當(dāng)?shù)貢r(shí)間1日，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)貝森特透露，特朗普政府計(jì)劃在未來(lái)幾周采取新措施應(yīng)對(duì)美國(guó)日益嚴(yán)峻的住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)。

特朗普政府想著刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，而更多美國(guó)人則想著借再融資交易，從房產(chǎn)中套現(xiàn)還債。根據(jù)ICE mortgage technology的數(shù)據(jù)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，疊加美國(guó)長(zhǎng)期高通脹高個(gè)人負(fù)債情況，使得擁有房產(chǎn)的美國(guó)人中進(jìn)行套現(xiàn)再融資交易的比例，在二季度增加至所有再融資的59%，套取的現(xiàn)金主要被用來(lái)還債。

貝森特透露特朗普政府欲救房地產(chǎn)市場(chǎng)

貝森特稱，特朗普政府正在認(rèn)真考慮在今年秋季宣布全國(guó)住房緊急狀態(tài)，以應(yīng)對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)上漲和供應(yīng)減少的問(wèn)題?！拔覀冋谂φ页瞿茏鍪裁矗覀兛赡茉谇锛拘既珖?guó)住房緊急狀態(tài)。貝森特強(qiáng)調(diào)了局勢(shì)的緊迫性，并將其描述為“需要全員參與”的挑戰(zhàn)。他還透露，政府官員還在研究簡(jiǎn)化許可和鼓勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)化地方建筑和區(qū)劃法規(guī)的方法，以促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，以增加住房供應(yīng)，降低高成本。

當(dāng)前，美國(guó)住房市場(chǎng)挑戰(zhàn)不容小覷。前幾年的危機(jī)導(dǎo)致住房領(lǐng)域金融兩極分化，推高了租金成本，也使得潛在購(gòu)房者和新購(gòu)房者面臨更高的抵押貸款利率。在近期施壓美聯(lián)儲(chǔ)盡快降息時(shí)，特朗普和貝森特都抨擊美聯(lián)儲(chǔ)遲遲不肯降息，導(dǎo)致利率持續(xù)高企，不僅增加了政府的融資成本，也損害了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。貝森特此次再次表態(tài)，租金現(xiàn)在正在下降，預(yù)計(jì)一旦利率開(kāi)始下降，房地產(chǎn)交易和房屋銷售就會(huì)回升。

貝森特周一也明確表示，將住房可負(fù)擔(dān)性定性為共和黨2026年中期選舉競(jìng)選綱領(lǐng)的“關(guān)鍵支柱”。

美國(guó)房主更熱衷于套現(xiàn)還債

雖然特朗普政府極力想要刺激美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但在經(jīng)歷了多年通脹后，美國(guó)人背負(fù)的債務(wù)比以往任何時(shí)候都高。也因此，更多擁有房產(chǎn)的美國(guó)人都選擇從房產(chǎn)中套現(xiàn)還債。

根據(jù)ICE mortgage Technology的數(shù)據(jù)，套現(xiàn)再融資交易正在增加，占第二季度所有再融資交易的59%。套現(xiàn)再融資交易允許房主在為抵押貸款再融資時(shí)，從房屋中套取一部分現(xiàn)金。而償還債務(wù)是現(xiàn)金最受歡迎的用途之一，44%~67%的再融資交易者表示，他們套取的現(xiàn)金被用于還債。

許多抵押貸款機(jī)構(gòu)也透露，更多美國(guó)人正在努力維持生計(jì)，其中不少擁有房產(chǎn)，但現(xiàn)金持有水平卻很低。根據(jù)紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的數(shù)據(jù)，截至6月底，美國(guó)各消費(fèi)類非抵押貸款債務(wù)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的5.44萬(wàn)億美元，其中信用卡和汽車貸款余額增長(zhǎng)最為顯著。同時(shí)，ICE Mortgage的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲后，房屋資產(chǎn)凈值也達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的水平。

抵押貸款機(jī)構(gòu)UMortgage信貸員果戈（Matt Gouge）表示：“通貨膨脹率增長(zhǎng)正超過(guò)越來(lái)越多人的財(cái)富增長(zhǎng)速度。這導(dǎo)致目前越來(lái)越多美國(guó)人處于現(xiàn)金流為負(fù)的境地，這種情況不可持續(xù)。所以，許多擁有房產(chǎn)的美國(guó)人，將目光投向了自己的家?！?/p>

更值得一提的是，對(duì)于大多數(shù)抵押貸款借款人來(lái)說(shuō)，以今天的利率套現(xiàn)意味著放棄此后可能更低的抵押貸款利率。隨著美聯(lián)儲(chǔ)即將重新開(kāi)啟降息，抵押貸款也將走低。但許多選擇套現(xiàn)再融資的美國(guó)人，仍愿意選擇“吃虧”。這些房主原先的抵押貸款產(chǎn)生在超低利率時(shí)代，如今要套現(xiàn)再融資，需要承擔(dān)目前約6.5%的平均套現(xiàn)利率。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，大約70%近期套現(xiàn)再融資的美國(guó)人，在此過(guò)程中承擔(dān)了更高的抵押貸款利率。平均而言，他們以提高1.45個(gè)百分點(diǎn)抵押貸款利率的代價(jià)，換取94000美元的現(xiàn)金。這看似吃虧的選擇，源于各類其他貸款利率更高：美國(guó)目前信用卡利率平均約為21%，個(gè)人貸款利率為12%，汽車貸款利率最低也達(dá)到約8%。

金融資源聯(lián)邦信用合作社駐新澤西州的抵押貸款官員索多維奇（Amy Sodowich）稱：“我接到一些人的電話，他們對(duì)我說(shuō)，‘因?yàn)檫@些負(fù)債，我晚上都睡不著’。”她的一個(gè)客戶近期對(duì)新澤西州北部的一處房產(chǎn)進(jìn)行了套現(xiàn)再融資交易，用自己的房屋凈值償還了15.5萬(wàn)美元的消費(fèi)類貸款欠債。盡管他因此放棄了3.125%的低抵押貸款利率，但最終核算下來(lái)，每月總還貸還少了2500美元?！?/p>