隨著樓市政策效應(yīng)衰退，主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)。2025年上半年房企業(yè)績(jī)繼續(xù)承壓，頭部房企的營(yíng)收和凈利潤(rùn)不同程度的有所下降。

在這種背景下，房地產(chǎn)分化進(jìn)一步加劇，一方面是區(qū)域分化，不同城市、同一個(gè)城市區(qū)域的市場(chǎng)快速分化；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)之間分化，部分房企通過產(chǎn)品、品牌和綜合運(yùn)營(yíng)等能力脫穎而出，部分房企則被邊緣化。

如何在一個(gè)分化市場(chǎng)中生存是每一家房企必須思考的問題。

分化與聚焦

城市與區(qū)域的分化，加速市場(chǎng)洗牌速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速向一二線城市的核心區(qū)域集中，使得這些優(yōu)勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，北京、上海、杭州、成都、西安等少數(shù)片區(qū)土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，多數(shù)城市或區(qū)域的土地市場(chǎng)冷淡。

企業(yè)間的分化也在加劇。2025年上半年銷售超千億房企僅剩4家，較去年同期減少2家，民營(yíng)房企資產(chǎn)負(fù)債表疲軟。頭部房企在銷售和拿地等方面優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯，上半年，拿地金額超過百億的房企不到10家。

綠城中國(guó)業(yè)績(jī)報(bào)顯示，2025年上半年，上半年自投項(xiàng)目銷售金額為803億元，一二線城市銷售額貢獻(xiàn)占比提升至約86%，長(zhǎng)三角占比約69%。同時(shí)，在杭州、北京、上海、廣州、西安等18個(gè)城市，綠城位列當(dāng)?shù)劁N售前十，尤其杭州為綠城中國(guó)貢獻(xiàn)了近一半的銷售業(yè)績(jī)。

綠城中國(guó)通過對(duì)高能級(jí)城市的精準(zhǔn)深耕，使其在行業(yè)整體下行時(shí)，依然能夠憑借稀缺的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲得市場(chǎng)青睞，并在競(jìng)爭(zhēng)激烈的核心市場(chǎng)持續(xù)領(lǐng)先。

上半年，綠城中國(guó)持續(xù)鞏固在核心城市的優(yōu)勢(shì)地位,新增貨值907億元，合計(jì)獲取35個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益土地款362億元，拿地金額和新增貨值均在行業(yè)前列。其中包含位于上海、蘇州、南京等地的多個(gè)優(yōu)質(zhì)高價(jià)地塊。

綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋說，高端住宅市場(chǎng)曾因限價(jià)長(zhǎng)期供應(yīng)不足，需求被壓制，近兩年隨著優(yōu)質(zhì)低密地塊和核心地塊的供應(yīng)，高端需求正在逐步釋放。綠城敢于在此時(shí)出手，正是基于其對(duì)核心城市市場(chǎng)長(zhǎng)期看好的戰(zhàn)略定力，以及對(duì)自身“產(chǎn)品力”能夠消化高地價(jià)的充分自信。

短期陣痛與長(zhǎng)期價(jià)值

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，房屋新開工面積下降20.0%，商品房銷售額下降5.5%。與此同時(shí)，6月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比普遍下降，其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，為八個(gè)月來最差表現(xiàn)。北京、廣州、深圳的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%、0.5%和0.6%。

在這種背景下，任何一家房企的業(yè)績(jī)下滑都并非孤例。數(shù)據(jù)顯示，上半年行業(yè)整體開發(fā)投資46658億元，下降11.2%。61家房企合計(jì)預(yù)虧超400億元，24家實(shí)現(xiàn)盈利68.68億元至80.16億元，6家凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，12家扭虧。

8下旬，綠城中國(guó)（03900.HK）公布2025年中期業(yè)績(jī)，上半年?duì)I收533.7億元，同比下降23.3%；股東應(yīng)占利潤(rùn)2.1億元，同比下降89.7%。業(yè)績(jī)下降主要因上半年結(jié)轉(zhuǎn)面積減少，結(jié)轉(zhuǎn)毛利下降導(dǎo)致。

截至2025年6月底，綠城中國(guó)期末銀行存款及現(xiàn)金667.95億元，總借貸加權(quán)平均利息成本3.6%，同比下降40個(gè)基點(diǎn)；現(xiàn)金短債比達(dá)2.9倍，創(chuàng)歷史新高。

下半年，綠城中國(guó)可售資源1763億元，其中存量在售865億元，新推898億元。權(quán)益已售未結(jié)1435億元，平均權(quán)益占比72%。

在當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)下，綠城中國(guó)能夠取得這一業(yè)績(jī)已屬難能可貴。

對(duì)于營(yíng)收和利潤(rùn)下滑原因，綠城中國(guó)稱是“項(xiàng)目交付節(jié)奏變化與主動(dòng)計(jì)提資產(chǎn)減值”導(dǎo)致。在市場(chǎng)下行期，許多房企選擇粉飾報(bào)表，推遲壞賬或減值計(jì)提。綠城選擇在業(yè)績(jī)低谷期“主動(dòng)出清”，對(duì)庫存資產(chǎn)進(jìn)行減值處理，這是一種財(cái)務(wù)上的“斷舍離”。

