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在不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)過(guò)程中，競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)買(mǎi)成功后，發(fā)現(xiàn)該不動(dòng)產(chǎn)存在某種未披露的瑕疵，遂向執(zhí)行法院提出撤銷(xiāo)拍賣(mài)、“退貨退保證金”的情況較多。對(duì)于何種條件下能夠撤銷(xiāo)拍賣(mài)，存在較大爭(zhēng)議，有必要進(jìn)行分析研究。

一

不動(dòng)產(chǎn)瑕疵未披露的表現(xiàn)及成因

不動(dòng)產(chǎn)的瑕疵情形非常多，除常見(jiàn)的面積不符、存在租賃等瑕疵外，有的瑕疵雖不普遍但對(duì)拍賣(mài)程序影響較大，例如：不動(dòng)產(chǎn)存在違章建筑，買(mǎi)受人競(jìng)買(mǎi)后，城管部門(mén)要求拆除，否則無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)；不動(dòng)產(chǎn)交付后，經(jīng)鑒定系危房，有關(guān)部門(mén)通知買(mǎi)受人立即搬離；競(jìng)得工業(yè)土地廠房后，發(fā)現(xiàn)所在區(qū)域被控制規(guī)劃，既不得新建也不能加蓋，其他改造措施也受到很大限制；競(jìng)得“學(xué)區(qū)房”后，發(fā)現(xiàn)學(xué)位已被占用，且在6年內(nèi)無(wú)法重新利用學(xué)位；不動(dòng)產(chǎn)被案外人非法占據(jù)，長(zhǎng)期無(wú)法騰退等。此外，有的雖不構(gòu)成法律上的瑕疵，但也會(huì)對(duì)交易價(jià)格產(chǎn)生影響，如該房屋曾發(fā)生兇殺或者自殺事件，即所謂“兇宅”，買(mǎi)受人也強(qiáng)烈要求撤銷(xiāo)拍賣(mài)。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)瑕疵的查明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)規(guī)定》）第六條的規(guī)定，法院實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)查明拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并予以說(shuō)明。因此，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的瑕疵狀況，并在拍賣(mài)公告中予以載明，這符合經(jīng)濟(jì)性的原則，也契合陽(yáng)光司法的要求。但要求執(zhí)行法院窮盡調(diào)查所有瑕疵客觀上比較困難。

首先，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)比較復(fù)雜，土地性質(zhì)多樣，各類(lèi)行政管理規(guī)定層出不窮。若全面披露不動(dòng)產(chǎn)的所有瑕疵，執(zhí)行法院至少需要提供類(lèi)似“房產(chǎn)中介”式的服務(wù)，司法資源投入很大。另外，拍賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)也不局限于本轄區(qū)，執(zhí)行法官赴異地處置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要花費(fèi)更多的精力。要求執(zhí)行法官化身“房產(chǎn)中介”，準(zhǔn)確調(diào)查并披露不動(dòng)產(chǎn)的所有瑕疵信息，存在實(shí)際困難。

其次，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人不配合。不動(dòng)產(chǎn)瑕疵狀況，其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)是最清楚的。如果是正常的買(mǎi)賣(mài)，所有權(quán)人主動(dòng)提供不動(dòng)產(chǎn)的瑕疵信息、買(mǎi)受人或者中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行核實(shí)，信息獲取成本是最低的。但在強(qiáng)制執(zhí)行程序，所有權(quán)人成為被執(zhí)行人，往往不愿意提供該不動(dòng)產(chǎn)的瑕疵信息，有的甚至利用不動(dòng)產(chǎn)瑕疵阻礙執(zhí)行。被執(zhí)行人不配合，造成信息調(diào)查難度大增。

最后，近年來(lái)，強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)踐朝著簡(jiǎn)化中間程序、提升執(zhí)行效率方向發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)全面取代傳統(tǒng)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)拍賣(mài)，定向詢(xún)價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)逐步取代評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。拍賣(mài)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)逐步從強(qiáng)制執(zhí)行程序退出。在拍賣(mài)機(jī)構(gòu)退出后，執(zhí)行法官相當(dāng)于直接“從事”拍賣(mài)工作，在拍賣(mài)經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)性方面與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)相比有一定差距；評(píng)估機(jī)構(gòu)退出后，使得一些原本記載在評(píng)估報(bào)告上的信息缺失。而不動(dòng)產(chǎn)交易牽涉很多問(wèn)題，缺乏專(zhuān)業(yè)支持，容易造成執(zhí)行法院調(diào)查瑕疵情況不全。

綜上，執(zhí)行工作追求窮盡調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的所有瑕疵并予以披露，但在實(shí)踐中并不能完全實(shí)現(xiàn)。一些重要瑕疵未披露，容易造成買(mǎi)受人不滿(mǎn)，并向執(zhí)行法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)拍賣(mài)。

二

買(mǎi)受人申請(qǐng)撤銷(xiāo)拍賣(mài)的相關(guān)規(guī)定

撤銷(xiāo)司法拍賣(mài)，涉及執(zhí)行程序效力、法律秩序穩(wěn)定及當(dāng)事人權(quán)利保障等多重利益平衡。在我國(guó)，司法拍賣(mài)通常被認(rèn)為是公法行為，在一定程度上代表了人民法院的司法公信力，因此買(mǎi)受人申請(qǐng)撤銷(xiāo)拍賣(mài)的門(mén)檻較高。

