作者：周軍律師.

如需幫助可關(guān)注，私信必復(fù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

那么，對于政府 “保交樓” 項目，商品房消費者能解除合同要求返還購房款嗎？

有觀點認(rèn)為，“房屋不能交付與無實際交付可能”在實踐認(rèn)定中較為困難、基于商品房消費者價款返還請求權(quán)與民法典第四百一十六條購置款超級優(yōu)先權(quán)在優(yōu)待基礎(chǔ)上具有類似性等原因，商品房消費者可自由選擇以房屋交付請求權(quán)或價款返還請求權(quán)實現(xiàn)保護(hù)。

這種做法雖將權(quán)利實現(xiàn)方式交給商品房消費者選擇，但也會引發(fā)新的難題，即若有政府“保交樓”等政策的支持，原則上應(yīng)認(rèn)定為具有“實際交付可能”，但此時商品房消費者若紛紛選擇實現(xiàn)價款返還請求權(quán)，則不僅會致破產(chǎn)房企陷入更大的資金困境，還會致使特定政策之目的落空；然若房屋的確無法交付時，商品房消費者執(zhí)意要求交付房屋也無意義。

因此，承載“保交樓”等政策之房企重整程序中，應(yīng)首先保障商品房消費者在房屋竣工驗收合格后的房屋交付請求權(quán)，這不僅有助于保障居住目標(biāo)的實現(xiàn)，也符合契約嚴(yán)守原則。

只有在“房屋不能交付且無實際交付可能”的情形下，商品房消費者才能據(jù)《批復(fù)》第3條主張房屋價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)實現(xiàn)。

在許多 “保交樓” 項目中，雖然存在延期交付情況，但政府通過資金監(jiān)管、協(xié)調(diào)資源等方式，推動項目持續(xù)建設(shè)，有明確的交付預(yù)期。若房屋最終能夠交付，且延期時間在合理范圍內(nèi)，法院可能不支持消費者解除合同的請求。某 “保交樓” 項目因資金周轉(zhuǎn)困難延期半年交付，在政府介入后，開發(fā)商積極復(fù)工建設(shè)，向消費者通報工程進(jìn)度，預(yù)計半年后可順利交房，此時消費者以延期交房為由要求解除合同，法院可能綜合考量項目實際情況，駁回消費者訴求。

需要注意的是，若 “保交樓” 項目因開發(fā)商資金鏈斷裂、土地糾紛等原因，已確定無法交付房屋，消費者有權(quán)解除合同，且其購房款返還請求權(quán)具有優(yōu)先性。例如，某項目土地被法院查封，開發(fā)商已無資金繼續(xù)建設(shè)，經(jīng)評估確定無法交付，消費者可解除合同，優(yōu)先獲得購房款返還。

周軍律師提醒，在政府 “保交樓” 項目中，商品房消費者能否解除合同要求返還購房款，需依據(jù)具體的法律規(guī)定以及項目實際情況判斷。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

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