8月國務(wù)院全體會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“采取有力措施鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”。從“止跌回穩(wěn)”到“鞏固態(tài)勢(shì)”，政策指明從激活需求、優(yōu)化供給、穩(wěn)定預(yù)期等多方面，不斷積蓄房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的積極因素。

而作為從供給端激活市場(chǎng)存量的關(guān)鍵，優(yōu)化存量土地也是實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的重要一環(huán)。本文梳理重慶存量土地的現(xiàn)狀、成因及多種優(yōu)化路徑，旨在展現(xiàn)城市土地資源正向高效、可持續(xù)的方向發(fā)展。

重慶存量土地現(xiàn)狀與結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

△土地開發(fā)現(xiàn)狀：

平臺(tái)公司、部分民企持有的土地，形成“沉淀資產(chǎn)”；

央國企開發(fā)效率高，有效庫存占比超過70%，成為“高效典范”

從存量住宅土地工程狀態(tài)來看，平臺(tái)公司與早期民企地塊，未開工死庫占比69%，庫存中在建占比25%，停工占2%，已竣工未銷售占4%，已進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段。

央國企庫存流動(dòng)性最佳，以在建工程為主，占比59%，已竣工現(xiàn)房庫存占7%；民企庫存中除2010-2016年間拿地未開發(fā)死庫存占59%以外，在建占比27%，已竣工現(xiàn)房庫存占8%；平臺(tái)公司庫存儲(chǔ)備性極強(qiáng)，未開工庫存占比89%，在建庫存11%。

△存量土地結(jié)構(gòu)：

央國企庫存質(zhì)量最優(yōu)，平臺(tái)庫存積滯

市場(chǎng)廣義庫存量處于高位，平臺(tái)和民企低效資產(chǎn)超八成，有效庫存占比極低。

壓力主體：庫存主要壓在平臺(tái)公司和民企手中，各占比超40%。

效率瓶頸：平臺(tái)庫存中88%未開發(fā)；民企超半數(shù)庫存為無效資產(chǎn)。

高效典范：央國企庫存規(guī)模小，其中71%為有效庫存，運(yùn)營效率顯著領(lǐng)先。

重慶存量土地高庫存成因分析

①平臺(tái)公司持續(xù)兜底拿地，以戰(zhàn)略儲(chǔ)備為主，開發(fā)節(jié)奏慢；

2010-2025年，商品住宅市場(chǎng)高速發(fā)展，民企活躍，拿地可建體量占比60%，平臺(tái)儲(chǔ)備超3000萬方土地。

2016-2020年市場(chǎng)熱度延續(xù)，土地供應(yīng)量放緩，民企參與度升至65%，央國企入場(chǎng)搶占份額，拿地占比提升至30%，平臺(tái)占比降至12%。

2021年起行業(yè)調(diào)整，民企拿地轉(zhuǎn)淡，央國企聚焦熱點(diǎn)板塊，平臺(tái)托底其他區(qū)域，形成民企小幅領(lǐng)先、平臺(tái)與央國企并進(jìn)格局。

央國企開發(fā)周期普遍在5年內(nèi)；民企兌現(xiàn)速度更快，以3年內(nèi)為主；而平臺(tái)公司早期擇優(yōu)緩慢開發(fā)，2023-2024年所拿地塊均未實(shí)現(xiàn)交付。

②土地區(qū)位、土地性質(zhì)受限，開發(fā)盈利預(yù)期低；

區(qū)位因素層面，由于拿地位置位于城市遠(yuǎn)郊，區(qū)域成熟度低，人口基礎(chǔ)薄弱，缺乏開發(fā)基礎(chǔ)，企業(yè)選擇暫緩開發(fā)；土地性質(zhì)層面，因地塊帶有商辦部分，開發(fā)盈利預(yù)期低，制約整體地塊開發(fā)效率；此外，約9%的土地因企業(yè)暴雷而閑置。

重慶存量土地優(yōu)化路徑盤點(diǎn)

△合作開發(fā)：

前期民企通過收并購實(shí)現(xiàn)增儲(chǔ)與土地盤活，目前多企業(yè)聚焦代建激活國企存量土地

2017至2025年間，重慶市場(chǎng)通過收并購、股權(quán)合作及代建等模式，累計(jì)盤活存量可建體量超3000萬方，反映出存量土地運(yùn)營方式的階段性演變。

2020年及以前，以融創(chuàng)、恒大為代表的企業(yè)收購存量土地與爛尾項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資源重整；同期，龍湖、華宇等本土企業(yè)則依托與國企平臺(tái)的股權(quán)合作，實(shí)現(xiàn)增儲(chǔ)與土地盤活；

2020年后，企業(yè)操作模式轉(zhuǎn)向，逐漸由重資產(chǎn)投入過渡至輕資產(chǎn)輸出。龍湖、綠城等積極與國企平臺(tái)進(jìn)行代建合作，憑借品牌與管理輸出，有效激活國企存量土地。

△土地調(diào)規(guī)：

通過調(diào)規(guī)，更改土地用地性質(zhì)，盤活存量土地

針對(duì)存量土地盤活，實(shí)施分類精準(zhǔn)規(guī)劃調(diào)整：

片區(qū)整體開發(fā)： 調(diào)整方向?yàn)橥晟茀^(qū)域功能，明確未來產(chǎn)業(yè)聚集度、生活配套體量及居住占比，從宏觀上提升土地價(jià)值。

商住混合用地： 調(diào)整方向?yàn)閮?yōu)化空間布局，通過重新配置商業(yè)與居住的空間比例，提高開發(fā)效率和市場(chǎng)吸引力。

純商業(yè)用地： 調(diào)整方向?yàn)樵黾泳幼◇w量促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)，根據(jù)其區(qū)位條件，調(diào)增居住用地比例，以加快項(xiàng)目開發(fā)，有效盤活閑置資產(chǎn)。

△土地逆回購：

通過專項(xiàng)債券逆回購閑置土地，主力回購新興板塊存量土地，優(yōu)化市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)

今年3月，自然資源與財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，重慶截至目前擬回購金額超550億元，其中中心城區(qū)占比31%。

逆回購?fù)恋爻顺晌挥诃h(huán)線外，集中于蔡家、茶園等新興板塊，體量占比81%，耗資占比64%。環(huán)線內(nèi)則聚焦楊家坪、石橋鋪等成熟西區(qū)，體量占比19%，耗資占比36%。

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