根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，由于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的文字說(shuō)明、視頻或者照片展示以及瑕疵說(shuō)明嚴(yán)重失實(shí)，致使買(mǎi)受人產(chǎn)生重大誤解，購(gòu)買(mǎi)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請(qǐng)求撤銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)，法院應(yīng)當(dāng)支持。從文義上看，該條款所規(guī)定的撤銷(xiāo)拍賣(mài)的構(gòu)成要件不夠明確。買(mǎi)受人申請(qǐng)撤銷(xiāo)拍賣(mài)，需要符合“嚴(yán)重失實(shí)”“重大誤解”和“購(gòu)買(mǎi)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”三個(gè)要件。但能否構(gòu)成該要件，需要進(jìn)一步解釋。比如，拍賣(mài)公告披露的信息本身是真實(shí)的，但有一些瑕疵信息沒(méi)有披露，是否構(gòu)成“嚴(yán)重失實(shí)”。

此外，實(shí)踐中，很多法院在拍賣(mài)公告載明：“標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院不承擔(dān)本標(biāo)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。特別提醒：有意競(jìng)買(mǎi)者請(qǐng)實(shí)地勘察，參加競(jìng)拍的競(jìng)買(mǎi)人視為對(duì)標(biāo)的現(xiàn)狀充分了解和確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)?！蹦芊窬痛苏J(rèn)定執(zhí)行法院已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責(zé)任承擔(dān)予以公示說(shuō)明，進(jìn)而對(duì)買(mǎi)受人撤銷(xiāo)拍賣(mài)的申請(qǐng)一律不予支持，也存在爭(zhēng)議。

不同法院在面對(duì)前述問(wèn)題時(shí)觀點(diǎn)迥異。除前述條款外，現(xiàn)行司法解釋和規(guī)范性文件沒(méi)有作更細(xì)化的規(guī)定。

三

不動(dòng)產(chǎn)撤銷(xiāo)拍賣(mài)案件的審理重點(diǎn)

執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在保障司法拍賣(mài)法律關(guān)系穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，平衡雙方當(dāng)事人的利益，正確適用前述司法解釋規(guī)定，以維護(hù)社會(huì)公平正義。為此，筆者認(rèn)為，應(yīng)重點(diǎn)審理以下幾個(gè)方面：

1.執(zhí)行法院是否披露基本信息。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、占有使用情況、戶(hù)型圖、交易稅目和稅率、已知瑕疵等信息現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，不得以“現(xiàn)狀拍賣(mài)”為由免除調(diào)查職責(zé)；同時(shí)在拍賣(mài)公告中公示不動(dòng)產(chǎn)占有使用情況，不得在拍賣(mài)公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。雖然該意見(jiàn)未規(guī)定不披露基本信息的后果，但基本權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明，已經(jīng)影響到拍賣(mài)行為的效力；讓競(jìng)買(mǎi)人“猜盲盒”，亦與強(qiáng)制執(zhí)行公平公正的原則相悖。因此，買(mǎi)受人對(duì)此提出異議，通常應(yīng)撤銷(xiāo)拍賣(mài)。至于執(zhí)行法院的免責(zé)聲明能否成為其一律不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的依據(jù)，筆者認(rèn)為，參照拍賣(mài)法第十八條、第二十七條、第六十一條的規(guī)定，未說(shuō)明拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵，給買(mǎi)受人造成損害的，買(mǎi)受人有權(quán)向拍賣(mài)人要求賠償，即免除拍賣(mài)人瑕疵擔(dān)保責(zé)任的前提是要向競(jìng)買(mǎi)人說(shuō)明其知道或者應(yīng)當(dāng)知道的瑕疵。司法拍賣(mài)與民事拍賣(mài)雖然有所不同，但也應(yīng)當(dāng)遵循拍賣(mài)的基本要求，不能將調(diào)查拍賣(mài)物瑕疵的義務(wù)都推給競(jìng)買(mǎi)人。

2.未披露的瑕疵信息是否對(duì)成交價(jià)產(chǎn)生較大影響。如果未披露的瑕疵對(duì)成交價(jià)影響不大，并未造成利益失衡，則不應(yīng)當(dāng)作為撤銷(xiāo)拍賣(mài)的理由。比如，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)司法拍賣(mài)成交并交付后，經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定為危房，有關(guān)部門(mén)通知買(mǎi)受人搬離。如果該不動(dòng)產(chǎn)的主要價(jià)值是土地，其上房屋在總體估價(jià)中占比甚少，就不宜以此為由撤銷(xiāo)拍賣(mài)，以保持司法拍賣(mài)的穩(wěn)定性；反之，如果房屋在總體估價(jià)中占比相當(dāng)高，不撤銷(xiāo)將造成顯著不公，則對(duì)于買(mǎi)受人提出的撤銷(xiāo)拍賣(mài)的訴求可予支持。

3.未披露的信息能否從公開(kāi)渠道獲得。如前所述，執(zhí)行法院很難做到披露執(zhí)行標(biāo)的的所有瑕疵。競(jìng)買(mǎi)人去參與司法拍賣(mài)，也應(yīng)當(dāng)有心理預(yù)期，即執(zhí)行法院不可能提供“房產(chǎn)中介”式的細(xì)致服務(wù)，其也需要承擔(dān)一定的瑕疵注意義務(wù)，并做相應(yīng)的調(diào)查。對(duì)于不做任何調(diào)查，競(jìng)買(mǎi)成功后又以執(zhí)行法院未予披露為由申請(qǐng)撤銷(xiāo)拍賣(mài)的，執(zhí)行法院不應(yīng)支持。除了向拍賣(mài)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)外，競(jìng)買(mǎi)人只能根據(jù)公開(kāi)渠道去獲取信息。如果該信息是無(wú)法從公開(kāi)渠道取得，而是所有權(quán)人或者司法機(jī)關(guān)才能調(diào)查的信息，苛求買(mǎi)受人掌握，對(duì)其顯然不公平。

來(lái)源： 山東高法

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