觀點(diǎn)網(wǎng) 2025年上半年，中國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期。

一方面，在一攬子政策的刺激下，是商品房銷售降幅不斷收窄，樓市呈現(xiàn)邊際改善態(tài)勢，但市場信心不足、需求端仍舊疲軟，行業(yè)整體仍處于筑底階段。

另一方面，“城市更新”寫入總體要求，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造等成為城市工作重點(diǎn)任務(wù)，這些政策導(dǎo)向，都為行業(yè)的發(fā)展提供了新的方向。

在充滿不確定性的當(dāng)下，部分房企選擇斂翼待時(shí)，但也有房企借勢轉(zhuǎn)型，發(fā)力新業(yè)務(wù)。作為“老對(duì)手”的中鐵建地產(chǎn)和中鐵置業(yè)亦是如此。

前者在行業(yè)下行周期當(dāng)中收斂聚焦，采取“以住宅開發(fā)為主、其它產(chǎn)業(yè)為輔”的經(jīng)營模式，參與政府保障房、回購房開發(fā)建設(shè)；而后者向“地產(chǎn)+基建”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變，不斷發(fā)力康養(yǎng)文旅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

思路決定出路，策略譜寫結(jié)局。近日，中鐵建地產(chǎn)與中鐵置業(yè)接連發(fā)布2025年半年度報(bào)告，從數(shù)據(jù)來看，不同的發(fā)展路徑，也引領(lǐng)著兩家企業(yè)走向截然不同的光景。

營收與利潤

從最新披露的數(shù)據(jù)來看，上半年，中國鐵建實(shí)現(xiàn)總營收下探5.22%至4891.99億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入207.55億元，同比減少34.21%。

綜合來看，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是中國鐵建所有業(yè)務(wù)版塊當(dāng)中，降幅最為明顯的一個(gè)。

此外，根據(jù)債券年報(bào)，中國鐵建的旗艦地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)中鐵建地產(chǎn)在期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收121.48億元，降幅亦達(dá)到33.1%。

對(duì)比之下，同期，中國鐵建的“老伙計(jì)”中國中鐵卻跑出了正增長的行情。

財(cái)報(bào)透露，2025年上半年，中國中鐵的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入156.14億元，同比增長7.83%。

這一走勢與其地產(chǎn)開發(fā)主要平臺(tái)--中鐵置業(yè)的情況一致。期內(nèi)，中鐵置業(yè)同樣錄得正增長，漲幅為6.41%至74.35億元。

在營收表現(xiàn)方面，中鐵建向左，而中鐵置業(yè)向右，兩者交出了截然不同的成績。不過，在盈利表現(xiàn)方面，由于市場的持續(xù)下行，樓市銷售價(jià)格持續(xù)承壓，兩家企業(yè)均面臨利潤縮減與毛利下探的挑戰(zhàn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

期內(nèi)，中國鐵建地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)利潤總額165.1萬元，同比大幅減少99.87%，該業(yè)務(wù)毛利率減少1.76個(gè)百分點(diǎn)至9.68%；其中，中鐵建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤9077.42萬元，其中，歸母凈虧損為2.23億元。

而中國中鐵的地產(chǎn)業(yè)務(wù)則實(shí)現(xiàn)毛利率9.15%，同比減少3.42個(gè)百分點(diǎn)；中鐵置業(yè)于期內(nèi)錄得凈虧損9.93億元，歸母凈虧損10.13億元。

查閱發(fā)現(xiàn)，中鐵建地產(chǎn)、中鐵置業(yè)的利潤下行主要受減值損失影響。

一方面，前些年土地市場火熱之下，各大開發(fā)商搶地?fù)尲t眼，而這些“面粉”在如今的市場行情下，難以繼續(xù)維持高價(jià)，這也導(dǎo)致企業(yè)的利潤一點(diǎn)點(diǎn)被蠶食。

另一方面，近兩年，樓市持續(xù)下挫，開發(fā)商不得不通過打折促銷、以價(jià)換量來回籠資金，這也導(dǎo)致行業(yè)利潤不斷壓縮。

更重要的是，在地價(jià)、樓價(jià)下降的當(dāng)下，房企手中“存貨”的價(jià)值也難免面臨縮水，大額計(jì)提之下，企業(yè)的賬面利潤岌岌可危。

