廣州黃埔區(qū)的老張花了28萬元買下小區(qū)產(chǎn)權(quán)車位，卻每月收到一張150元的車位管理費(fèi)賬單，他困惑不已：“明明已經(jīng)交了每月每平方米3.5元的物業(yè)費(fèi)，怎么車位還要單獨(dú)收費(fèi)？”

老張的困惑并非個(gè)例。近年來，隨著私家車數(shù)量增加，車位買賣日益普遍，但隨之而來的車位管理費(fèi)糾紛也層出不窮。

許多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，購買車位后每月還需支付幾十到上百元不等的管理費(fèi)，而物業(yè)公司表示這部分費(fèi)用獨(dú)立于物業(yè)費(fèi)，即使車位空置不用也必須繳納。

01 三重費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)、管理費(fèi)，究竟區(qū)別在哪？

購買車位后產(chǎn)生的費(fèi)用爭(zhēng)議，首先需要理清三個(gè)概念：物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)（車位購買費(fèi)）和車位管理費(fèi)。

物業(yè)費(fèi)是業(yè)主為享受物業(yè)服務(wù)支付的費(fèi)用，包括小區(qū)公共區(qū)域的保潔、綠化、電梯維護(hù)、安保巡邏等服務(wù)。

停車費(fèi)（或稱車位購買費(fèi)）是消費(fèi)者購買車位產(chǎn)權(quán)時(shí)一次性付給開發(fā)商的費(fèi)用，包括車位的建設(shè)成本和開發(fā)商的利潤。

車位管理費(fèi)則是物業(yè)公司為車位提供的“專屬服務(wù)”收取的費(fèi)用，主要包括地下車庫的照明、保潔、通風(fēng)、道閘維護(hù)等。

02 法律依據(jù)：為什么買了車位還要交管理費(fèi)？

《民法典》第275條規(guī)定：占用業(yè)主共有道路或場(chǎng)地的車位屬于全體業(yè)主，其收益扣除20%-25%管理費(fèi)后，剩余應(yīng)納入維修資金。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)明確歸屬個(gè)人的車位，即使業(yè)主已經(jīng)購買了車位產(chǎn)權(quán)，物業(yè)公司仍需要提供管理和維護(hù)服務(wù)，這些服務(wù)會(huì)產(chǎn)生持續(xù)的成本。

律師解釋說：“*物業(yè)公司對(duì)地下停車場(chǎng)的整體管理（如照明、通風(fēng)、監(jiān)控）是持續(xù)性的服務(wù)，即使業(yè)主未使用車位，這些服務(wù)仍在運(yùn)行，因此需要收取相應(yīng)費(fèi)用?！?/p>

03 空置車位：為什么沒有停車也要交費(fèi)？

最讓業(yè)主難以接受的是：即使車位空著不用，管理費(fèi)也照收不誤。

物業(yè)公司對(duì)此的解釋是：車庫的燈、監(jiān)控、清潔工不會(huì)因?yàn)槟硞€(gè)車位空置就停止服務(wù)。

古田縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在2025年8月27日的物業(yè)服務(wù)常見問題解答中也明確表示：“購買了車位并不免除繳納車位管理費(fèi)的義務(wù)?！?/p>

法律實(shí)踐同樣支持這一觀點(diǎn)。江蘇南通某小區(qū)業(yè)主因未啟用車位，法院判決其無需支付啟用前的管理費(fèi)，但啟用后仍需按時(shí)繳納。

04 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的巨大差異

車位管理費(fèi)并沒有全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各地甚至各小區(qū)之間的差異顯著。

2024年多地出臺(tái)了政府指導(dǎo)價(jià)：廣州規(guī)定車位管理費(fèi)最高120元/月；銀川確定地下車位60元/月；山東日照的普通住宅車位服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)僅為20元/月。

豪華小區(qū)的車庫可能有自動(dòng)洗車設(shè)備、智能道閘，收費(fèi)自然較高；普通小區(qū)的車庫可能只有基本照明和保潔服務(wù)，收費(fèi)相對(duì)較低。

05 服務(wù)內(nèi)容：管理費(fèi)到底買來了什么？

業(yè)主繳納了車位管理費(fèi)，有權(quán)獲得相應(yīng)的服務(wù)。一般來說，車位管理費(fèi)包含以下幾項(xiàng)服務(wù)：

物業(yè)需保證車庫基礎(chǔ)設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，如照明、排氣扇、道閘系統(tǒng)等。

定期打掃車庫，保持地面清潔，不堆積灰塵。

安排保安巡邏，防止車輛被盜或受損。

保障監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行，確保發(fā)生意外時(shí)有據(jù)可查。

如果車輛在車位上發(fā)生刮蹭、損壞甚至被盜，物業(yè)有義務(wù)協(xié)助業(yè)主固定證據(jù)，如調(diào)取監(jiān)控、查找記錄。如果是因?yàn)槲飿I(yè)失職（如監(jiān)控?fù)p壞未維修、保安未巡邏）導(dǎo)致車輛受損，物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

06 維權(quán)途徑：面對(duì)不合理收費(fèi)怎么辦？

當(dāng)業(yè)主認(rèn)為車位管理費(fèi)不合理或服務(wù)不到位時(shí)，有多種維權(quán)途徑可供選擇。

如果物業(yè)亂收費(fèi)，可以向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)管理部門投訴。物價(jià)局會(huì)核查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合市場(chǎng)行情。

如果物業(yè)收費(fèi)沒有依據(jù)或服務(wù)跟不上，可以撥打12315向市場(chǎng)監(jiān)督管理局舉報(bào)。

業(yè)主還可以起訴物業(yè)，要求調(diào)整不合理收費(fèi)或賠償損失。例如，廣州曾有小區(qū)的業(yè)主因車庫經(jīng)常停電、監(jiān)控長期損壞而起訴物業(yè)，法院判決物業(yè)減免3個(gè)月管理費(fèi)，并賠償業(yè)主500元“精神損失費(fèi)”。

成立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)協(xié)商也是一種有效方式。2024年廣東東莞某小區(qū)200余戶業(yè)主集體起訴物業(yè)，最終迫使管理費(fèi)下調(diào)30%。

07 避免糾紛：購車位前的預(yù)防措施

為避免購買車位后的管理費(fèi)糾紛，消費(fèi)者在購車前可以采取以下預(yù)防措施：

仔細(xì)閱讀合同條款：查看購房合同和物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確車位管理費(fèi)是否包含在物業(yè)費(fèi)中以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

詢問收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：購車前主動(dòng)詢問車位管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整機(jī)制。

對(duì)比周邊小區(qū)：了解周邊類似小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，判斷自身小區(qū)收費(fèi)是否合理。

保留相關(guān)證據(jù)：保留轉(zhuǎn)賬記錄、繳費(fèi)憑證、催款通知等至少5年，作為可能發(fā)生的糾紛證據(jù)。

2024年最高人民法院數(shù)據(jù)顯示，全國法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，車位管理費(fèi)爭(zhēng)議占比達(dá)19%，同比上升7個(gè)百分點(diǎn)。

隨著多地政府指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)和監(jiān)管措施的完善，車位管理費(fèi)正逐步走向規(guī)范化。南京已禁止物業(yè)通過限制車輛出入等方式催交管理費(fèi)，珠海萬山群島允許“公積金支付車位管理費(fèi)”，成都試點(diǎn)“車位共享”模式降低空置率。

這些政策的核心都是讓車位管理回歸“服務(wù)本質(zhì)”而非“盈利工具”。