盤價相差都不大。

山西建投最典型，3個盤的放風(fēng)價都靠譜。

建投奧體譽(yù)院小高層3萬3、洋房3萬6，還送車位和中央空調(diào)。

這要在以前，南開出個新盤，至少得放風(fēng)到4字頭。

建投譽(yù)河院小高層2萬7，跟前兩期差不多。

建投東府小高1萬8，洋房2萬2，與板塊內(nèi)在售新盤價基本持平。

格調(diào)的幾個新盤，放風(fēng)價也同樣務(wù)實(shí)。

格調(diào)安瀾花園洋房放風(fēng)價1.86萬起，甚至比旁邊新盤房價都低不少，排卡量很不錯。

格調(diào)爾雅洋房放風(fēng)3萬8，首開也是3.8萬。

剛亮相的格調(diào)昆庭花園，洋房預(yù)計2萬1，旁邊融創(chuàng)御園二手房也得2萬左右，從放風(fēng)價來看是不是就挺有性價比。

天津金茂府小高層放風(fēng)3萬6，實(shí)際首開價就是3.5-3.6萬。

金茂泮湖滿庭小高層放風(fēng)3.5-3.6萬，開盤價3.4-3.5萬，基本吻合。

金地梅江印放風(fēng)價330萬起，95平米3萬5起，與周邊新盤幾乎持平……

這波兒新盤的放風(fēng)策略都有個共同點(diǎn)：貼近現(xiàn)實(shí)，不虛不飄。

當(dāng)然，也有放風(fēng)價放猛了的。

比如河?xùn)|某新盤，高層放風(fēng)2萬9、小高層3萬。

但周邊二手房才1.5-1.9萬，能看海河的也就2萬3左右，差距有點(diǎn)大。

結(jié)果開盤確實(shí)不盡人意。

南開某洋房，放風(fēng)價5萬，在排卡階段直接“勸退”一些買房人。

但卻開出4萬5的價格，而且越賣越低，現(xiàn)在都有3萬8的特惠房。

為什么放風(fēng)價都如此“誠實(shí)”了？

最直接的原因就是：

買房人理性，完全不接受溢價，能賣得好的盤，說到底就是超強(qiáng)性價比。

如果放“瘋”價，拔得太高，反而會嚇退買房人。

肯定一放一個不支聲，連到訪都不愿意。

現(xiàn)在信息這么透明，周邊二手房什么價、競品什么價，都擺明面上。

你放風(fēng)價高出一大截，除非產(chǎn)品真的逆天，否則就是在自嗨。

放風(fēng)價趨于務(wù)實(shí)，也是樓市現(xiàn)狀的反映。

?房企要流量、要氛圍、要聚集效應(yīng)。

賣房太難，產(chǎn)品再好，沒人關(guān)注，啥都白搭。

所以放風(fēng)價必須盡量精準(zhǔn)，甚至低于預(yù)期，才能吸引大量到訪，形成“聚集效應(yīng)”。

現(xiàn)場人一多，氛圍就拱起來了，中介更愿意帶客，自媒體也來蹭熱度，先形成熱盤印象。

因?yàn)槭组_非常重要！

一炮而紅，才能立住熱盤標(biāo)簽；一旦啞火，后面就涼涼，只能降價吸引買房人。

靠放風(fēng)價蓄客是關(guān)鍵中的關(guān)鍵，必須理性，順風(fēng)也不能浪。

尤其在地價、容積率、建筑規(guī)范都不確定的情況下，房企也明白：

能收一波是一波，盡量縮短銷售周期，拒絕長尾效應(yīng)。

?品質(zhì)不是靠放風(fēng)價放出來的，是靠實(shí)景做出來的。

自住時代，賣房得靠實(shí)景。

所以都在卷提前兌現(xiàn)，大門、會所、園林……

先做出炫酷的實(shí)景，報一個沒那么夸張的價格，再配一個低于放風(fēng)價的開盤價，讓買房人感覺到“這產(chǎn)品配這價格，挺值！”

銷量自然也就上來了。

這方面綠城做的比較成熟，比如綠城曉月熙棠，實(shí)景挺炸裂。

買房人的“心理賬戶”一下子就上來了。

綠城曉月熙棠實(shí)景圖

市場買不買賬，“喊價”沒用，還得真刀真槍的比劃。

放風(fēng)價是門學(xué)問，也是心理博弈。

放太高，買房人跑了：“這價格誰買誰冤大頭!”

放太低，買房人也懷疑：“是不是檔次低？品質(zhì)差？”

這是對買房人接受度的“壓力測試”。

測試好了是聚客，測試不好就是趕客。