家人們，今天咱來(lái)聊聊如今這風(fēng)云變幻的房產(chǎn)市場(chǎng)，那真可謂是幾家歡喜幾家愁。最近有個(gè)熱點(diǎn)消息，在房產(chǎn)圈里掀起了驚濤駭浪，那就是非核心區(qū)的 “老破小”，建議大家趕緊置換，而核心資產(chǎn)呢，則可長(zhǎng)期持有。這背后到底有著怎樣的玄機(jī)？別急，聽(tīng)我給您細(xì)細(xì)道來(lái)。

先來(lái)說(shuō)說(shuō)這非核心區(qū)的 “老破小”，如今正面臨著前所未有的困境，而這困境的加劇，和保障房的大力推進(jìn)脫不了干系。您看，這些年保障房建設(shè)的步伐越來(lái)越快，力度也越來(lái)越大。就拿深圳來(lái)說(shuō)，2024 年新增了 4.85 萬(wàn)套配租型保障房，這些保障房租金那叫一個(gè)實(shí)惠，只有市場(chǎng)價(jià)的一半左右。這對(duì)剛需市場(chǎng)的吸引力可太大了，大量原本可能會(huì)去考慮購(gòu)買(mǎi)非核心區(qū) “老破小” 的人群，紛紛被保障房分流。您想想，同樣是解決居住問(wèn)題，一邊是租金低廉的保障房，一邊是又破又舊、價(jià)格還不低的 “老破小”，大多數(shù)人肯定會(huì)選擇前者啊。

再瞧瞧鄭州，那可是 GDP 破萬(wàn)億的國(guó)家中心城市，常住人口 1300 萬(wàn)，每年還有 10 萬(wàn)人口流入呢。就這么一個(gè)看似樓市基本面挺不錯(cuò)的城市，它的老破小價(jià)格卻跌得讓人驚掉下巴。三環(huán)內(nèi)地鐵口的房子，居然都跌到 2000 - 3000 元 /㎡了，而當(dāng)?shù)嘏涫鄯績(jī)r(jià)格還維持在 6000 元左右。這簡(jiǎn)直是天壤之別??！為啥會(huì)這樣呢？其中一個(gè)重要原因就是保障房和老破小的目標(biāo)客群高度重疊。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2022 年全國(guó)保障房存量?jī)H占住房總量的 5%，但需求缺口高達(dá) 1407 萬(wàn)套。這意味著未來(lái)保障房供應(yīng)量越大，對(duì)剛需市場(chǎng)的擠壓就越明顯，首當(dāng)其沖受到影響的就是非核心區(qū)的 “老破小”。

還有啊，這些 “老破小” 自身的問(wèn)題也一大堆。房齡老，很多都是二三十年甚至更久，房屋質(zhì)量開(kāi)始出現(xiàn)各種問(wèn)題，什么墻體開(kāi)裂、水管老化、電路故障，那都是常有的事兒。小區(qū)環(huán)境也差，綠化基本沒(méi)有，停車(chē)位更是緊張得不行，每天回家找個(gè)停車(chē)位都能讓人崩潰。而且沒(méi)有電梯，住在高層的老人上下樓極為不便。戶(hù)型設(shè)計(jì)也過(guò)時(shí)了，空間狹小，采光通風(fēng)都不好。再加上物業(yè)服務(wù)跟不上，衛(wèi)生打掃不及時(shí)，小區(qū)安保也讓人不放心。這樣的居住環(huán)境，和新建的小區(qū)相比，簡(jiǎn)直一個(gè)天上一個(gè)地下。

從投資的角度來(lái)看，非核心區(qū) “老破小” 的前景也十分黯淡。以前大家總想著，老房子說(shuō)不定哪天就拆遷了，還能一夜暴富呢。可現(xiàn)在呢，城市更新的節(jié)奏在放緩，拆遷的難度越來(lái)越大，成本也越來(lái)越高。而且就算真的拆遷，補(bǔ)償款也未必能讓你滿(mǎn)意。另外，這些房子的流動(dòng)性越來(lái)越差，想買(mǎi)的人越來(lái)越少，就算降價(jià)出售，都不一定能找到接盤(pán)俠。您說(shuō)，這樣的房子，留著還有啥用？

