廣州黃埔區(qū)的老張花了28萬元買下小區(qū)產(chǎn)權(quán)車位，卻每月收到一張150元的車位管理費賬單，他困惑不已：“明明已經(jīng)交了每月每平方米3.5元的物業(yè)費，怎么車位還要單獨收費？”

老張的困惑并非個例。近年來，隨著私家車數(shù)量增加，車位買賣日益普遍，但隨之而來的車位管理費糾紛也層出不窮。

許多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，購買車位后每月還需支付幾十到上百元不等的管理費，而物業(yè)公司表示這部分費用獨立于物業(yè)費，即使車位空置不用也必須繳納。

01 三重費用：物業(yè)費、車位費、管理費，究竟區(qū)別在哪？

購買車位后產(chǎn)生的費用爭議，首先需要理清三個概念：物業(yè)費、停車費（車位購買費）和車位管理費。

物業(yè)費是業(yè)主為享受物業(yè)服務支付的費用，包括小區(qū)公共區(qū)域的保潔、綠化、電梯維護、安保巡邏等服務。

停車費（或稱車位購買費）是消費者購買車位產(chǎn)權(quán)時一次性付給開發(fā)商的費用，包括車位的建設成本和開發(fā)商的利潤。

車位管理費則是物業(yè)公司為車位提供的“專屬服務”收取的費用，主要包括地下車庫的照明、保潔、通風、道閘維護等。

02 法律依據(jù)：為什么買了車位還要交管理費？

《民法典》第275條規(guī)定：占用業(yè)主共有道路或場地的車位屬于全體業(yè)主，其收益扣除20%-25%管理費后，剩余應納入維修資金。

對于產(chǎn)權(quán)明確歸屬個人的車位，即使業(yè)主已經(jīng)購買了車位產(chǎn)權(quán)，物業(yè)公司仍需要提供管理和維護服務，這些服務會產(chǎn)生持續(xù)的成本。

律師解釋說：“*物業(yè)公司對地下停車場的整體管理（如照明、通風、監(jiān)控）是持續(xù)性的服務，即使業(yè)主未使用車位，這些服務仍在運行，因此需要收取相應費用?！?/p>

03 空置車位：為什么沒有停車也要交費？

最讓業(yè)主難以接受的是：即使車位空著不用，管理費也照收不誤。

物業(yè)公司對此的解釋是：車庫的燈、監(jiān)控、清潔工不會因為某個車位空置就停止服務。

古田縣住房和城鄉(xiāng)建設局在2025年8月27日的物業(yè)服務常見問題解答中也明確表示：“購買了車位并不免除繳納車位管理費的義務?！?/p>

法律實踐同樣支持這一觀點。江蘇南通某小區(qū)業(yè)主因未啟用車位，法院判決其無需支付啟用前的管理費，但啟用后仍需按時繳納。

04 收費標準的巨大差異

車位管理費并沒有全國統(tǒng)一的標準，各地甚至各小區(qū)之間的差異顯著。

2024年多地出臺了政府指導價：廣州規(guī)定車位管理費最高120元/月；銀川確定地下車位60元/月；山東日照的普通住宅車位服務費基準價僅為20元/月。

豪華小區(qū)的車庫可能有自動洗車設備、智能道閘，收費自然較高；普通小區(qū)的車庫可能只有基本照明和保潔服務，收費相對較低。

05 服務內(nèi)容：管理費到底買來了什么？

業(yè)主繳納了車位管理費，有權(quán)獲得相應的服務。一般來說，車位管理費包含以下幾項服務：

物業(yè)需保證車庫基礎設施正常運轉(zhuǎn)，如照明、排氣扇、道閘系統(tǒng)等。

定期打掃車庫，保持地面清潔，不堆積灰塵。

安排保安巡邏，防止車輛被盜或受損。

保障監(jiān)控系統(tǒng)正常運行，確保發(fā)生意外時有據(jù)可查。

如果車輛在車位上發(fā)生刮蹭、損壞甚至被盜，物業(yè)有義務協(xié)助業(yè)主固定證據(jù)，如調(diào)取監(jiān)控、查找記錄。如果是因為物業(yè)失職（如監(jiān)控損壞未維修、保安未巡邏）導致車輛受損，物業(yè)應當承擔相應責任。

06 維權(quán)途徑：面對不合理收費怎么辦？

當業(yè)主認為車位管理費不合理或服務不到位時，有多種維權(quán)途徑可供選擇。

如果物業(yè)亂收費，可以向當?shù)匚飪r管理部門投訴。物價局會核查收費標準是否符合市場行情。

如果物業(yè)收費沒有依據(jù)或服務跟不上，可以撥打12315向市場監(jiān)督管理局舉報。

業(yè)主還可以起訴物業(yè)，要求調(diào)整不合理收費或賠償損失。例如，廣州曾有小區(qū)的業(yè)主因車庫經(jīng)常停電、監(jiān)控長期損壞而起訴物業(yè)，法院判決物業(yè)減免3個月管理費，并賠償業(yè)主500元“精神損失費”。

成立業(yè)主委員會與物業(yè)協(xié)商也是一種有效方式。2024年廣東東莞某小區(qū)200余戶業(yè)主集體起訴物業(yè)，最終迫使管理費下調(diào)30%。

07 避免糾紛：購車位前的預防措施

為避免購買車位后的管理費糾紛，消費者在購車前可以采取以下預防措施：

仔細閱讀合同條款：查看購房合同和物業(yè)服務協(xié)議，明確車位管理費是否包含在物業(yè)費中以及收費標準。

詢問收費標準：購車前主動詢問車位管理費的標準及調(diào)整機制。

對比周邊小區(qū)：了解周邊類似小區(qū)的收費標準，判斷自身小區(qū)收費是否合理。

保留相關(guān)證據(jù)：保留轉(zhuǎn)賬記錄、繳費憑證、催款通知等至少5年，作為可能發(fā)生的糾紛證據(jù)。

2024年最高人民法院數(shù)據(jù)顯示，全國法院受理的物業(yè)服務合同糾紛中，車位管理費爭議占比達19%，同比上升7個百分點。

隨著多地政府指導價的出臺和監(jiān)管措施的完善，車位管理費正逐步走向規(guī)范化。南京已禁止物業(yè)通過限制車輛出入等方式催交管理費，珠海萬山群島允許“公積金支付車位管理費”，成都試點“車位共享”模式降低空置率。

這些政策的核心都是讓車位管理回歸“服務本質(zhì)”而非“盈利工具”。