這一做法雖然短期內(nèi)造成了利潤(rùn)的虧損，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，卻能優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量，為未來的輕裝上陣創(chuàng)造條件。這種做法表明綠城管理層并非追求短期利潤(rùn)的賬面光鮮，而是擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，堅(jiān)守“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”的底線，為未來發(fā)展創(chuàng)造了空間。

在市場(chǎng)“唯規(guī)模論”的時(shí)代，綠城曾因其對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)守而顯得“另類”。但在行業(yè)深度調(diào)整、去化困難的當(dāng)下，品牌力、產(chǎn)品力、服務(wù)力成為吸引客戶的決定性因素。綠城銷量的穩(wěn)定與領(lǐng)先，證明了其長(zhǎng)期積累的“好產(chǎn)品”口碑，正在轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)份額。這是一種健康的、有質(zhì)量的增長(zhǎng)，而非通過盲目擴(kuò)張或低價(jià)促銷獲得的虛假繁榮。

求生與求變

面對(duì)持續(xù)分化的市場(chǎng)格局與行業(yè)深調(diào)，房企若想站穩(wěn)腳跟，就必須系統(tǒng)性提升投資精準(zhǔn)度、運(yùn)營(yíng)效率和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。近年來，綠城中國(guó)從多維度發(fā)力，進(jìn)行求生求變。

首先，全力推進(jìn)去化，加速現(xiàn)金回籠。在銷售策略方面，綠城中國(guó)堅(jiān)持一手抓首開兌現(xiàn)，一手抓存量去化，持續(xù)推進(jìn)全周期管理升級(jí)，實(shí)現(xiàn)新老項(xiàng)目指標(biāo)雙重突破。

上半年，綠城共推出17個(gè)首開項(xiàng)目，平均去化率達(dá)80%，較去年同期提升2個(gè)百分點(diǎn)；這些項(xiàng)目不僅實(shí)現(xiàn)了普遍溢價(jià)，較交底會(huì)整體溢價(jià)約15億元，溢價(jià)率更達(dá)104%，顯著強(qiáng)化了經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)。針對(duì)存量項(xiàng)目，綠城堅(jiān)定推行“老盤新做”策略，制定更加靈活、更具針對(duì)性的營(yíng)銷方案，上半年實(shí)現(xiàn)2021年及以前的庫存去化約190億元，加速了現(xiàn)金回流。

其次，精準(zhǔn)投資，實(shí)現(xiàn)高效轉(zhuǎn)化。上半年新獲取的35個(gè)項(xiàng)目平均權(quán)益比約77%，維持較高水平。其中，一二線城市新增貨值占比達(dá)88%，貨值約801億元；浙江優(yōu)質(zhì)三四線城市貨值約106億元，占比約12%，在安全性、流動(dòng)性和盈利性之間取得良好平衡。

值得一提的是，上半年新拓項(xiàng)目預(yù)計(jì)全部將在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)首開，預(yù)計(jì)當(dāng)年銷售轉(zhuǎn)化率約55%，為公司的流動(dòng)性安全提供了堅(jiān)實(shí)保障。

第三、推進(jìn)組織架構(gòu)優(yōu)化，全面提升人效。綠城持續(xù)推進(jìn)“集團(tuán)-城市”兩級(jí)架構(gòu)落地，兩級(jí)管控單元占比已達(dá)82%，顯著壓縮了管理層級(jí)、提升決策效率。

在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，公司注重“外引內(nèi)培”，上半年外部引進(jìn)核心人才超過160人，內(nèi)部選拔培養(yǎng)關(guān)鍵崗位特戰(zhàn)隊(duì)68人。同時(shí)，推行總部與基層的能力聯(lián)動(dòng)機(jī)制，選派70名總部核心人才下沉一線，有效提升區(qū)域公司的綜合運(yùn)營(yíng)能力。

堅(jiān)守產(chǎn)品力引領(lǐng)，以“好房子”贏得市場(chǎng)。在政策倡導(dǎo)“好房子”的背景下，綠城持續(xù)升級(jí)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)體系。公司更新《綠城好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，推出可落地、可推廣的「好房子」實(shí)操IP技術(shù)手冊(cè)，從前瞻技術(shù)到實(shí)踐應(yīng)用全面引領(lǐng)。

此外，綠城大力推進(jìn)隔聲降噪、同層排水、三聯(lián)供空調(diào)系統(tǒng)等核心技術(shù)落地，不斷夯實(shí)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品力不僅成為綠城的品牌標(biāo)簽，更直接帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)效益提升，實(shí)現(xiàn)了真正有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

通過上述多維舉措，綠城中國(guó)在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境中，逐步構(gòu)建起多維度的關(guān)鍵能力體系……在面對(duì)行業(yè)持續(xù)調(diào)整與市場(chǎng)深度分化之際，企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？綠城中國(guó)的答案可總結(jié)為：攻克存貨、創(chuàng)新引領(lǐng)、穩(wěn)健投資、深化戰(zhàn)略——并正通過全方位鍛造核心競(jìng)爭(zhēng)能力，積極爭(zhēng)取通往未來的入場(chǎng)券。

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