在探討當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱的觀點(diǎn)再次引起了廣泛關(guān)注。

8月13日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱在2025博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表了對(duì)住房消費(fèi)的獨(dú)到見(jiàn)解，引發(fā)了業(yè)界的深思。

樊綱指出，住房消費(fèi)也是消費(fèi)。住房消費(fèi)可能是人一生當(dāng)中最大的一項(xiàng)消費(fèi)，而且是人一生中離不開(kāi)的消費(fèi)。但關(guān)于住房消費(fèi)的統(tǒng)計(jì)方法，可能顯著低估了中國(guó)實(shí)際的住房消費(fèi)規(guī)模。

他解釋說(shuō)：當(dāng)居民擁有自住房、而非將其出租時(shí)，其實(shí)際居住行為本身就構(gòu)成一種消費(fèi)——這叫“影子租金”，

雖然這部分消費(fèi)不算進(jìn)GDP，但卻是居民財(cái)富的重要組成部分。

樊綱進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，如果將自有住房的影子租金納入統(tǒng)計(jì)，那么住房消費(fèi)在GDP中的比重將會(huì)顯著提升。

說(shuō)到樊綱，不少人可能還記得幾年前他那段“六個(gè)錢包”的發(fā)言。2018年，他在節(jié)目中被問(wèn)到“年輕人是否要買房時(shí)”，他提出夫妻倆上面六個(gè)錢包都能起作用。

所謂的這六個(gè)錢包，分別是：男方父母，男方爺爺奶奶，男方姥姥姥爺（外婆外公），女方父母，女方爺爺奶奶，女方姥姥姥爺。

樊綱稱，六個(gè)錢包湊在一塊兒能夠幫助支付首付的話，“還是買房好”，應(yīng)該利用好按揭貸款的機(jī)制；如果財(cái)力不允許，則應(yīng)考慮租房，不要勉強(qiáng)“上車”。

這話當(dāng)時(shí)火了，但很多人批評(píng)這是在鼓勵(lì)“啃老”。

后來(lái)樊綱也解釋，他不是號(hào)召大家去掏空長(zhǎng)輩，而是——很多年輕人靠自己確實(shí)難買房。他建議年輕人如果財(cái)力不允許，則應(yīng)考慮租房，待條件允許時(shí)再考慮購(gòu)房。

樊綱多次強(qiáng)調(diào)，租房在某些情況下比購(gòu)房更為劃算。他指出，中國(guó)房租和房?jī)r(jià)的比例是世界最低的。年輕人剛進(jìn)入社會(huì)，往往無(wú)力承擔(dān)買房這件事，因此，租房成為了一個(gè)更為實(shí)際的選擇。

在這次論壇上，樊綱雖然沒(méi)直接重復(fù)“六個(gè)錢包”，但再次提到了住房消費(fèi)被低估的問(wèn)題，并間接提及了租房的重要性。

雖然他并沒(méi)有直接給出結(jié)論，但暗示了住房消費(fèi)在現(xiàn)實(shí)中的深刻影響。

樊綱認(rèn)為，無(wú)論是買房自住還是出租，都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正面貢獻(xiàn)。畢竟房子背后關(guān)聯(lián)著裝修、家電等上百個(gè)行業(yè)，也關(guān)系著大量的就業(yè)。

你買房之后，就要裝修、購(gòu)買家電等，這些行為都能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

面對(duì)房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期低迷，樊綱表示理解，并指出：所有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)類似的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

他認(rèn)為，中國(guó)仍然處在早期發(fā)展階段。預(yù)計(jì)還有巨大的發(fā)展?jié)摿τ写龑?shí)現(xiàn)，潛在總供給能夠在需求的拉動(dòng)下實(shí)現(xiàn)更快的增長(zhǎng)。

此外，樊綱還提到了一個(gè)新觀點(diǎn)，他說(shuō)“需求”和“需要”本是兩個(gè)概念。需求是有貨幣購(gòu)買能力支撐的需要。

比如，大家都希望住進(jìn)1000㎡的房子里，但是經(jīng)濟(jì)實(shí)力只允許買30平，那么實(shí)際需求就只是30平方米。

我們的理解是，在他看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展?jié)摿?，但是，“需要”和“需求”是兩碼事——人人都想住大房子，但真正能掏錢買單的“需求”，才決定市場(chǎng)的真實(shí)邊界。

樊綱的這一觀點(diǎn)，無(wú)疑是對(duì)那些將購(gòu)房需求簡(jiǎn)單等同于人口數(shù)量的觀點(diǎn)的反駁。

至于樓市什么時(shí)候見(jiàn)底？其實(shí)去年在博鰲房地產(chǎn)論壇上樊綱就說(shuō)過(guò)：房地產(chǎn)可能已經(jīng)接近谷底，但房地產(chǎn)到谷底之后還有一個(gè)在谷底爬行的階段，還會(huì)經(jīng)歷一段困難的時(shí)期。

他補(bǔ)充道，一個(gè)波動(dòng)不是一兩個(gè)月、一兩年就過(guò)去的，40年積累的問(wèn)題大概需要一段時(shí)間進(jìn)行修補(bǔ)。

按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情看，樊綱的確沒(méi)說(shuō)錯(cuò)，或許去年就已經(jīng)奠定了樓市觸底的基礎(chǔ)，但要想完成觸底，恐怕不是短時(shí)間內(nèi)的事，他說(shuō)一兩年也不夸張。你看現(xiàn)在，不還在探底的過(guò)程中嗎？

你覺(jué)得呢？