你能想象嗎？業(yè)主大會(huì)都已經(jīng)解聘了老物業(yè)，還選聘了新物業(yè)，可老物業(yè)就是賴著不走，這一賴就是近三年。而更讓人意想不到的是，退場后的老物業(yè)竟然把業(yè)主告上法庭，索要這三年的物業(yè)費(fèi)，還一審、二審都勝訴了。這究竟是怎么回事？這筆錢業(yè)主到底該不該付？

在北京石景山區(qū)，有這樣一個(gè)案例。某大廈的業(yè)主們因?qū)υ飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格等問題不滿，于 2017 年底通過業(yè)主大會(huì)公開招標(biāo)，選定了新的物業(yè)企業(yè)，并在 2018 年 1 月與新物業(yè)簽訂合同，同時(shí)向老物業(yè)發(fā)了終止服務(wù)、準(zhǔn)備交接的告知函。
按照規(guī)定，三十天后就該完成交接。然而，老物業(yè)卻拒絕退場。住建部門對(duì)其進(jìn)行了處罰，業(yè)主委員會(huì)也將其告上法庭，歷經(jīng)一審、二審，均判定老物業(yè)應(yīng)退出。但即便如此，老物業(yè)還是拖到了 2020 年 11 月才完成交接。
在這近三年的時(shí)間里，老物業(yè)不僅沒走，2023 年還向多位業(yè)主發(fā)送催交通知，索要 2018 年 1 月到 2020 年 11 月的物業(yè)費(fèi)，在索要未果后，于 2024 年起訴了部分業(yè)主。令人驚訝的是，老物業(yè)在這些訴訟中一審、二審均獲勝訴。
法院認(rèn)為，在雙方協(xié)商、訴訟及判決執(zhí)行過程中，老物業(yè)仍在為小區(qū)提供事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)，所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)。但被起訴的業(yè)主們卻覺得很委屈，他們認(rèn)為物業(yè)被解聘后強(qiáng)行提供服務(wù)，就是強(qiáng)買強(qiáng)賣，不應(yīng)該支付這筆物業(yè)費(fèi)。
從法律層面來看，《民法典》第 949 條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)退場并做好交接，違反規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)。但在實(shí)際判例中，情況卻并不簡單。
律師們對(duì)此也有不同的看法。有律師認(rèn)為，如果物業(yè)確實(shí)提供了服務(wù)，而業(yè)主又沒有積極推動(dòng)交接，或者物業(yè)滯留客觀上避免了小區(qū)癱瘓，比如商辦物業(yè)一旦停擺損失巨大，那么法院可能會(huì)基于公平原則，支持物業(yè)索要部分物業(yè)費(fèi)。但也有律師堅(jiān)持認(rèn)為，商辦和住宅不應(yīng)區(qū)別對(duì)待，像廣州司法實(shí)踐中，通常按照指導(dǎo)案例和民法典規(guī)定，不支持物業(yè)索要拒不退場期間的物業(yè)費(fèi)。而且，如果爭議發(fā)生在民法典生效前，或者業(yè)主大會(huì)解聘程序違法，又或者沒有明確要求老物業(yè)退場等，都可能導(dǎo)致業(yè)主敗訴。
目前，該老物業(yè)在 2025 年又再次起訴了部分業(yè)主，案件將于 9 月 5 日開庭。這場關(guān)于物業(yè)費(fèi)的糾紛，不僅關(guān)乎業(yè)主和物業(yè)的切身利益，也引發(fā)了社會(huì)對(duì)于物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域法律問題的廣泛關(guān)注。在法律規(guī)定明確的情況下，實(shí)際判例卻存在差異，這也讓我們看到了法律實(shí)踐的復(fù)雜性。到底是應(yīng)該嚴(yán)格按照法律條文，還是更多地考慮實(shí)際情況中的各種因素？這或許是整個(gè)行業(yè)都需要思考的問題。
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