從上半年的情況來看，中鐵建地產(chǎn)面臨信用減值損失3212.66萬元，同比減少51.77%，資產(chǎn)減值損失增長5%至1.05億元。

而中鐵置業(yè)的信用減值損失為3228.67萬元，而去年同期為收益1011.94萬元；期內(nèi)該公司的資產(chǎn)減值損失及2.26億元，同比擴(kuò)大8.13%。

信用減值損失主要受壞賬影響，而資產(chǎn)減值損失則主要受存貨跌價(jià)影響，房企對(duì)存貨計(jì)提大額減值，也是當(dāng)下行業(yè)深陷虧損陰霾的重要原因。

銷售與土儲(chǔ)

一直以來，二季度和四季度是中鐵建地產(chǎn)每年的銷售旺季。

不過，由于上半年中鐵建地產(chǎn)整體新入市項(xiàng)目不多，導(dǎo)致其銷售不及預(yù)期。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，今年4月及6月，中鐵建地產(chǎn)位于上海浦東新區(qū)的國貿(mào)中國鐵建·西派海上迎來四批次、五批次加推，均實(shí)現(xiàn)日光售罄。

除此之外，其在西安首開并加推了越秀鐵建樽樾、越秀鐵建高新璞悅以及中國鐵建花語博悅等項(xiàng)目，在安徽蚌埠、內(nèi)蒙古包頭、河北保定也有不少項(xiàng)目，不過整體熱度并不算高。

在這一推盤節(jié)奏下，上半年，中鐵建地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額362.7億元，同比減少8.8%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積240.1萬平方米，同比減少7.48%。

中鐵置業(yè)在上半年推盤亦有所放緩，期內(nèi)在貴陽新開高端改善住宅中鐵閱山湖項(xiàng)目，其次在昆明、蘇州等地加推了部分項(xiàng)目。報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)銷售額183.5億元，簽約面積103.6萬平方米，分別同比增加38.5%、9.1%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

銷售表現(xiàn)迥異，在新增土儲(chǔ)方面，兩家企業(yè)同樣南轅北轍。

實(shí)際上，前幾年曾經(jīng)大手筆搶地的民營企業(yè)們紛紛隱身，而中鐵建地產(chǎn)與中鐵置業(yè)等國央企、城投公司則成為了當(dāng)下的拿地主力，紛紛逆勢加碼。

以2021年為例，中鐵建地產(chǎn)新增64個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)總建面共計(jì)2115萬平方米；同年，中鐵置業(yè)新增土地儲(chǔ)備530.2萬平方米，也是近五年來最多的一次。

不過，而后幾年，兩家企業(yè)的拿地積極性明顯減弱。

2024年，中鐵建地產(chǎn)新增房地產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè)，權(quán)益總計(jì)容面積為199.8萬平米，權(quán)益合計(jì)土地價(jià)款為147.32億元，獲取土地平均溢價(jià)率為5.16%。期內(nèi)，中鐵置業(yè)公司新增土地儲(chǔ)備41萬平方米。

從上半年情況來看，中鐵建地產(chǎn)在拿地方面更顯謹(jǐn)慎，年內(nèi)，其在北京通州梨園、上海送交、成都成華及武侯等地補(bǔ)倉，新增土地儲(chǔ)備10.96萬平方米，與去年同期相比減少79.41%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

相比之下，中鐵置業(yè)卻隱隱有發(fā)力之勢。財(cái)報(bào)透露，上半年該公司新增土地儲(chǔ)備25.6萬平方米，同比增長59%，而這一數(shù)值是去年全年六成。

1月，其與招商、華潤以91.52億元的代價(jià)拿下北京海淀朱房村0029地塊；2月?lián)尩贸啥继煨侣瓷桨鍓K的兩宗純住宅地塊；5月以10.3億元的價(jià)格摘得西安曲江65.217畝住宅用地，成為西安樓面價(jià)地王……

謹(jǐn)慎穩(wěn)健的布局或許步履堅(jiān)實(shí)，發(fā)力奇襲也可能一戰(zhàn)功成……不同的發(fā)展思路，決定了兩家企業(yè)不同的走勢，但行業(yè)仍在發(fā)展，企業(yè)仍在向前，2025年期中考只代表階段性的成果，中鐵建地產(chǎn)與中鐵置業(yè)的前路幾何，仍充滿未知數(shù)。

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