再反觀核心資產(chǎn)，那可就完全是另一番景象了。核心資產(chǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是那些位于城市核心地段，配套設(shè)施完善，交通便利，周邊有優(yōu)質(zhì)學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心的房子。這些房子，就像是房產(chǎn)市場(chǎng)里的 “硬通貨”，無(wú)論市場(chǎng)怎么波動(dòng)，它們的價(jià)值始終堅(jiān)挺。

比如說(shuō)北京的朝陽(yáng)區(qū)，像中海萬(wàn)吉玖序這樣位于核心板塊的項(xiàng)目，那銷(xiāo)售成績(jī)相當(dāng)亮眼。在 2025 年 8 月 18 日至 24 日這一周，它就以單周 8 套、0.18 萬(wàn)㎡、2.13 億元的網(wǎng)簽成績(jī)，成為全市新房網(wǎng)簽金額冠軍。項(xiàng)目整體規(guī)劃涵蓋 9 棟 10 - 23 層住宅，最小戶(hù)型面積為 168㎡，套均面積超過(guò) 200㎡。戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，采光通風(fēng)極佳，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)也非常到位。周邊配套更是沒(méi)得說(shuō)，學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)一應(yīng)俱全，交通也十分便利。這樣的房子，不僅居住舒適度高，而且具有很強(qiáng)的保值增值能力。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，城市的發(fā)展往往是圍繞著核心區(qū)域展開(kāi)的。核心區(qū)域集中了城市最優(yōu)質(zhì)的資源，吸引著大量的人才和企業(yè)入駐。隨著城市的發(fā)展，對(duì)核心區(qū)域的需求會(huì)越來(lái)越大，而土地資源卻是有限的，這就導(dǎo)致核心區(qū)域的房子供不應(yīng)求。所以，核心資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的推移不斷提升。而且，就算在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，核心資產(chǎn)也能憑借其自身的優(yōu)勢(shì)，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。就像在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，那些非核心區(qū)的房子價(jià)格可能會(huì)大幅下跌，而核心區(qū)域的房子價(jià)格雖然也會(huì)受到一定影響，但跌幅相對(duì)較小，一旦市場(chǎng)回暖，價(jià)格反彈也會(huì)更快。

咱們?cè)侔涯抗夥诺饺?，看看那些?guó)際大都市，紐約、倫敦、東京，它們的核心區(qū)域房?jī)r(jià)一直都是居高不下的。紐約的曼哈頓，倫敦的金融城，東京的銀座，這些地方的房產(chǎn)，那可是全球投資者競(jìng)相追逐的對(duì)象。它們的價(jià)值不僅僅體現(xiàn)在房屋本身，更體現(xiàn)在其所占據(jù)的稀缺資源和地理位置上。這也充分說(shuō)明了，核心資產(chǎn)在全球范圍內(nèi)都具有很強(qiáng)的吸引力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

回到咱們國(guó)內(nèi)，現(xiàn)在國(guó)家也在大力推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，對(duì)城市的規(guī)劃和建設(shè)更加注重品質(zhì)和可持續(xù)性。這就意味著，未來(lái)核心區(qū)域的資源會(huì)更加集中，配套設(shè)施會(huì)更加完善，核心資產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)進(jìn)一步提升。所以，對(duì)于那些手里持有核心資產(chǎn)的朋友，完全可以放寬心，長(zhǎng)期持有，享受城市發(fā)展帶來(lái)的紅利。說(shuō)了這么多，家人們應(yīng)該對(duì)如今房產(chǎn)市場(chǎng)的這一熱點(diǎn)現(xiàn)象有了更清晰的認(rèn)識(shí)。非核心區(qū) “老破小” 在保障房的沖擊下，已經(jīng)陷入了困境，未來(lái)的前景不容樂(lè)觀；而核心資產(chǎn)則憑借其自身的優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)中屹立不倒，并且具有很大的升值潛力。

這就是現(xiàn)實(shí)，殘酷卻又真實(shí)。在房產(chǎn)市場(chǎng)的這場(chǎng)大變局中，我們必須要認(rèn)清形勢(shì)，做出正確的選擇。是繼續(xù)守著那些已經(jīng)逐漸失去價(jià)值的 “老破小”，還是果斷置換，投身到核心資產(chǎn)的懷抱中？這是每個(gè)房產(chǎn)持有者都需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。我相信，只要我們保持理性，看清趨勢(shì)，就一定能在房產(chǎn)市場(chǎng)中找準(zhǔn)自己的位置，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。