房屋是最典型的不動(dòng)產(chǎn)，而房屋所有權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。未經(jīng)登記，除法律另有規(guī)定的，不發(fā)生效力。

　　網(wǎng)友咨詢：

　　完成房屋過(guò)戶登記，就一定享有所有權(quán)嗎？

　　張海濤律師解答：

　　完成房屋過(guò)戶登記并不一定意味著登記人一定享有所有權(quán)。

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)屬，需要審查不動(dòng)產(chǎn)登記原因，涉及交易關(guān)系取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)時(shí)，需要審查出賣人是否為有權(quán)處分、是否存在合法有效的買賣合同以及房產(chǎn)是否辦理過(guò)戶登記。只有滿足這些條件，買受人才能取得房產(chǎn)所有權(quán)。

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書只是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒布的權(quán)利證明文件，具有初步證明效力，但其只能推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的存在，并不能直接決定實(shí)體上所有權(quán)的存在與否。如果出賣人為無(wú)權(quán)處分，買受人屬于善意取得的情況下，仍可獲得房屋所有權(quán)。但如果雙方之間沒(méi)有合法有效的買賣關(guān)系或者未辦理過(guò)戶登記，買受人則無(wú)權(quán)取得所有權(quán)。

　　張海濤律師補(bǔ)充：

　　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

　?。ㄒ唬┰谌嗣穹ㄔ翰榉庵耙押炗喓戏ㄓ行У臅尜I賣合同；

　?。ǘ┰谌嗣穹ㄔ翰榉庵耙押戏ㄕ加性摬粍?dòng)產(chǎn)；

　?。ㄈ┮阎Ц度?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

　?。ㄋ模┓且蛸I受人自身原因未辦理過(guò)戶登記

　　【法律依據(jù)】

　　《中華人民共和國(guó)民法典》

　　第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

　　依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　　第二百一十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

　　國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

　　第二十八條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

　?。ㄒ唬┰谌嗣穹ㄔ翰榉庵耙押炗喓戏ㄓ行У臅尜I賣合同；

　?。ǘ┰谌嗣穹ㄔ翰榉庵耙押戏ㄕ加性摬粍?dòng)產(chǎn)；

　?。ㄈ┮阎Ц度?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

　?。ㄋ模┓且蛸I受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

張海濤律師

江蘇云崖律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。法律研究生，長(zhǎng)期從事建筑工程、公司法務(wù)、房產(chǎn)糾紛、投資理財(cái)、勞動(dòng)工傷、股權(quán)糾紛等方面的研究和服務(wù)，具有深厚的法學(xué)功底和豐富的實(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，執(zhí)業(yè)以來(lái)服務(wù)過(guò)幾百個(gè)各類主體，切實(shí)維護(hù)了客戶的權(quán)益。