前三年就不用說(shuō)了，你擱哪個(gè)時(shí)間段買房，到現(xiàn)在基本上都是虧錢。

那么接下來(lái)情況會(huì)如何，市場(chǎng)是漲是跌？網(wǎng)絡(luò)上不少大佬都有自己的預(yù)判，不過(guò)要論權(quán)威的話，還是得從業(yè)者，他們?cè)谶@個(gè)市場(chǎng)摸爬滾打數(shù)十年，做出的判斷肯定更具前瞻性。

就拿李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō)吧，這兩年頻繁降價(jià)促銷的行為，其實(shí)已經(jīng)釋放了一些信號(hào)。

另外，房產(chǎn)界的名人王石也對(duì)樓市發(fā)表了自己的看法，他曾經(jīng)多次準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房子市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。比如18年，當(dāng)大家還瘋狂買房囤房時(shí)，王石就提出了“活下去、活得久、活得好”的發(fā)展理念，并成功預(yù)測(cè)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)時(shí)很多人不以為然，但現(xiàn)在看來(lái)，他的判斷已經(jīng)得到驗(yàn)證。

如今，他又提出了三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，值得我們仔細(xì)思考。

.01

調(diào)整期遠(yuǎn)未結(jié)束

他認(rèn)為，這次房子調(diào)整，至少會(huì)持續(xù)3-5年，這不是憑空猜測(cè)，而是基于對(duì)日本和美國(guó)房地產(chǎn)歷史周期研究之后得出的結(jié)論。

要這么講，我們這一輪樓市調(diào)整更確切的說(shuō)是2021年底，從這時(shí)候算起，到現(xiàn)在，房子已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了3年多，調(diào)整確實(shí)還需要時(shí)間。

.02

房企將會(huì)迎來(lái)一輪大洗牌。

對(duì)于這個(gè)判斷，他說(shuō)隨著洗牌開(kāi)始，那些負(fù)債率太高的公司，可能會(huì)面臨被兼并、重組甚至有的會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)；

而對(duì)于那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)，才有機(jī)會(huì)存活下來(lái)。

其實(shí)這種情況在這幾年已經(jīng)很明顯了，不少曾經(jīng)快速擴(kuò)張的房企現(xiàn)在都在面臨巨大的債務(wù)問(wèn)題，有的甚至已經(jīng)陷入破產(chǎn)倒閉。

.03

王石仍然看好房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展。

雖說(shuō)樓市會(huì)經(jīng)歷一輪周期的調(diào)整，房企也會(huì)出現(xiàn)壓力，但是他還是表示，他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)充滿信心，認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)逐步回歸健康的發(fā)展軌道，

并且他還說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更有可能“軟著陸”，而不是像日本當(dāng)年那樣突然崩盤。

其實(shí)，王石的這些觀點(diǎn)并不是隨口說(shuō)的，而是基于深入研究和歷史經(jīng)驗(yàn)，他花費(fèi)了大量時(shí)間研究上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫前后的歷史，才得出這些結(jié)論。

而且，他的判斷是有實(shí)績(jī)支持的——比如2018年他提出“活下去”理念之后，萬(wàn)科就開(kāi)始轉(zhuǎn)型，謹(jǐn)慎拿地、降低負(fù)債、保持現(xiàn)金流，現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)選擇是非常明智的。

.04

普通人要明白幾點(diǎn)

對(duì)我們普通人來(lái)說(shuō)，王石的預(yù)測(cè)也很有參考意義：

首先，不要指望房?jī)r(jià)很快反彈，尤其是回到前幾年的高點(diǎn)。

王石預(yù)計(jì)，到2025年，房?jī)r(jià)更可能是“穩(wěn)中有降”，通過(guò)時(shí)間換空間，慢慢消化泡沫。

其次，市場(chǎng)分化會(huì)加劇

以后，不同城市、不同地段的房子，走勢(shì)會(huì)差別很大。一線城市核心區(qū)因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和人口持續(xù)就去優(yōu)勢(shì)，依然維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至微漲。

但三四線城市因?yàn)槿丝诹鞒觥?kù)存壓力太大，以及出生率下降等劣勢(shì)，價(jià)格可能還會(huì)繼續(xù)維持下行趨勢(shì)。

所以，過(guò)去那種“閉眼買房都賺”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了?，F(xiàn)在買房要更謹(jǐn)慎，盡量避開(kāi)供給過(guò)剩的郊區(qū)和非核心區(qū)域。

王石還特別提到，我們的樓市受政策影響很大，這一點(diǎn)和日本不同。最近政策層面也在不斷出臺(tái)利好，鼓勵(lì)剛需買房，降低市場(chǎng)壓力。

比如，住建部已經(jīng)把“讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”列為2025年的重點(diǎn)任務(wù)。未來(lái)政策層面還可能會(huì)進(jìn)一步放松限購(gòu)、降低房貸利率、首付和稅費(fèi)等。

總的來(lái)說(shuō)，王石和李嘉誠(chéng)看法基本相似：如果是買房自己住，該買就買，房?jī)r(jià)漲跌沒(méi)啥影響——尤其是一線城市核心地段的好房子，將來(lái)的保值增值潛力更大。

只是，買房一定不能盲目加杠桿，要仔細(xì)評(píng)估自己的還款能力。最好的辦法是，把月供控制在每月收入的40%以內(nèi)，再保守一點(diǎn)可以降到30%以內(nèi)，

另外手上還要保留兩年的流動(dòng)資金，比如你每月還貸5000，那么流動(dòng)資金起碼要有5000×12×2=120000。這樣才能避免在不確定性出現(xiàn)時(shí)措手不及，甚至陷入斷供風(fēng)險(xiǎn)。

如果你手上有多套房產(chǎn)，就別再盼著房?jī)r(jià)暴漲賺錢了，這個(gè)趨勢(shì)下，建議重新評(píng)估資產(chǎn)配置，

那些位置偏遠(yuǎn)、品質(zhì)較差的房子，建議能拋就拋，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以保留下來(lái)先進(jìn)行出租，說(shuō)不定還能實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的凈收入。