【文章簡介】看似簡單的房產(chǎn)過戶，竟然暗藏如此多風(fēng)險？長葛一起百萬房產(chǎn)糾紛的背后，隱藏著哪些不為人知的法律“陷阱”？過戶手續(xù)辦完就萬事大吉了嗎？陳曉峰律師以親辦案例深度解析，教你避開過戶路上那些意想不到的“雷區(qū)”！

【文章正文】

(一) 借名買房：信任下的巨大隱患

在我處理的長葛本地眾多房產(chǎn)糾紛中，借名買房引發(fā)的官司尤為令人唏噓。印象深刻的是張先生一家的遭遇。張先生因個人征信問題，購房時借用了摯友李先生的名字。起初，彼此信任，約定明確。房子順利過戶到李先生名下，張先生安心入住還貸十幾年。然而，誰能料到，后來李先生因債務(wù)問題，債權(quán)人直接申請查封并拍賣了這套房子！晴天霹靂！張先生拿著當(dāng)年的協(xié)議和付款憑證四處奔波，卻面臨極其艱難的法律困境。《民法典》第209條明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。這意味著，房產(chǎn)登記在誰名下，法律上就是誰的。內(nèi)部的協(xié)議很難直接對抗善意的第三方債權(quán)人。這個案子教訓(xùn)深刻：再深的感情，在利益和風(fēng)險面前都可能變得脆弱。選擇借名買房，等于將自己的巨額財產(chǎn)完全系于他人之身，風(fēng)險極高，應(yīng)盡量避免。

(二) 共有產(chǎn)證：沉默的另一半并非默許

長葛一處老宅的繼承問題也頗具代表性。王老伯去世后，名下房產(chǎn)由三個子女繼承，產(chǎn)權(quán)證登記為三人“按份共有”，每人三分之一。老大和小妹長期在外地，房子由老二一家居住多年。后來老二因生意急需用錢，瞞著兄妹倆，偷偷將整棟房產(chǎn)低價抵押給了小額貸款公司，并辦理了抵押登記手續(xù)。老大和小妹毫不知情，直到貸款公司上門催收，才驚覺自家房產(chǎn)已被抵押。雖然他們有權(quán)追責(zé)老二，甚至可能追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任，但想要直接撤銷這個已經(jīng)登記的抵押，過程會非常艱難。《民法典》第301條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。但善意第三人基于不動產(chǎn)登記簿的公示公信效力而取得的權(quán)利受法律保護。這警示我們，對于共有房產(chǎn)，權(quán)利人必須時刻關(guān)注動態(tài)，光有名字在產(chǎn)證上不聞不問，風(fēng)險同樣巨大。清晰的產(chǎn)權(quán)管理和及時的溝通非常重要。

(三) 婚前購婚房：感情濃時的模糊地帶

年輕人長葛購房安家是喜事，但在婚前購買婚房的操作上，不少情侶因抹不開面子或過于樂觀，為日后埋下了糾紛種子。比如小陳和小趙準備結(jié)婚，小陳父母出資首付購買了一套婚房，因為小陳當(dāng)時工作還不穩(wěn)定，貸款需要小趙作為共同借款人才能批下來。房產(chǎn)證自然就寫上了小陳和小趙兩人的名字。幾年后，婚姻破裂，雙方就房產(chǎn)歸屬爭執(zhí)不休。小陳父母拿出當(dāng)時出資憑證，主張是借款或?qū)π￡悅€人的贈與。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》的規(guī)定，婚前一方父母為雙方購置房屋出資的，該出資一般應(yīng)當(dāng)認定為對雙方的贈與，除非有特別約定為對自己子女個人的贈與。加上房產(chǎn)證是兩人名字，分割時情況非常復(fù)雜?；榍肮餐I房，務(wù)必清晰簽署書面協(xié)議，明確出資性質(zhì)（是借款、對己方子女贈與還是對雙方的贈與）和產(chǎn)權(quán)歸屬份額，將丑話說在前頭，是對感情和財產(chǎn)的雙重保護。

(四) 稅費承擔(dān)：口頭承諾難有憑據(jù)

過戶環(huán)節(jié)中的稅費問題看似小細節(jié)，實則常成為矛盾的爆發(fā)點。長葛本地曾有一單二手房買賣，買賣雙方口頭約定所有稅費由買家承擔(dān)。到了過戶現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)因賣家持有多套房，交易產(chǎn)生的個稅數(shù)額遠超預(yù)期。買家覺得被“坑”，憤而拒絕承擔(dān)，交易陷入僵局，甚至鬧到法院。法院最終判決的關(guān)鍵依據(jù)是書面合同如何約定?！睹穹ǖ洹窂娬{(diào)合同自由原則，但口頭協(xié)議在發(fā)生爭議時證明難度極高。所有關(guān)于價格、稅費承擔(dān)、付款方式、過戶時間等核心條款，都必須白紙黑字寫在買賣合同里。務(wù)必清晰寫清楚每一項稅費由哪方承擔(dān)（是賣家、買家還是按政策各自承擔(dān)），別讓“打包價”、“包稅”這些模糊概念埋下隱患。

(五) 順利過戶非終點：善后環(huán)節(jié)不可忽視

很多朋友以為拿到新房產(chǎn)證，過戶流程就圓滿結(jié)束了，這是一種常見的誤區(qū)。在我接觸的長葛案例中，有買家過戶幾年后才發(fā)現(xiàn)，原房主拖欠了多年物業(yè)費和取暖費，金額巨大，物業(yè)公司直接起訴新業(yè)主。雖然最終新業(yè)主可以通過法律途徑向前業(yè)主追償，但過程繁瑣耗時。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，債權(quán)具有相對性，買賣房屋時，新業(yè)主一般無須承擔(dān)前業(yè)主所欠與原業(yè)主個人相關(guān)的債務(wù)（如物業(yè)費），但物業(yè)公司可以直接依據(jù)物業(yè)合同向產(chǎn)權(quán)人（即新業(yè)主）主張權(quán)利，而新業(yè)主需通過法律途徑向前業(yè)主追索。因此，在辦理交接手續(xù)時，務(wù)必結(jié)清水、電、燃氣、物業(yè)費、供暖費、寬帶、固定電話等所有費用，并留存繳費憑證。要求原業(yè)主書面承諾不存在未結(jié)清費用并約定違約責(zé)任，是保護自己最有效的方式。鑰匙和房產(chǎn)證到手，不代表徹底了結(jié)，善終的清理工作不可或缺。

面對房產(chǎn)這一普通人最重要的資產(chǎn)之一，其中的法律風(fēng)險無處不在。長葛的陳曉峰律師建議廣大市民朋友，在進行任何房產(chǎn)過戶操作前，務(wù)必謹慎對待，盡可能尋求專業(yè)法律意見，詳細審查合同條款，做好風(fēng)險預(yù)判。保護好自己的“家底”，才能安居樂業(yè)。 如有法律疑問，歡迎咨詢陳曉峰律師